L’achat à crédit
Le recours au crédit est un excellent moyen de se constituer un patrimoine sans épargne préalable. La difficulté consiste à trouver des financements.
Qu’il s’agisse d’acheter un studio ou de la pierre-papier (des SCPI), le principe est identique. À condition de financer une SCPI dont la rentabilité est supérieure au taux d’emprunt, l’investisseur profite du fameux effet de levier du crédit: chaque euro investi rapporte plus avec emprunt que sans (voir notre simulation p. 56). La conjoncture est actuellement favorable. Le rendement des meilleures SCPI devrait dépasser 5,20 % en 2012 (hors éventuelle plus-value), alors que les crédits se négocient, assurance comprise, à des taux fixes inférieurs à 4,50 % par an. À cet effet de levier s’ajoute un gain fiscal, les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus imposables. Dans notre simulation, le poids des impôts fonciers est, grâce à l’emprunt, divisé par deux sur 15 ans. Toutefois, les loyers perçus suffisent rarement à compenser les mensualités du crédit. On le voit, dans l’exemple ci-dessous, l’investisseur doit débourser 174 € par mois pour financer l’opération.
Encore faut-il dénicher…
