Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Les investisseurs piégés par les sirènes de la défiscalisation

Les investisseurs piégés par les sirènes de la défiscalisation

Novembre 2012
Le Particulier n° 1078, article complet par SCHMIDIGER (Frédérique), VALIN-STEIN (Valérie), LEROUX (Eric)

Attirés par les avantages fiscaux qu’ils procurent, des épargnants ont souscrit des placements sans mesurer les risques de perte du capital investi. D’autres, victimes d’escrocs, ont non seulement perdu leur mise, mais subi des redressements fiscaux. Plus les montages proposés sont complexes et opaques, et le rendement potentiel élevé, plus ces opérations sont suspectes. À n’envisager donc qu’après avoir pris l’avis de différents interlocuteurs (conseiller indépendant, notaire…).

FCPI : des fonds victimes des crises

Depuis leur création en 1997, les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ont séduit de nombreux épargnants qui cherchaient à réduire leur impôt sur le revenu. Ces produits sont pourtant risqués, car ils consistent à investir au capital de sociétés innovantes non cotées (ou cotées sur Alternext, la Bourse destinée aux PME). Les risques, les premiers investisseurs n’en ont pas pris la mesure et n’en ont pas été clairement informés. On leur a souvent vendu ces produits avec un argumentaire optimiste et bien rodé : l’argent étant placé dans 10 à 20 sociétés, il suffisait que l’une d’elles soit rachetée par un grand laboratoire pharmaceutique ou connaisse la réussite de Meetic ou de Facebook pour que les perspectives de plus-values s’envolent. Et si, par malheur, aucune société n’émerge, la réduction d’impôt obtenue (25 % des sommes investies jusqu’en 2010) atténuerait les pertes enregistrées. Enfin, 60 % seulement de l’argent est placé dans les PME, les 40 % restants (« quota libre ») étant investis dans des fonds communs de placement en actions ou dans des Sicav monétaires, réputées sûres.

De piètres performances

En 2012, les pertes essuyées par les premiers investisseurs invalident cette démonstration. Parmi les 72 fonds ouverts entre 1997 et 2002, rares sont ceux qui affichent une performance positive. Le niveau élevé des frais supportés par ces produits (plus de 30 % des sommes collectées sur la durée du fonds) explique, en partie, ces piètres résultats. La réussite de sociétés de gestion comme Alto Invest ou A Plus Finance (le fonds Alto Innovation 1, lancé en 2001 par la première, affiche + 51,90 % et A Plus Innovation, créé en 2001 par la seconde, + 49,5 %) font figure d’exception. Huit fonds ont même vu leur valeur chuter de plus de 90 % (voir témoignage ci-contre) et sur les 72 ouverts, entre 1997 et 2002, plus du quart a perdu plus de 50 %.
Le contexte économique serait responsable de ces mauvaises performances. En 2000, l’éclatement de la bulle internet a entraîné la disparition de nombreuses start-up dans les principaux secteurs où étaient investis les FCPI (l’informatique et les télécoms). Puis, en 2008, la crise a frappé les marchés financiers, empêchant le quota libre de 40 %, investi en actions, d’atténuer les pertes sur les PME. Enfin, concède un gérant de FCPI, « les entreprises dans lesquelles nous investissions étaient trop jeunes, avec des risques de défaillance très élevés. Aujourd’hui, nous choisissons des PME dégageant un chiffre d’affaires qui atteste de leur viabilité, ou des sociétés cotées sur Alternext, dont les participations sont plus rapides à revendre ». Les premières générations de fonds auraient donc été sacrifiées sur l’autel de la crise. Depuis 2007, la réglementation impose une mise en garde explicite des épargnants sur les risques des produits financiers, y compris sur les documents commerciaux qui leur sont remis. La Société générale, dont les fonds du début des années 2000 affichent de lourdes pertes, a fait le choix de ne plus offrir de FCPI, mais 4 fonds d’investissements de proximité (FIP, voir Choisissez les bons produits financiers défiscalisants).

Des investisseurs mal informés

Les FCPI auraient alors tout à gagner à garantir aux épargnants une meilleure transparence sur leur gestion et leurs performances. Or une base fiable manque. L’Autorité des marchés financiers recense sur son site les fonds agréés et non-clos, avec leurs dernières valeurs liquidatives (amf-france.org, rubrique OPCVM et produits financiers). Mais les performances affichées ne tiennent pas compte des remboursements dont ont déjà bénéficié les investisseurs (voir schéma ci-dessus). Une valeur liquidative faible peut refléter aussi bien des pertes importantes qu’une distribution anticipée des plus-values. D’autres comparatifs sont proposés sur le site des distributeurs de FCPI. Ceux de fip-et-fcpi.com (rubrique Palmarès) et 123fcpi.com (rubrique Nos outils puis Classement-Palmarès) nous paraissent les plus complets et intègrent les remboursements intermédiaires. Mais, les données diffèrent parfois de celles communiquées par les sociétés de gestion, et il faut vérifier la date des valeurs liquidatives, pas toujours à jour. En 6 mois, les variations peuvent être considérables. Le fonds Innoven 2000 qui n’affichait pas de perte, le 30 juin 2008, a perdu plus de la moitié de sa valeur 6 mois plus tard et 90 %, après 6 autres mois. Les seules performances définitives sont celles des fonds clos. Ils sont aisément identifiables sur 123fcip.com, leur nom étant rayé.
Autre source de déconvenue pour les investisseurs, les fonds, dont la durée était contractuellement fixée à 7 ou 8 ans, ont pu différer leur liquidation de 2 ans, comme les y autorisait leur règlement. Plus gênant encore, ils ont pu conserver, au-delà de 10 ans, des participations résiduelles difficiles à vendre. Or, dans ce cas, si les frais de gestion ne courent plus, les souscripteurs continuent à supporter des frais fixes pour gérer les titres de ces sociétés jusqu’à la clôture totale du fonds.

Girardin industriel : un dispositif dévoyé par des abus

La défiscalisation Outre-mer traîne également une réputation sulfureuse. La loi Girardin et, avant elle, les lois Pons et Paul accordent, en effet, de substantielles économies d’impôt aux contribuables qui investissent dans l’économie des Départements et régions d’outre-mer et des Collectivités d’outre-mer (Drom-Com). Mais ces dispositifs leur valent aussi de sévères redressements fiscaux, qui auraient tendance à se multiplier à en croire les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), distributeurs de ces produits de défiscalisation.

Des panneaux solaires jamais mis en exploitation

Le mécanisme du Girardin industriel consiste à devenir associé d’une société qui finance l’achat de matériel exploité par une entreprise ultra-marine et à obtenir, en contrepartie, une réduction d’impôt. Les causes de redressement dans ces opérations sont multiples : surfacturation du bien financé, matériel fictif ou jamais livré, défaillance prématurée de l’exploitant qui, en principe, doit utiliser l’équipement 5 ans… Deux affaires récentes, dans le secteur de l’énergie solaire, illustrent les dérives possibles. La première, qui a éclaté en 2009, concerne les montages du groupe Lynx et de la société Dom-Tom Défiscalisation (DTD). Ceux-ci proposaient, grâce à l’exploitation de panneaux photovoltaïques en Martinique, une rentabilité plus de deux fois supérieure à celle offerte habituellement (réduction d’impôt de 1 400 à 1 600 € pour 1 000 € investis). Un argument choc pour la centaine de CGP, dont les cabinets Hedios et Anthea, qui ont fait investir par leurs clients plus de 58 millions en 4 ans. Mais, en novembre 2009, Georges Thoma, haut fonctionnaire du ministère des Finances, qui dans un premier temps avait aidé à crédibiliser ce montage en usant de ses fonctions au sein de Bercy, envoie un courrier aux CGP dans lequel il met en doute l’existence des panneaux et leur recommande de suspendre la collecte. L’administration fiscale lance des contrôles et la justice ouvre une enquête, toujours en cours d’instruction. En juin 2012, le dirigeant de Lynx (Jack Michael Sword) et Georges Thoma sont condamnés en première instance pour trafic d’influence et corruption (les parties ont fait appel). Les investisseurs, eux, reçoivent à l’automne 2011 les premiers redressements fiscaux, les panneaux solaires n’ayant pas été mis en exploitation. Grâce aux forums de discussion, des victimes échangent et montent une association, l’Adigip (adigip.info), laquelle refuse l’adhésion dans ses rangs de CGP ayant distribué le produit. Et pour cause : le cabinet d’avocats Fidal, à Lyon, qui défend 540 des 700 adhérents de l’association, entend bien, avec ses clients, agir contre les CGP. « Le volet fiscal ne constitue que la mèche qui a déclenché l’affaire. Nous ne nous limiterons pas à contester le bien-fondé des redressements. Nous nous sommes portés partie civile dans l’action pénale dirigée contre Jack Sword et engageons des actions civiles pour mettre en cause la responsabilité des CGP et de leurs assureurs. Notre défense est globale et vise à rechercher toutes les responsabilités sur ce dossier », explique Me Marc Roirand, avocat fiscaliste du cabinet Fidal, qui coordonne le dossier. La stratégie pourrait être payante si l’escroquerie est avérée. Or, les pièces du dossier pénal, désormais utilisées par le fisc pour fonder ses redressements, démontrent déjà que le nombre de panneaux photovoltaïques achetés est sans rapport avec les sommes collectées. Pour les victimes, la note est salée. Aux 58 millions investis et en grande partie volatilisés, s’ajoutent la reprise des réductions d’impôt, les intérêts et pénalités de retard. Le préjudice, pour les 4 000 à 4 500 victimes, atteindrait 100 à 120 millions d’euros, selon les estimations de l’avocat lyonnais.

Des documents falsifiés

Les contribuables ayant participé aux opérations de la société Gesdom et du cabinet Diane à La Réunion sont, eux aussi, très inquiets. Certains ont reçu des notifications de redressement pour des réductions d’impôt opérées sur les années 2008, 2009 et 2010, au motif que les panneaux solaires n’étaient pas raccordés au réseau EDF. Plus inquiétant, les derniers redressements adressés, pour 2008, se fonderaient sur la production de faux documents (la date d’une attestation d’achèvement des travaux délivrée par EDF aurait été falsifiée).
D’autres investisseurs ayant participé, en 2011, à un montage portant sur l’exploitation de stations autonomes d’éclairage n’ont même pas pu faire état de leur réduction d’impôt. En mai 2012, Gesdom leur a annoncé qu’il ne pourrait pas leur fournir l’attestation fiscale nécessaire pour en bénéficier. Le fisc subordonne en effet l’octroi de l’avantage fiscal à l’exploitation effective des stations au 31 décembre 2011. Cette exigence est contestée par les avocats fiscalistes (d’après la loi, le bien doit seulement être productif). Mais cette bataille juridique, même si elle est gagnée devant les tribunaux, n’évitera pas forcément les redressements. « Sur les 51 millions d’euros de collecte, on ignore quelle somme a été réinvestie », s’alarme ­Lionel Collignon, gérant du cabinet Conprovalor Patrimoine & Finances. Ce professionnel qui a fait participer des clients à l’opération et y a pris part lui-même, a constitué l’association Girardin industriel Réunion (Agir) et mandaté le cabinet Monferran et associés pour défendre ses adhérents. Une action en référé a été engagée pour contraindre Gesdom à fournir les pièces justifiant l’emploi des fonds et à bloquer les sommes collectées. Le contrat de cette société prévoyait pourtant que si l’investissement n’avait pu être réalisé au 31 décembre 2011, les versements seraient intégralement remboursés.
Une fois les redressements notifiés, les garanties qui rassuraient tant les investisseurs se révèlent bien illusoires : ni le contrat signé, ni l’assurance professionnelle des monteurs des opérations, ni celle des CGP n’épargneront aux contribuables d’avoir à saisir les tribunaux pour être indemnisés. Seuls certains CGP, qui ont fait souscrire un petit nombre de clients, ont préféré les dédommager de leur poche plutôt que de perdre leur confiance.

Immobilier locatif : un investissement qui profite d’abord aux intermédiaires

Des contribuables ayant investi dans l’immobilier, valeur refuge en période de crise, ont aussi subi les dérives de la défiscalisation. Ils étaient convaincus en achetant des logements via les dispositifs Robien, Borloo ou Scellier, de réaliser un placement de père de famille. Ils sont devenus propriétaires d’appartements surpayés, mal situés et… vacants. D’autres, qui avaient investi dans des résidences-services en espérant profiter, eux aussi, d’avantages fiscaux (régimes Demessine, Censi Bouvard ou loueur en meublé), n’ont pas eu plus de chance. Nombre d’exploitants de ces résidences ont baissé les loyers promis, voire ont fait faillite ; ce qui entraîne la remise en cause des réductions obtenues.

Biens surévalués et simulations trompeuses

Grand classique des chausse-trappes dans lesquelles sont tombés des contribuables : acheter sans même les visiter des logements situés dans des zones en friche ou dans des communes sans marché locatif. Aujourd’hui, les investisseurs se déplacent plus facilement avant de signer, mais certaines localisations présentent encore des risques, tels ces programmes actuellement proposés à Toulouse… au cœur du quartier sensible du Mirail. Les logements sont aussi souvent surévalués. De même que les niveaux de loyers retenus dans les simulations financières présentées par les sociétés vendant ces produits de défiscalisation immobilière. Le dispositif Scellier impose, par exemple, le respect de plafonds de loyers qui, dans certains cas, sont supérieurs aux loyers pratiqués localement. Des commerciaux n’ont pas hésité à tromper des investisseurs en leur présentant des simulations financières basées sur des loyers plafonds. Ces investisseurs, qui comptaient sur leurs revenus locatifs pour couvrir le remboursement du crédit immobilier souscrit pour acheter le bien, se sont retrouvés avec des loyers moins élevés que prévu, et n’ont pu faire face à leurs échéances.
Des simulations financières trop flatteuses sont aussi souvent présentées pour vendre des résidences-services. « Le promoteur de ces résidences verse à l’exploitant une somme, appelée “fonds de concours”, pour “lancer” la résidence et honorer les premiers loyers. Or, le taux de rentabilité annoncé aux investisseurs potentiels est calculé d’après ce loyer, qui est un élément fictif », dénonce l’avocat parisien Paul Duvaux.
Aujourd’hui, les contribuables n’hésitent plus à saisir la justice s’ils se sentent lésés et ils obtiennent gain de cause. « Les juges ont accordé des dommages et intérêts à des investisseurs leurrés par des documents trompeurs. Ceux-ci n’étaient pas contractuels, mais ils avaient joué un rôle dans la vente », explique maître Duvaux.

Des pratiques douteuses à l’escroquerie majeure

« Ne parlez pas de votre projet immobilier à votre banquier ou à votre notaire. Ils vous feraient passer à côté d’une affaire. » C’est ainsi que les commerciaux de la société immobilière Apollonia mettaient en garde leurs prospects. La bonne affaire s’est révélée être une escroquerie majeure qui a ruiné un millier de personnes. Harcelés par les commerciaux, les clients d’Apollonia se sont massivement endettés pour acheter des appartements vendus au-dessus de leur valeur réelle. « J’ai emprunté 1,4 million d’euros pour des biens qui au final, n’en valaient que 700 000 € », dénonce Claude Michel, président de l’association des victimes d’Apollonia (Asdevilm-Anvi ; voir p. 33). Les prévisions de loyers étaient aussi gonflées. Mais l’affaire va au-delà des simples pratiques douteuses. En effet, les prêts immobiliers étaient consentis à des taux supérieurs – le double – de ceux du marché. Par ailleurs, la loi Scrivener n’était pas respectée. Ainsi, les offres de prêts – jamais reçues par les emprunteurs – étaient antidatées par Apollonia pour contourner le délai minimal de 10 jours exigé entre l’émission de l’offre et l’accord de l’emprunteur. Quant aux notaires, censés être présents lors de l’achat, pour garantir le sérieux de l’opération, ils envoyaient leurs salariés. « On a eu la puce à l’oreille quand on s’est aperçu que, le même jour, un notaire avait signé plus de 40 actes de ventes à travers la France », note Claude Michel. Ne pouvant faire face aux échéances de leurs crédits, conscients d’avoir été victimes de professionnels malhonnêtes, les investisseurs se sont tournés vers la justice. Trente personnes ont été mises en examen. En juin dernier, la Cour de cassation a prononcé la nullité des saisies engagées par les banques sur les biens des investisseurs. En juillet, 5 banques, dont le Crédit immobilier de France et le Crédit mutuel, ont même été mises en examen en tant que personnes morales. Les victimes espèrent désormais obtenir l’apurement des emprunts souscrits pour profiter de la « bonne affaire »
promise par Apollonia…


Outils pratiques :

Mots-clés :

DEDUCTION FISCALE , DEFISCALISATION , ENERGIE SOLAIRE , ESCROQUERIE , FIP , FONDS D'INVESTISSEMENT DE PROXIMITE , GIRARDIN



Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier

Annonces immobilières avec
Appartement
4 pièce(s)
Appartement
3 pièce(s)
Annonces immobilières avec
   
  • RSS
  • Imprimer Envoyer par mail