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Patrimoine : Payez moins d'impôts en passant au régime du réel

Patrimoine : Payez moins d'impôts en passant au régime du réel
Octobre 2012
Le Particulier Immobilier n° 290, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

Si vous devez emprunter pour acheter ou réaliser des travaux, vous pouvez avoir tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers pour alléger la note fiscale. Quitte à revenir au microfoncier au moment opportun.

La pression fiscale sur les revenus fonciers ne va pas diminuer, usant votre rendement. C’est peut-être le moment de réfléchir aux solutions susceptibles d’alléger votre impôt sans porter atteinte à la valeur de votre patrimoine. Dans le contexte actuel, vous avez la possibilité d’agir sur deux types de situation : vous possédez un logement loué qui se libère et nécessite des travaux ; vous envisagez une nouvelle acquisition financée en partie par le crédit. Réaliser des travaux d’amélioration peut permettre de relouer sans être bridé par le décret de blocage des loyers tout en déduisant les dépenses correspondantes. Et faire jouer l’effet de levier pour augmenter son patrimoine locatif permet de créer un déficit foncier.
Pour bénéficier de ces avantages, il faut sortir du régime d’imposition de droit commun des revenus fonciers, le microfoncier assorti d’un abattement forfaitaire, et opter pour le régime du réel, où toutes les charges sont déductibles. Mais pas sans avoir fait ses comptes (voir Simulation : défiscalisez au réel grâce à l’emprunt et Simulation : M. Martin doit faire ses comptes sur trois ans). Car passer de l’un à l’autre ne se justifie que si le pourcentage de vos charges dépasse le taux de la déduction forfaitaire.

Le microfoncier est un régime fiscal d’une grande simplicité

Si vous disposez de revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €, vous bénéficiez du régime dit du « microfoncier ». L’intérêt ? Une grande simplicité. Vous inscrivez sur votre déclaration générale d’impôts n° 2042, dans la case prévue à cet effet, les loyers bruts (c’est-à-dire hors charges) réellement encaissés au cours de l’année fiscale de référence. Les loyers payés en retard sont comptabilisés le jour du paiement ; idem pour les avances de loyers. Vous tenez compte du montant hors taxes des loyers perçus pour des biens loués non meublés. L’administration fiscale déduira ensuite un abattement forfaitaire de 30 %, représentant vos frais de gestion. « Le microfoncier est intéressant pour des immeubles sur lesquels il y a très peu de charges », rappelle ­Guillaume Sereaud, responsable du bureau d’études patrimoniales à FIP Patrimoine. « Pour un bien reçu dans le cadre d’une succession ou d’une donation, notamment, les charges sont très souvent limitées à la taxe foncière, largement inférieure à 30 % des loyers ! » Le propriétaire est alors toujours gagnant dans ce régime simplifié.

Attention

Le microfoncier ne s’applique pas si :
➜ vos revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 € ;
➜ l’un de vos immeubles relève d’un régime fiscal spécifique (Besson, Robien, Borloo ou Périssol), ou de la loi Malraux si la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant 2009 ;
➜ vous avez engagé avant 2009 des dépenses de grosses réparations ayant généré un déficit imputable sans limite sur votre revenu global dans un immeuble détenu en nue-propriété ;
➜ vous possédez un bien bénéficiant d’une déduction spécifique (Scellier intermédiaire, etc.) ou d’une réduction d’impôt prévue en faveur des investissements en secteur touristique ;
➜ vous détenez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et vous avez opté pour le dispositif Robien ou Borloo ;
➜ vous gérez votre patrimoine par l’intermédiaire de sociétés immobilières (SCI ou SCPI) ou de fonds de placement immobilier (FPI).

Au réel, vous êtes tenu à une comptabilité détaillée

Le régime réel vous permet de déclarer les revenus fonciers effectivement perçus puisque vous faites la différence entre le montant des loyers encaissés et le total des frais et charges acquittés. Vous êtes tenu à une comptabilité détaillée de vos charges. Celle-ci est obligatoire dès que vous êtes exclu d’office du régime du microfoncier (voir "Attention : le microfoncier ne s'applique pas si"). Vos obligations fiscales sont aussi plus lourdes : vous devez remplir une déclaration spéciale (n° 2044 ou 2044 S) pour les locations de logements soumis à ces différents régimes. Vous reportez ensuite le résultat obtenu sur votre déclaration n° 2042. Néanmoins, il s’agit d’un régime intéressant dans de nombreux cas. Il peut d’ailleurs être un choix, même si vous relevez du microfoncier. Ainsi, alors que vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, l’administration fiscale vous permet d’opter pour le régime du réel, à condition de conserver cette option pour trois ans (art. 32 du CGI). On peut y renoncer ensuite à tout moment. « Il n’y a qu’une seule question à se poser, qu’un seul calcul à faire : vos charges dépassent-elles le seuil fatidique des 30 % pour les trois ans à venir ? martèle Alexis Poirot. Si la réponse est positive, vous devez opter pour le régime réel. Vous pourrez ainsi alléger sensiblement votre impôt. »

Vérifiez que vous tirez un bénéfice des charges déductibles

Avant d’opter pour le régime réel, encore faut-il donc avoir pris en compte l’ensemble des charges déductibles et vérifié que vous en tirerez un bénéfice pendant les années au cours desquelles vous êtes engagé. La liste des charges que le propriétaire bailleur est autorisé à déduire de ses revenus fonciers sur sa déclaration de revenus annuelle n’est pas limitative. L’article 13 du Code général des impôts  (CGI) prévoit que les « dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation de son revenu » sont déductibles.
Vous pouvez retenir qu’une charge est déductible à condition qu’elle se rapporte aux biens dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ; qu’elle soit réalisée pour acquérir ou conserver vos revenus fonciers (travaux dans un logement vacant, par exemple) ; qu’elle ait été payée dans l’année concernée par le ­propriétaire du bien ; qu’elle soit justifiée (conservez les factures : le fisc est en droit de vous les réclamer). En cas de doute, adressez une demande par lettre recommandée avec accusé de réception à l’administration fiscale de laquelle vous dépendez en lui précisant la situation dans laquelle vous vous trouvez. Vous obtiendrez une réponse, appelée rescrit fiscal, dans un délai de trois mois. Le rescrit fiscal engage l’administration, qui ne pourra plus remettre en cause votre situation fiscale.
L’article 31-I du CGI liste, par ailleurs, comme « charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net », un certain nombre de dépenses, commençant par « les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ».

Les travaux

Vous pouvez porter en charges les dépenses d’entretien et de réparation, c’est-à-dire les travaux effectués dans le but de maintenir ou remettre en état l’immeuble et d’en permettre un usage normal. Les dépenses d’amélioration, qui apportent un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de la vie, ne sont déductibles que dans les locaux à usage d’habitation. Les seules dépenses d’amélioration déductibles dans les locaux professionnels et commerciaux sont celles destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées (BOI 5 D-2-07). Attention : les dépenses de reconstruction, construction ou agrandissement ne sont jamais déductibles. Dès lors que les travaux « ont eu (…) pour effet d’accroître la surface habitable des locaux existants et ont apporté des modifications importantes au gros œuvre », il s’agit d’un agrandissement que vous ne pouvez pas faire passer en charges (CE du 30.5.07, n° 274477). En revanche, il a été considéré que clore des places de parking pour en faire des garages n’ayant eu « ni pour objet ni pour effet de modifier l’affectation des locaux (et n’ayant) pas davantage entraîné une modification importante du gros œuvre (…), ils ne sauraient être regardés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement » (CE du 7.5.86, n° 39426).
Vous pouvez aussi envisager de déduire de vos revenus imposables la réfection des toitures, le ravalement des murs, la réfection de l’installation électrique, l’installation d’un chauffage central, d’une cuisine équipée, des travaux d’isolation thermique… Les réparations locatives, comme les travaux de peinture intérieure, ne sont en principe pas déductibles. L’administration fiscale admet cependant trois exceptions : les travaux sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure ; ils sont rendus nécessaires par un vice de construction ou une malfaçon ouils sont engagés en vue de faciliter la location (BOI 5 D-2-07, fiche 8, nos 22 et 23).
Si vous avez des frais de déplacement pour suivre les chantiers, gardez les justificatifs afin de les défalquer (CAA de Lyon du 25-5-2010 n° 08-786). Vous réalisez les travaux vous-même ? Vous pouvez déduire le montant des factures des matériaux mais en aucun cas estimer le temps passé. Si vous devez reloger temporairement votre locataire pendant la durée des travaux, les frais qui en découlent sont déductibles. Enfin, si vous avez bénéficié d’un crédit d’impôt en faveur du développement durable pour financer des dépenses d’amélioration, vous ne pourrez pas en soustraire en plus le montant de vos revenus fonciers.
La réalisation de travaux permet donc de diminuer sensiblement la note fiscale, à condition d’opter pour le régime du réel. « Il ne faut cependant pas réaliser des travaux dans un seul but fiscal conseille Guillaume Sereaud,  les travaux doivent permettre une augmentation du loyer et apporter in fine une plus-value. »

L’emprunt

Les intérêts des dettes contractées pour l’achat, la construction, l’amélioration ou la conservation de vos propriétés ainsi que tous les frais annexes (assurance, frais de dossier, frais d’hypothèque ou de toute autre garantie…) sont déductibles des revenus fonciers. Les frais de résiliation anticipée d’un emprunt ainsi que les frais de souscription d’un nouvel emprunt sont également déductibles, à condition que les intérêts du dernier prêt soient moins importants que ceux du premier (Inst. 5 D-2-07, fiche 10, n° 24).
n Les impôts, les frais de gestion et d’assurance
Les impôts liés aux immeubles mis en location sont des charges déductibles, à savoir la taxe foncière et les taxes annexes comme la taxe spéciale d’équipement. En Ile-de-France, la taxe annuelle sur les bureaux est également déductible. Si vous êtes assujetti à la contribution sur les revenus locatifs (CRL), vous pouvez la déduire.
Les salaires, avantages en nature, charges sociales et fiscales des concierges et des gardiens, ainsi que les rémunérations, commissions et honoraires versés pour la gestion d’un immeuble (à une agence de location, un gérant d’immeubles, un administrateur de biens, un comptable…) sont déductibles des revenus fonciers. Les autres frais de gestion (courrier, téléphone, déplacement –sauf pour la réalisation de travaux –, publicité, matériels et équipements de bureau, logiciels et équipements informatiques) sont couverts par un forfait fixé arbitrairement à 20 € par local.
Les primes d’assurance afférente aux immeubles loués sont déductibles, assurances loyers impayés incluses, sauf pour les logements conventionnés pour lesquels vous devez choisir entre le crédit d’impôt prévu par l’article 200 nonies du CGI (38 % du montant de la prime d’assurance) et la déductibilité normale. Vous devez déclarer les primes payées dans l’année concernée, ce qui ne correspond pas forcément à des primes assurant l’année écoulée. Les primes d’assurance liées au crédit sont à déclarer avec les intérêts et les frais liés à l’emprunt.

Le sort des provisions pour charges de copropriété

Les provisions pour charges de copropriété déductibles correspondent aux dépenses prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, à savoir les dépenses pour travaux ainsi que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Chaque année, vous déduisez de votre revenu foncier la différence entre le montant des charges versées au syndic au cours de l’année et celui des provisions déduites de l’année précédente correspondant à des charges non déductibles. Ces modalités sont obligatoires dès lors que vous optez pour le régime réel (Inst. 5 D-4-05 n 42 et 43).

Les frais liés aux locataires

Votre locataire est parti en laissant une ardoise : consommation d’eau, de chauffage, frais d’éclairage, frais liés à l’ascenseur, à la vidange, au ramonage ou aux taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage ? Tous ces frais que vous avez avancés et dont vous n’avez pu obtenir le remboursement au 31   décembre de l’année de son départ sont déductibles de votre revenu foncier.
Par ailleurs, tous les frais de procédure supportés à l’occasion d’un procès entre un locataire et son bailleur sont également déductibles.

Anne Dayraut


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , DECLARATION DE REVENUS , INTERET D'EMPRUNT , MICROFONCIER , REVENU FONCIER




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