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Actualités : Un marché locatif en berne

Actualités : Un marché locatif en berne
Octobre 2012
Le Particulier Immobilier n° 290, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

C’est une rentrée bien morose pour les bailleurs : des loyers en deçà de l’inflation dans nombre de villes ; moins de baux signés. Un contexte qui, de l’avis des professionnels, remet en cause la pertinence de la mesure d’encadrement des loyers.

Le taux de 1,2 % représente la progression annuelle des loyers, dans le parc privé, enregistrée par Clameur* – le principal outil de connaissance du marché locatif, avec une représentativité d’un bail sur six – dans son dernier observatoire mis à jour à la fin du mois d’août. Une décélération par rapport à 2011, où l’indice des loyers de marché avait déjà marqué le pas avec seulement 1,6 % de croissance. Désormais, ce nouveau score se situe clairement en dessous de l’inflation (1,9 %). Toutes les régions sont touchées par ce coup de froid, à l’exception de l’Aquitaine et de l’Ile-de-France, dont les marchés affichent une relative bonne santé. Ils sont respectivement en évolution de 2,2 % et 2,9 %. À l’échelle des communes de plus de 60 000 habitants, les loyers évoluent moins rapidement que le niveau général des prix pour 37,5 % d’entre elles, contre 35 % en 2011. Le résultat est comparable pour les agglomérations de plus de 146 000 habitants, soit les 20 premières villes françaises (voir  L’évolution des loyers en 2012 dans les 20 plus grandes villes). Parmi les villes scrutées, seules Paris, Toulon et Brest tirent leur épingle du jeu avec des hausses sensibles de +2,6 %, +4,4 % et 3,3 %

« Plus c’est petit, plus c’est cher »

Sans surprises, l’adage se vérifie toujours. En effet, l’évolution des prix reste largement tributaire de la taille des biens loués. À la traîne, les loyers des studios et une-pièce qui font du surplace (+0,1 %). À l’opposé, ce sont les surfaces familiales, de cinq pièces et plus, qui enregistrent les plus fortes poussées, avec 3,1 % de croissance annuelle. Entre ces extrêmes, les loyers des deux-pièces évoluent comme l’ensemble du marché (+1,2 %) alors que ceux des trois et quatre-pièces progressent respectivement de + 1,8 % et + 2,3 %, mais à des rythmes moins soutenus que par le passé. Dans ces conditions, le loyer moyen dans l’Hexagone affiche 12,6 €/m2 hors charges, oscillant de 9,3 €/m2 pour un cinq-pièces à 16,80 €/m2 pour un studio. 
À la relocation, en d’autres termes lorsque les bailleurs remettent leur bien sur le marché, le niveau du loyer pratiqué entre l’ancien et le nouveau locataire remonte certes en 2012, mais de 3,2 % seulement, contre 3,7 % en moyenne depuis 2006. Ce différentiel reste largement dépendant des travaux réalisés avant de relouer. Le propriétaire qui consent un véritable effort d’amélioration du logement est, en toute logique, davantage récompensé que celui qui se contente de petits travaux courants. Pour preuve, l’écart de loyer atteint, selon la stratégie retenue, en moyenne 12 % dans le premier cas contre 2 % dans le second. « Les bailleurs, dans un contexte de crise, serrent visiblement les cordons de la bourse. En 2012, ils ne sont ainsi que 28 % à avoir entrepris des travaux, petits ou gros, avant de relouer, contre plus de 34 % en 2011 », constate l’économiste Michel Mouillart, auteur du rapport de conjoncture.
Autre signe de tension manifeste sur le marché locatif, la faible mobilité des locataires. En Ile-de-France la proportion de locataires changeant de toit recule d’environ 2 %. Un chiffre avoisinant la moyenne nationale. Plus surprenant, la brutale contraction, de l’ordre de 10 %de la mobilité enregistrée en Bourgogne, en Franche-Comté, ou encore dans le Limousin. Dans ces régions, les locataires, inquiets de la situation de l’emploi et de la détérioration de leur pouvoir d’achat, se révèlent réellement attentistes.

Le bien-fondé de l’encadrement des loyers

Avec un niveau de loyers en deçà de l’inflation, les professionnels s’interrogent encore sur la pertinence des critères identifiés pour choisir les agglomérations entrant dans le champ du décret d’encadrement des loyers. « La plupart de nos adhérents ne sont pas concernés par cette mesure mal calibrée, pour ne pas dire inutile », plaide Jean Perrin, à la tête de l’observatoire. Un questionnement qui ne manque pas de sel, alors que le ministère s’est appuyé sur les chiffres – certes plus anciens – de Clameur pour fonder sa méthode… Remonter comme période d’analyse sur l’évolution des loyers depuis 2002 paraît discutable à en croire les professionnels. « Les loyers progressaient plus vite jusqu’en 2006. À partir de 2007, avec l’impact de la crise des subprimes, la période de croissance des prix est derrière nous », renchérit Michel Mouillart, simulation à l’appui. « Sur les 16  villes de province sélectionnées sur la base des critères du décret, deux seulement auraient été retenues – Lille et Roubaix – si la période d’observation avait été réduite à la période 2007-2012 », dévoile-t-il. En province, mais pas dans les zones tendues à Paris et en Ile-de-France.

Marianne Bertrand

* Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , MARCHE LOCATIF




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