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Copropriété : Superficie Carrez, vendez votre bien sur mesure

Copropriété : Superficie Carrez, vendez votre bien sur mesure
Octobre 2012
Le Particulier Immobilier n° 290, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Une ancienne obligation pèse sur le vendeur : mesurer l’exacte superficie de son bien. Et communiquer ce renseignement à l’acquéreur, légalement au stade de l’avant-contrat, en réalité dès la publication de l’annonce. Quinze ans après la mise en place du dispositif, des difficultés subsistent.

Un mètre carré de plus ou de moins, quand le prix du mètre carré atteint les sommets que l’on connaît, ce n’est pas rien. À certains endroits, entre deux studios, l’un de 25 m2, l’autre de 31 m2, et toutes choses étant égales par ailleurs, la différence de prix est, littéralement, mesurable. L’objectif de la loi Carrez, votée en 1996, était à la fois d’instaurer une obligation de mesurage pesant sur le vendeur et de mettre à la disposition de l’acquéreur une action en justice, dans l’hypothèse où il aurait acheté des mètres carrés de papier, payés au prix fort.
Concrètement, le vendeur a droit à une marge d’erreur de 5 %. Si l’acheteur, après vérification, note que la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, il peut demander une réduction du prix payé proportionnelle au différentiel. Or, l’exercice de mesurage peut s’avérer délicat, à fortiori lorsque la configuration des pièces est complexe. Les agents immobiliers proposent souvent de se livrer à l’exercice. Mais les vrais spécialistes restent les géomètres experts, auxquels il peut notamment être fait appel lorsqu’on vend sans intermédiaire. Quel que soit votre choix, voici certaines règles incontournables, et les erreurs qu’il est préférable d’éviter.

Les « fractions de lots » sont des lots privatifs

Une chambre de bonne, par exemple, doit faire l’objet d’un mesurage séparé du lot principal. « Dans les anciens règlements de copropriété, il était souvent prévu un seul lot pour plusieurs unités. Pour autant, en cas de vente, il faudra indiquer séparément la superficie privative du lot principal et celle de la fraction de lot », précise Gérard Roulleau, géomètre expert à Paris et président de la commission immobilier de l’Ordre.
En revanche, les surfaces des parties communes, telles une terrasse ou un jardin, même si elles font l’objet d’un droit de jouissance exclusif, sont exclues de la superficie Carrez (à propos d’un jardin : cass. civ. 3e du 8.10.08, n° 07-16540). « Il est quand même souhaitable de faire figurer dans le certificat Carrez une partie commune en jouissance exclusive en superficie annexe, car c’est un élément de valorisation du bien », recommande Gérard Roulleau.
Enfin, pour que la loi Carrez s’applique, il faut qu’il y ait encore une copropriété. Cela ne sera pas le cas si tous les lots sont cédés en même temps à un même acquéreur. La production d’un certificat de superficie privative n’est alors plus requise. La Cour de cassation a eu l’occasion de trancher en ce sens dans une affaire où une propriétaire avait vendu à une seule personne deux biens formant à l’origine des lots distincts. Cette vendeuse, elle-même devenue l’unique propriétaire du fait de la réunion de ces lots entre ses mains, ne relevait déjà plus du régime de la copropriété (cass. civ. 3e du 28.1.09, n° 06-19650).

Certaines ventes ne sont pas soumises aux dispositions de la loi Carrez

La plupart des mutations effectuées à titre onéreux sont soumises aux dispositions de la loi Carrez : vente de la nue-propriété, viager, vente aux enchères ­– y compris d’un bien en indivision (licitation)… le bien doit faire l’objet d’un mesurage. Mais certaines transactions, bien que portant sur des lots privatifs en copropriété, échappent à l’obligation.
C’est le cas de la vente d’un logement occupé par un locataire : le congé pour vendre n’a pas à mentionner la superficie Carrez (art. 15-II al. 1er de la loi du 6.7.89). « Mentionner la superficie privative est quand même conseillé pour éviter tout litige ultérieur », nuance Thierry Delesalle, un notaire parisien. Cette dispense est d’ailleurs levée en cas de mise en copropriété d’un immeuble jusque-là monopropriétaire, consécutivement à une succession, par exemple.
Une autre difficulté concerne la vente en l’état futur d’achèvement (Véfa). Le promoteur doit-il s’engager sur un mesurage Carrez alors que le logement n’existe encore que sur plans ? La Cour de cassation a fini par trancher dans le sens des acquéreurs, lors d’une affaire où il y avait une différence entre la superficie mentionnée dans l’acte de vente et celle mesurée au moment de la livraison du bien (cass. civ. 3e du 11.1.12, n° 10-22924). Mais pas en référence à la loi Carrez. Si les acquéreurs ont obtenu gain de cause, c’est sur le fondement de l’article 1622 du Code civil, relatif au défaut de contenance.
La mention du mesurage Carrez est enfin exclue dans le cahier des charges préalable à une vente forcée. La Cour de cassation a, en effet, considéré qu’un jugement d’adjudication sur saisie immobilière « ne constituait pas un contrat réalisant ou constatant une vente » (cass. civ. du 3.10.02, n° 00-18395).

Inclus ou exclus, quels éléments prendre en compte ?

Sur le papier, le mesurage est une affaire bien encadrée : de la surface de plancher, la loi Carrez exclut un certain nombre d’éléments. Dans les faits, chacun de ces éléments pose des difficultés pratiques, tranchées par les tribunaux.

Les murs

L’emprise occupée par les murs, avancées et soubassements compris, doit être exclue de la superficie Carrez. En revanche, l’épaisseur d’un carrelage mural est à intégrer, à partir du moment où il correspond à un simple habillage, qu’il est donc amovible (CA de Paris du 9.6.04, 2e ch. A, n° 03/00632). Le même raisonnement est tenu pour les plinthes et les lambris.

Les cloisons

Les cloisons sont exclues par la loi, quelle que soit leur consistance (béton, plaques de plâtre agrémentées ou non d’un matériau isolant, matériau alvéolaire à ossature métallique, etc.), qu’elles soient pleines ou en partie vitrées, qu’elles montent jusqu’au plafond ou s’arrêtent à la mi-hauteur.

Les placards

Le cas particulier des placards est passé sous silence dans la loi. Or, leur emprise est parfois non négligeable. Ce sont les règles générales de la loi Carrez qui s’appliquent : pour être comptabilisé, le placard doit être situé à même le plancher et non surélevé et il faut que sa hauteur sous plafond atteigne au moins 1,80 mètre.

Les gaines

Aucune ambiguïté à propos des gaines. Il n’en est pas tenu compte dans la superficie privative. On calcule donc leur surface pour les exclure du mesurage Carrez.

Les escaliers intérieurs

La loi exclut la surface occupée par les marches d’un escalier, ainsi que la cage de l’escalier, pour ce qui concerne la trémie ainsi que la surface au sol située sous l’escalier et inférieure à 1,80 mètre. En revanche, un plateau aménagé surélevé par rapport au reste de la pièce doit être pris en compte (marches d’accès éventuel exclues). En l’absence de précision légale ou jurisprudentielle, une rampe d’accès qui remplacerait des marches, dans un logement aménagé pour une personne handicapée, pourrait, selon certains géomètres experts, être incluse dans le mesurage.

Les embrasures de portes et de fenêtres

La surface de plancher occupée par les embrasures des portes et des fenêtres est à exclure de la superficie Carrez. À l’exception de celles de la partie vitrée fixe d’une porte-fenêtre.

Les combles aménagés ou non

La surface de plancher dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre est déduite du calcul de la superficie Carrez. Cette hauteur s’apprécie du sol au plafond en s’arrêtant au faux plafond ou aux poutres. En tout état de cause, il est conseillé, lors du mesurage, de noter l’état exact du plafond existant. « Cette précaution permet de tenir compte d’éventuels travaux ultérieurs, comme la pose d’une isolation renforcée, qui pourra faire varier la superficie, en l’occurrence à la baisse, et nécessitera un nouveau mesurage en cas de revente », explique Gérard Roulleau. En présence de fenêtres de toit, enfin, c’est l’embrasure en partie basse qui est prise en compte pour calculer la hauteur sous plafond, et non le vitrage.

Les caves

Une cave est exclue du mesurage Carrez, à moins qu’elle n’ait été aménagée, en bureau, salle de jeu… Encore faut-il qu’elle réponde aux règles de hauteur et de surface minimale, à savoir 8 m2. Précision importante apportée par la Cour de cassation : peu importe que le règlement de copropriété ne mentionne pas la nouvelle destination (usage d’habitation) de la cave. C’est l’aménagement « physique » qui importe (cass. civ. 3e du 5.12.07, n° 06-19550). Pourtant, cette transformation ne peut se faire sans l’assentiment du syndicat des copropriétaires. « Une cave dont l’usage a changé en catimini doit donc être classée en superficie annexe, hors mesurage Carrez, avec toutes les réserves qui s’imposent », alerte Gérard Roulleau.

Les loggias et vérandas

La loi Carrez est muette sur ce point. Mais elle se réfère à la notion de « clos et de couvert » pour calculer la surface privative. Une loggia fermée par des baies vitrées, autrement dit devenue une surface habitable, a ainsi déjà été prise en compte dans le calcul de la superficie Carrez (CA de Bastia du 11. 1. 12, n° 09/00828). Peu importe d’ailleurs son statut juridique. Un balcon privatif transformé en loggia fermée  sans autorisation depuis plus de dix ans au jour de la vente devait être inclus dans le mesurage Carrez (CA d’Aix-en-Provence du 6.2.07, 1re ch. A., n° 06/02472).

Les mezzanines

La surface d’une mezzanine, déduction faite des cloisons, est prise en compte si la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètre. Il en va de même pour la surface du niveau inférieur. À noter qu’une mezzanine en kit, légère et démontable, à laquelle on accède par une simple échelle escamotable, n’a pas à être comptabilisée (cass. civ. 3e du 22.11.06, n° 05-17420). Toujours selon les tribunaux, le fait que le vendeur ait obtenu l’autorisation de la copropriété pour édifier une mezzanine est sans incidence (cass. civ. 3e du 13.4.05, n° 03-21004). Reste que sa création est constitutive de la surface de plancher au sens du droit de l’urbanisme. Cela correspond donc à des droits à construire, accessoires aux parties communes… La position des géomètres experts serait donc d’exclure du calcul Carrez une mezzanine qui n’aurait pas d’existence juridique.

Les lots inférieurs à 8 m2

Les lots de petite taille, inférieurs à 8 m2, sont exclus du calcul de la superficie Carrez. La question s’est posée pour la vente d’un appartement constitué de plusieurs lots réunis dont l’un au moins était à l’origine inférieur à ce seuil. Réponse : la superficie doit être mesurée en tenant compte de la configuration de l’appartement au jour de la vente (cass. civ. 3e du 28.3.07, n° 06-13796). Le lot inférieur à 8 m2 entrait donc dans le calcul. « Il est conseillé d’effectuer un mesurage distinct pour chacun des lots car, en cas d’erreur, l’impact est moindre », conseille Olivier Douek, un avocat parisien spécialisé en copropriété.

Le mesurage Carrez n’est pas mentionné

Il arrive, mais c’est rare, que le mesurage ne soit pas mentionné. Un tel oubli serait rattrapé au stade de l’acte de vente, signé chez le notaire. Mais cela peut survenir au stade de l’avant-contrat : vendeur et acheteur rédigent entre eux une promesse de vente (dite sous seing privé) à l’aide d’un imprimé. Si l’erreur n’est pas rectifiée à la demande du notaire, l’acquéreur peut obtenir la nullité de la vente, au plus tard dans le mois qui suit la signature de l’acte définitif. « Demander la nullité avant la signature de l’acte authentique, c’est un bon moyen pour l’acheteur de sortir d’un projet qui finalement ne lui convient pas, sans perdre pour autant l’indemnité d’immobilisation », analyse Olivier Douek. Mais le vendeur aura intérêt à se retourner contre le notaire qui n’a pas rempli son obligation de conseil.

La surface mentionnée est erronée

Compte tenu des subtilités du mesurage, on ne s’étonnera pas de constater que la plupart des litiges portent sur celui-ci. La marge d’erreur varie avec la superficie du bien. Plus celle-ci est réduite plus l’erreur est aisée. Sur les petites surfaces, c’est patent : un écart de 1 m2 sur un studio de 20 m2 suffit pour qualifier la superficie Carrez d’erronée et réclamer une réduction du prix.
Selon les tribunaux, l’action en diminution du prix ne peut s’exercer qu’à l’encontre de l’acte authentique, constituant le dernier état de l’accord des parties, et non de l’avant-contrat (cass. civ. 3e du 9.2.10, n° 09-12266). À savoir : l’acquéreur est recevable à agir même s’il connaissait la superficie réelle du bien vendu avant la vente (CA de Versailles du 3.2.11, 3e ch., n° 09/07339). Autrement dit, sa mauvaise foi est sans incidence (cass. civ. 3e du 5.12.07, n° 06-19676).
Reste que la réduction du prix est la seule sanction prévue par la loi Carrez à l’encontre du vendeur. Cette action n’étant pas indemnitaire, l’acquéreur ne peut en parallèle réclamer à son vendeur le remboursement des sommes accessoires au prix de vente, tels les frais de notaire et les droits d’enregistrement (CA de Paris du 7.5.09, 2e. ch. sect. B , n° 08/05706). Pour se faire entendre, il lui faut démontrer, en application des règles de responsabilité civile, une faute du vendeur en lien direct avec le dommage dont il réclame réparation… Par contre, l’action en diminution du prix permet, si elle aboutit, de réclamer au fisc la ­restitution de la fraction des droits d’enregistrement afférente à la diminution de prix effectivement obtenue. Une action à engager avant la fin de la deuxième année suivant celle de la décision du tribunal ou de l’accord amiable des parties si elles ont réussi à s’entendre sur une réduction de prix (RM. JO AN du 14.3.06, n° 85746, p. 2761).
Défendant l’acheteur, la loi Carrez ne protège pas le vendeur contre une erreur lui portant préjudice. À supposer que la superficie réelle s’avère finalement supérieure à celle exprimée dans l’acte, cet écart ne peut donner lieu à aucune rallonge de prix pour le vendeur. Il lui reste toujours la possibilité de faire état d’un vice de son consentement, et obtenir l’annulation de la vente. Encore faut-il prouver une erreur substantielle ayant généré une baisse considérable du prix (CA de Paris du 17.5.06, 2e ch. A., n° 05/01271).

Exemple
L’acheteur réclame une réduction du prix  Soit un achat d’un appartement de 620 000 €. L’acte de vente mentionne une superficie de 79 m2.
Un nouveau mesurage effectué par un professionnel fait état de 73 m2, soit 6 m2 de moins. La marge d’erreur est de 8,219 % = (79-73)/73x100
Il est donc possible pour l’acheteur de demander une diminution du prix de 620 000 x 8,219 %, soit 50 957,8 €.

Peut-on se passer d’un professionnel ?

En théorie, il est possible de se passer d’un professionnel, surtout si la configuration des lieux est simple. Mais certains appartements, particulièrement dans l’ancien, posent problème. Par exemple, une pièce en arrondi ou avec un décrochement formant un triangle. « Déterminer la superficie d’un salon polygonal implique de se servir d’un logiciel de dessin assisté par ordinateur et non d’un simple plan graphique », illustre Gérard Roulleau. Ce qui plaide en faveur du recours à un professionnel du mesurage : géomètre expert, architecte ou diagnostiqueur. Les agents immobiliers et les notaires, lorsqu’ils sont sollicités au stade de l’avant-contrat, sont d’ailleurs les premiers à le préconiser dans le cadre de leur devoir de conseil. Ils sont censés attirer l’attention des parties sur l’incidence juridique d’une éventuelle moindre mesure, comme a fini par l’admettre la Cour de cassation à propos d’un notaire rédacteur (cass. civ. 1re du 25.3.10, n° 09-66282).
Combien coûte un certificat Carrez établi en bonne et due forme ? En moyenne, de 60 € pour un studio à 150 € pour un cinq-pièces, en ayant recours à un diagnostiqueur. Le plus souvent, il s’agit d’un forfait établi en fonction des mètres carrés, mais dont le montant est susceptible de s’ajuster à la baisse lorsque le vendeur fait réaliser un bouquet de diagnostics par la même entreprise. C’est plus cher si le vendeur fait appel à un géomètre expert. Ainsi pour un 100 m2, il faudra débourser environ 300 € TTC. « Pour effectuer le métrage, le géomètre est censé vérifier l’état des lieux à la fois au niveau physique et juridique, en confrontant notamment le titre de propriété avec le règlement de l’immeuble », assure Gérard Roulleau. Indispensable pour vérifier notamment qu’il n’y a pas eu d’annexion sauvage de parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires, autant de mètres carrés exclus de la superficie Carrez. De leur côté, les cabinets de diagnostics dégagent le plus souvent leur responsabilité quant à la désignation et la constitution exactes du lot de copropriété, via une formule type, arguant du fait que le règlement de copropriété ne leur a pas été soumis.
C’est au vendeur d’assumer la charge des frais de mesurage. La loi est muette sur ce point si bien que certains propriétaires avaient pu s’engouffrer dans la brèche en invoquant les frais accessoires de la vente de l’article 1593 du Code civil, soumis à la charge de l’acquéreur. Peine perdue, le mesurage étant considéré comme une condition de la vente, même en l’absence de clause claire dans l’acte (CA de Paris du 23.5.02, 8e ch. sect. D, n° 02/00325).
En outre, le recours à un professionnel garantit le vendeur en cas d’erreur du professionnel. Mais pas sur le fondement du préjudice subi. En effet, pour les juges, la réduction de la valeur du bien ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable (cass. civ. 1re du 1.3.11, n° 10-30214). La raison ? Cela s’analyse en une simple restitution de l’indu. En clair, cette réduction a pour conséquence de ramener le prix du bien au montant que le vendeur aurait dû percevoir au regard de la superficie réelle. Et comme il s’agit juste d’un retour à la surface réelle, le vendeur n’est en fait pas floué puisqu’il rembourse à l’acheteur la valeur de mètres carrés inexistants. L’action engagée sur le fondement de l’obligation de mesurage n’a donc aucun caractère indemnitaire. « Cette position jurisprudentielle pourtant logique est difficile à faire admettre à nos clients vendeurs qui, ayant fait l’effort de recourir à un professionnel, pensent pouvoir se décharger sur lui et être indemnisés. Un véritable travail de pédagogie s’impose », reconnaît Olivier Douek. « À l’avocat de trouver le bon canal de responsabilité », enchaîne Thierry Delesalle. En l’occurrence, c’est sur le terrain de la responsabilité civile de droit commun que le professionnel peut se voir condamné à verser des dommages et intérêts au vendeur. La restitution du prix, qui ne serait pas survenue sans l’erreur du professionnel, peut en effet avoir généré un préjudice accessoire, pour lequel il est possible d’obtenir réparation à condition d’en apporter la preuve. Telle la perte de chance de céder le bien au même prix pour une superficie moindre (CA de Bordeaux du 30.10.06, 1re ch. sect. A, n° 05/02614) ou encore le désagrément d’avoir subi une procédure judiciaire (CA de Chambéry du 17.10.06, n° 05/01703). Cette jurisprudence, jamais démentie, serait sans doute suivie par la Cour de cassation, si elle était – enfin – amenée à se prononcer. En pratique, la mise en jeu de la responsabilité civile du professionnel du mesurage, géomètre expert ou architecte en particulier, est facilitée par le fait qu’il est nécessairement couvert par une assurance.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , COPROPRIETE , LOT DE COPROPRIETE , SURFACE DU LOGEMENT




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