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L’achat en nue-propriété

Octobre 2012
Le Particulier n° 1077, article complet.
Auteur : FERRON (Aurélien)

Se passer de loyers pendant 5 ou 10 ans en échange d’une réduction de 20 à 35 % sur le prix. La formule est idéale pour les investisseurs aisés souhaitant doper leurs futurs revenus.

Le démembrement temporaire de parts de SCPI consiste à scinder les droits de propriété entre, d’une part, la nue-propriété et, d’autre part, l’usufruit, pour une durée généralement fixée à 5 ou 10 ans. À l’usufruitier revient l’intégralité des loyers versés par la SCPI pendant cette période. Le nu-propriétaire renonce à ses loyers, mais récupère, au terme de l’usufruit, les parts de SCPI en pleine propriété, sans frais ni fiscalité. Il peut alors les utiliser comme bon lui semble, percevoir les loyers, ou revendre ses parts.
Principal intérêt de l’opération : en contrepartie de l’abandon de l’usufruit, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur le prix d’achat de la SCPI, variable selon sa rentabilité potentielle. À plus ou moins 1 % près, la nue-propriété sur 5 ans se négocie à 80 % du prix de la part, et à 65 % sur 10 ans. « Pour un même montant, un investisseur peut acquérir davantage de parts et profiter, à terme, d’un complément de revenus supérieur », explique Philippe Vergine, gérant de Primaliance, plateforme spécialisée dans l’information et le conseil en matière de placements immobiliers. Pour le prix de 100 parts de SCPI en pleine propriété, un investisseur peut ainsi s’offrir la nue-propriété d’environ 125 parts sur 5 ans et de 154 parts sur 10 ans.
Ce mode d’acquisition s’avère aussi particulièrement avantageux pour les contribuables très taxés. Ne touchant aucun loyer pendant le démembrement, le nu-propriétaire n’a pas de revenu foncier à déclarer. Surtout, les sommes investies sont exclues du patrimoine taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune (art. 885 G du code général des impôts). Soit une économie d’ISF de 750 € par an pour 100 000 € investis en nue-propriété, et un patrimoine soumis à la tranche d’imposition taxée à 0,75 %. À noter qu’il est aussi possible d’acheter à crédit des parts démembrées. Mais contrairement à un achat à crédit de parts en pleine propriété, l’effort d’épargne est plus important car le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de ses éventuels revenus fonciers. Seuls les contribuables redevables de l’ISF peuvent y trouver un intérêt, le capital restant dû à leur banque diminuant leur patrimoine taxable.

Trouver l’acquéreur de parts en usufruit n’est pas toujours simple

Mais pour pouvoir souscrire des parts en nue-propriété, encore faut-il trouver une personne souhaitant en acquérir l’usufruit. « Il peut s’agir de particuliers à la recherche de revenus complémentaires immédiats, soit parce qu’ils sont très peu imposés, soit parce qu’ils disposent d’un déficit foncier non utilisé. Plus fréquemment, ce sont des petites entreprises ou des holdings familiales soumises à l’impôt sur les sociétés, pouvant amortir l’usufruit, et qui en tirent donc un avantage fiscal », explique Alexandre Claudet, directeur général délégué de Perial Placements. Certaines sociétés de gestion, comme Sofidy, ne se sont pas réellement organisées pour mettre en relation nus-propriétaires et usufruitiers, d’autres, tel HSBC Reim, réservent ce service à leurs plus gros investisseurs, d’autres enfin mettent en avant le démembrement et assurent trouver des contreparties en un à 2 mois, comme La Française AM ou Perial, ce dernier acceptant des mandats de recherche sans surcoût. De son côté, la plateforme Primaliance rapproche les candidats à l’achat et ce, pour toutes les SCPI du marché.


Mots-clés :

ASSURANCE VIE , PLACEMENT IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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