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Patrimoine : Le crédit in fine, risqué mais performant

Patrimoine : Le crédit in fine, risqué mais performant
Octobre 2012
Le Particulier Immobilier n° 290, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Le crédit in fine convient aux propriétaires désireux d’investir ou de réinvestir. Son atout ? Il génère un déficit foncier grâce aux intérêts d’emprunts, constants sur toute la durée du remboursement. Mais attention, il existe un risque à la sortie qui rend son utilisation délicate.

Si la majorité des acquéreurs de résidence principale opte pour un traditionnel crédit amortissable, les investisseurs privilégient plutôt le crédit in fine. En fonction de votre situation fiscale et financière, vous pourrez, grâce à lui, bénéficier d’avantages spécifiques en termes d’impôt sur le revenu, mais aussi d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Reste que ce prêt est souvent plus difficile à obtenir, car les banques le réservent à la frange la plus aisée de leur clientèle. Il nécessite en effet de disposer d’une surface financière suffisante pour pouvoir sortir de l’opération, à son terme. En outre, il coûte en général plus cher qu’un crédit amortissable. Les avantages qu’il est en mesure d’offrir doivent donc être à la hauteur de son coût et du risque qu’il génère.

Un fonctionnement relativement simple

Contrairement au crédit classique, pour lequel l’emprunteur règle, avec chaque mensualité de remboursement, une fraction de capital et une part d’intérêts, le crédit in fine n’inclut aucun amortissement. « Son principe est que le capital emprunté est remboursé en une seule fois, à l’échéance du crédit », explique Bruno Rouleau, responsable des grands accords chez Cafpi. Pendant toute la durée du prêt, les mensualités de remboursement n’intègrent que les intérêts de l’emprunt. Or, leur montant est nettement plus faible que dans le cas d’un crédit amortissable, ce qui vous permet, en tant qu’emprunteur, de bénéficier d’un effet de levier plus important. Car pour un même montant de prêt, votre taux d’endettement global sera plus faible. Inutile cependant de compter souscrire ce type d’emprunt uniquement pour valider un financement. « Un crédit in fine ne doit pas être utilisé par des investisseurs avec de faibles revenus, qui trouveraient ainsi un moyen de respecter le ratio d’endettement imposé par l’établissement de crédit », note Yann Marchand, responsable de l’offre crédit aux particuliers à HSBC France. « Il est réservé aux personnes qui disposent d’un patrimoine suffisamment liquide et conséquent pour le mobiliser en cas de souci avec leur opération immobilière », ajoute-t-il.
Ce type de crédit peut, en revanche, intéresser une frange spécifique de clients, ceux qui veulent investir immédiatement et souhaitent augmenter leurs revenus à moyen terme. « Ce sera le cas d’un jeune actif en phase de décollage professionnel, qui va voir ses salaires croître rapidement, ou d’un chef d’entreprise qui projette de vendre son entreprise et va donc se retrouver à la tête d’un capital conséquent dans un proche avenir », précise Francis Brune, directeur du développement juridique et fiscal à LCL Banque privée. Enfin, les particuliers qui disposent d’un patrimoine important mais de revenus relativement faibles, ce qui est le cas de beaucoup de retraités, pourront également ­trouver dans le crédit in fine un moyen de financer une nouvelle opération immobilière.
Tout comme un crédit amortissable, un prêt « in fine » peut être souscrit à taux fixe ou à taux variable. Dans ce dernier cas, il est quasiment toujours assorti d’un plafond (appelé également « cap »). Le risque de non-remboursement que la banque supporte est plus important, les crédits in fine coûtent donc toujours plus cher. « Pour une durée identique, il faut compter en moyenne de 0,20 à 0,30 point de plus que pour un crédit amortissable », affirme Bruno Rouleau. Aujourd’hui, un emprunteur muni d’un bon dossier peut donc espérer obtenir un taux de crédit in fine de 4 à 4,2 %. Attention, certains établissements majorent davantage le taux d’intérêt de leur crédit in fine, et le surcoût peut atteindre 0,6 point. Enfin, en règle générale, la durée moyenne d’un crédit in fine oscille entre douze et dix-huit ans. Il devient aujourd’hui difficile de trouver un financement de ce type pour des durées supérieures à vingt ans.
En matière d’assurances, des économies sont également réalisables sur les charges de la dette. Lors du montage de votre crédit avec votre banquier, demandez à ne pas payer le volet « incapacité temporaire de travail » qui est inclus dans l’assurance décès, invalidité, incapacité de travail (DIIT). Car comme votre locataire paie un loyer, ce dernier couvrira en général une large part de la mensualité à rembourser. Si vous avez un accident ou une maladie qui vous empêche de travailler, le reliquat à votre charge sera relativement faible. À la clé, le gain en frais financiers peut être important. « Avec un crédit amortissable, le coût de cette assurance qui inclut l’incapacité temporaire de travail est en moyenne de 0,30 % du montant emprunté. Il peut baisser à 0,17 % en moyenne avec un crédit in fine, qui couvre seulement contre le décès et l’invalidité », souligne Bruno Rouleau.

Garantir le remboursement

Un crédit in fine s’appuie sur le remboursement du capital au terme du crédit. L’établissement financier doit donc s’assurer en amont que vous serez en mesure de restituer l’intégrité du capital. Pour cela, il existe trois solutions. « Soit l’emprunteur dispose d’une épargne préalable dans laquelle il puisera pour rembourser le capital, soit il décide de se constituer cette épargne en investissant sur un produit financier de type assurance vie pendant toute la durée du crédit, soit l’opération repose sur la vente à terme du bien immobilier qu’il a servi à financer », énonce Bruno Rouleau.
Dans le premier cas, la banque prend en garantie un produit financier pour nantir le prêt in fine qu’elle accorde. Mais elle n’est pas obligée d’accepter tous les placements que vous lui proposez, et peut refuser cette opération si, par exemple, le risque lui semble trop élevé. « S’il s’agit d’un portefeuille de titres, ou d’une assurance vie investie en fonds d’actions très dynamiques, le banquier peut également prendre une garantie d’un montant supérieur à celui du capital à rembourser, en raison du risque de baisse des cours », indique Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale à HSBC France. Attention, si vous optez pour cette solution, ne perdez pas de vue que l’acte de nantissement rendra la banque légalement gestionnaire de votre placement. Vous perdrez donc la main sur une partie de votre patrimoine. Si votre placement financier laissé en nantissement intègre une part d’actions, vous ne pourrez plus réaliser d’arbitrages sans l’accord de la banque et en cas de krach boursier, il pourrait perdre de la valeur. En revanche, l’avantage d’une telle garantie est qu’elle est la moins chère du marché. Bon à savoir : si vous disposez d’une épargne importante localisée sur un seul contrat d’assurance vie, il est possible de réaliser un nantissement partiel. « Tous les actes de nantissement sont limités en montant et en durée. Il s’agit d’un acte sous seing privé entre un client, son assureur et sa banque prêteuse », précise Yann Marchand.
La deuxième option, pour garantir un crédit in fine, est de souscrire un produit d’épargne auprès de la banque qui vous accorde votre prêt. « Selon les profils d’emprunteur, l’établissement financier demande entre 10 et 30 % du capital emprunté comme apport, à investir sur le produit d’épargne », précise Bruno Rouleau. Une fois le placement ouvert, en général il s’agit d’un contrat d’assurance vie, vous effectuerez des versements réguliers dessus pour vous assurer en fin de prêt que vous êtes parvenu à hauteur du capital à rembourser. Pour plus de simplicité et de sécurité, il est conseillé de mettre en place un abonnement d’épargne sur votre assurance vie. Il permet d’investir automatiquement tous les mois des sommes sur votre contrat. Attention, ce versement régulier ne doit pas être arrêté, même si vous avez besoin – durant une courte période – de liquidités. « Car le risque dans ce cas est de ne pas pouvoir reconstituer à terme l’épargne nécessaire pour rembourser le capital in fine », explique Francis Brune. De la même façon, privilégiez un support simple et sûr, de type fonds en euros, car même si les rendements sont faibles aujourd’hui, et tournent autour de 2,5 %, vous ne subirez aucun risque de perte en capital en cas de dégringolade des marchés boursiers. Enfin, sachez qu’en souscrivant une assurance vie commercialisée par votre banque, vous n’aurez pas les meilleurs rendements du marché, les contrats bancaires affichant en général des résultats médiocres. En revanche, vous pourrez négocier plus facilement les frais et les à-côtés du contrat de prêt. Dans tous les cas, vérifiez avec soin la simulation fournie par votre banquier. Elle ne doit pas être trop optimiste en intégrant, par exemple, des taux de revalorisation de l’assurance vie trop élevés. Le risque, si le rendement est décevant, est toujours le même : que vous n’ayez pas accumulé une somme suffisante à terme pour rembourser le capital emprunté. Enfin, ne perdez pas de vue que les sommes accumulées sur votre produit d’épargne devront suffire à rembourser le capital du crédit in fine, mais aussi les charges, et notamment les impôts et taxes sur les plus-values financières… Ne les négligez pas. Selon le type de bien acheté, leur montant peut être relativement important.
Dernière possibilité pour garantir l’emprunt : au terme de l’opération, vendre le logement acheté pour rembourser le capital. « Dans ce cas, le bien immobilier doit être choisi avec soin, pour que sa valeur ne soit pas trop fluctuante », note Francis Brune. Pour valider l’opération de crédit in fine, il faudra aussi que le montant de votre apport soit plus élevé, car votre banquier prendra en compte le risque de baisse des prix de la pierre. Il ne garantira donc pas son crédit sur l’exacte valeur du bien, mais vous en prêtera entre 60 et 70 %. « Ou bien, il exigera une double garantie, et prendra une hypothèque sur un autre bien qui appartient déjà à l’emprunteur », note Bruno Rouleau. Dans ce cas, pensez à intégrer dans votre montage financier le coût fiscal. En effet, depuis le 1er février dernier, vous n’êtes plus exonéré d’impôt sur les plus-values qu’au bout de trente ans de détention, contre quinze ans auparavant.

Des économies d’impôt à la clé

Les intérêts d’un crédit in fine sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. En souscrivant un emprunt de ce type, vous pourrez donc minorer vos gains locatifs imposables, et payer ainsi moins d’impôts. « C’est classiquement pour cette raison que les investisseurs privilégient le crédit in fine, car les intérêts s’imputent sur les revenus fonciers et comme leur montant est plus important qu’avec un crédit amortissable, cela permet à l’opération d’être déficitaire plus longtemps », explique Francis Brune. Ce type de prêt s’adresse davantage à des particuliers qui possèdent déjà un patrimoine locatif. « Lorsqu’ils encaissent des loyers qui sont fortement fiscalisés, la souscription d’un nouvel emprunt permet de générer un déficit imputable sur les autres revenus fonciers », explique Christophe Chaillet. Ce gain fiscal sera d’autant plus élevé que les investisseurs se situent dans les tranches les plus hautes du barème d’impôt sur le revenu. En effet, plus le taux marginal d’imposition est fort, plus les déductions fiscales le sont, puisque les revenus fonciers sont intégrés aux autres revenus et taxés comme tels.
En outre, si le crédit in fine est adossé à une assurance vie, les intérêts engrangés sur le fonds en euros de votre contrat bénéficient d’une fiscalité légère. En cas de retrait avant le quatrième anniversaire du contrat, les plus-values réalisées seront taxées forfaitairement à 35 %. Si le retrait a lieu entre le quatrième et le huitième anniversaire, le taux de taxation passe à 15 %. Enfin, pour les retraits effectués après huit ans de détention, les plus-values sont imposées à 7,5 % après un abattement annuel sur les intérêts de 4 600 € pour un célibataire et de 9 200 € pour un couple. En plus de cette taxation forfaitaire, ces plus-values supportent les prélèvements de 15,5 %.
La réforme de l’ISF attendue pour l’an prochain risquant, par ailleurs, de pénaliser davantage encore les propriétaires fonciers, si vous souhaitez agrandir votre patrimoine pierre, pour éviter d’être trop taxé, le crédit in fine est également conseillé. Car « comme il ne s’amortit pas et que le capital se rembourse en une seule fois à la fin du crédit, le montant de la dette reste le même durant toute sa durée », fait remarquer Christophe Chaillet. Lorsque vous calculerez votre patrimoine taxable au titre de l’ISF, vous déclarerez donc un passif (le montant des prêts souscrits pour acquérir votre patrimoine) équivalant à un actif (les biens dont vous êtes propriétaire). Avec une charge des dettes qui reste constante, votre base imposable au titre de l’ISF reste donc globalement stable au lieu d’augmenter comme cela serait le cas avec un crédit amortissable, au fur et à mesure du remboursement du capital. Cet avantage est non négligeable en termes d’économies fiscales, mais attention à intégrer dans vos calculs financiers l’impact final l’année de sortie du crédit in fine. À ce moment-là, votre passif diminuera d’un seul coup et fera donc fortement augmenter votre base taxable. Sauf si vous vendez le bien en question avant le 1er janvier suivant. Sinon, il y a de fortes chances pour que le montant d’ISF que vous allez devoir régler augmente fortement. Vous devrez donc disposer de liquidités en plus cette année-là, que vous pourrez mobiliser rapidement pour régler ce surcroît de charges.

Un coût et un risque globalement plus élevés que ceux du crédit amortissable

Malgré tous ces avantages, il ne faut pas perdre de vue qu’un crédit in fine coûte plus cher qu’un crédit amortissable. « « Dans les conditions de prêt actuelles, le surcoût tourne autour de 18 à 20 % pour un crédit sur dix à vingt ans », confie Bruno Rouleau. « Si le niveau des taux d’emprunt était de 8 %, cette différence serait de l’ordre de 40 % », ajoute-t-il. Avant de le souscrire, vous devez donc réaliser plusieurs simulations pour vérifier que le gain fiscal et financier global que vous retirerez de l’opération d’emprunt compensera le surcoût d’intérêt et les frais annexes (taxation du contrat d’assurance vie en garantie, frais de nantissement, etc.).
Sachez également que les conséquences d’un risque locatif mal maîtrisé sont plus dangereuses avec un crédit in fine, car comme une large part de votre épargne sera mobilisée pour reconstituer le capital emprunté, si votre locataire rencontre des difficultés pour vous régler son loyer, votre opération pourra vite se retrouver en péril.
Vous ne devez en outre pas perdre de vue que le plus grand danger, avec un crédit in fine, est de ne pas avoir les moyens de rembourser le capital au terme. C’est pourquoi ce prêt ne peut être souscrit que pour financer un bien visant à consolider votre patrimoine, non à le constituer. Vous devez pouvoir vous en séparer inopinément pour rembourser intégralement le prêt, en cas de besoin, sans compromettre votre situation financière.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , CREDIT IN FINE , IMPOT SUR LA FORTUNE , IMPOT SUR LE REVENU , INVESTISSEMENT LOCATIF , ISF




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