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L’achat à crédit

Octobre 2012
Le Particulier n° 1077, article complet.
Auteur : FERRON (Aurélien)

Le recours au crédit est un excellent moyen de se constituer un patrimoine sans épargne préalable. La difficulté consiste à trouver des financements.

Qu’il s’agisse d’acheter un studio ou de la pierre-papier (des SCPI), le principe est identique. À condition de financer une SCPI dont la rentabilité est supérieure au taux d’emprunt, l’investisseur profite du fameux effet de levier du crédit : chaque euro investi rapporte plus avec emprunt que sans (voir notre simulation p. 56). La conjoncture est actuellement favorable. Le rendement des meilleures SCPI devrait dépasser 5,20 % en 2012 (hors éventuelle plus-value), alors que les crédits se négocient, assurance comprise, à des taux fixes inférieurs à 4,50 % par an. À cet effet de levier s’ajoute un gain fiscal, les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus imposables. Dans notre simulation, le poids des impôts fonciers est, grâce à l’emprunt, divisé par deux sur 15 ans. Toutefois, les loyers perçus suffisent rarement à compenser les mensualités du crédit. On le voit, dans l’exemple ci-dessous, l’investisseur doit débourser 174 € par mois pour financer l’opération.
Encore faut-il dénicher une banque qui accepte de financer l’achat de SCPI, les conditions d’octroi des prêts ayant tendance à se durcir. « Depuis le début de l’année, 18 % des sommes que nous avons collectées ont été empruntées, contre 31 % en 2010 », observe ainsi Jean-Marc Peter, directeur général adjoint de Sofidy. Pour bénéficier d’un prêt à un taux attractif, le plus simple est de s’adresser à son agence bancaire. Mais il n’est pas rare que celle-ci refuse. Beaucoup de conseillers considèrent, en effet, que l’achat de SCPI est plus risqué qu’un investissement locatif traditionnel. Plusieurs experts que nous avons interrogés ajoutent que les banques préfèrent financer l’achat de SCPI maison, au détriment de celles gérées par la concurrence. Mais vous pouvez solliciter, seul ou via votre conseiller en gestion de patrimoine, un courtier en crédit immobilier (ACE Crédit, Artémis Courtage, Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux…) connaissant les conditions pratiquées par des dizaines de banques. Quant au gestionnaire de SCPI La Française AM, il propose à ses distributeurs partenaires d’accéder aux services du courtier Credifinn à des conditions privilégiées.

Faire appel à un spécialiste du financement immobilier

Dernière possibilité : se rendre dans une banque spécialisée dans le financement immobilier. « Après avoir étudié leurs investissements et leurs sociétés de gestion, nous avons agréé et accepté de financer les trois quarts des SCPI du marché », explique Yoann Bobe, responsable de l’offre Locatif-Épargne du Crédit foncier, l’un des établissements les plus actifs sur ce créneau. « Nous proposons aussi de différer de 3 mois la date de la première mensualité, afin qu’elle corresponde à la perception des premiers loyers, et savons financer l’achat de plusieurs SCPI simultanément ou de SCPI démembrées », ajoute-t-il. Inconvénient : ces banques spécialisées s’avèrent moins compétitives que les banques de réseau. En août, les taux pratiqués par le Crédit foncier démarraient ainsi à 4,30 % fixes sur 15 ans, et 4,45 % sur 20 ans (hors assurance), soit de 0,3 à 0,8 point de plus que dans une banque traditionnelle.
Il ne faut pas oublier les éventuels frais de dossier (jusqu’à 1 % du montant emprunté), le coût de l’assurance décès-invalidité (de 0,20 à 0,60 % du capital emprunté, chaque année) et les frais de garantie. « Sur ce point, les banques ont une nette préférence pour une garantie par cautionnement mutuel, comme celle du Crédit logement, explique ­Ludovic Huzieux, associé du courtier en crédit Artémis courtage. Or, il est fréquent que ces organismes de cautionnement refusent leur garantie, notamment lorsque l’acquéreur des parts n’est pas propriétaire de sa résidence principale. » Dans ce cas, la banque doit accepter le nantissement des parts en guise de garantie (les parts de SCPI lui reviennent en cas de défaut de l’investisseur). Comptez dès lors autour de 300 € de frais de garantie, voire seulement 95,68 € au Crédit foncier, qui en prend une partie à sa charge.


Mots-clés :

ASSURANCE VIE , PLACEMENT IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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