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Vente et clause d'indexation

Novembre 2012
Le Particulier Immobilier n°291, article complet.

Je viens d’acheter un logement occupé. Le précédent propriétaire n’avait jamais appliqué au locataire en place l’augmentation annuelle du loyer sur la base de l’indice. Puis-je aujourd’hui lui demander de me payer les sommes correspondantes ?

En principe, le contrat de bail conclu entre le bailleur d’origine et le locataire ne crée de droits qu’entre ces parties. Aussi, la créance résultant des loyers non révisés ne rentre-t-elle pas dans le patrimoine de l’acquéreur. Celui-ci ne peut donc demander au locataire le remboursement de sommes dues à l’ancien propriétaire (cass. civ. 3e du 10.2.04, n° 02-20124). Seule possibilité pour le nouveau bailleur, faire appliquer pour les années à venir la clause que son prédécesseur n’a jamais fait jouer. 

Mais il arrive que le vendeur ait consenti à l’acquéreur, dans l’acte de transfert de propriété, soit une « cession de créance », soit une « clause de subrogation » expresse dans ses droits et actions. Dans l’un ou l’autre cas, l’acquéreur peut alors faire jouer à son profit, pour le passé, la clause de révision du loyer (CA de Paris, 6e ch. C., 29.3.94, 91-022183). Mais il ne peut remonter plus de cinq ans en arrière (article 2224 du Code civil). Autant savoir qu’une telle clause, si elle transfère des droits à l’acquéreur, génère aussi des devoirs. Ainsi le nouveau propriétaire sera-t-il tenu de verser au locataire un éventuel trop-perçu de charges locatives, par exemple.

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOYER




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