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Mandat de vente : le démarchage de l’agent immobilier (commentaire de jurisprudence)

Mandat de vente : le démarchage de l’agent immobilier (commentaire de jurisprudence)
Septembre 2012
Le Particulier Immobilier n° 289, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Même si c’est le vendeur qui a sollicité l’agent immobilier, il y a démarchage à domicile. Cass. civ. 1re du 30.5.12, n° 11-18185

L’article L. 121-21 du Code de la consommation soumet à la réglementation du démarchage à domicile « quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage au domicile d’une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l’achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d’achat de biens ou la fourniture de services ». L’article L.121-23 fixe, quant à lui, un formalisme particulier à respecter en cas de démarchage, notamment une faculté de rétractation dans un délai de sept jours. Ces textes sont applicables à la prise de mandat par un agent immobilier au domicile du vendeur, même si c’est ce dernier qui a sollicité l’agent et lui a demandé de venir lui proposer le contrat. C’est ce que rappelle la Cour de cassation.
Dans cette affaire, un particulier demande par téléphone à un agent immobilier de se déplacer à son domicile pour signer le mandat de vente de sa maison. Après la signature d’un compromis de vente, le vendeur assigne l’agence immobilière en nullité du mandat.
La cour d’appel rejette la demande du vendeur, au motif qu’il n’est pas fondé à se prévaloir de l’inobservation des dispositions de l’article L. 121-23 du Code de la consommation « dès lors que celles-ci ne s’appliquent que lorsqu’un professionnel sollicite lui-même un non-professionnel à son domicile et que sa démarche est à l’origine de la conclusion d’un contrat », et que « tel n’est pas le cas en l’espèce, le vendeur ayant lui-même contacté la société et lui ayant demandé de se déplacer à son domicile, de sorte que le fait que le contrat ait été signé à son domicile et non dans les locaux de la société est indifférent, celui-ci n’ayant pas été conclu à l’occasion d’un démarchage » (CA d’Orléans du 18.1.10).
La Cour de cassation désapprouve ce raisonnement, car les articles du Code de la consommation « sont applicables à quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage à domicile d’une personne pour offrir des prestations de services, peu important que le démarchage ait été effectué à la demande de celle-ci ».
Les propriétaires contactent souvent les agences pour qu’elles procèdent à l’évaluation de leur bien en vue de sa mise en vente. Il arrive que le mandat de vente soit signé le jour de l’estimation au domicile du vendeur. Le mandat est alors soumis à la législation du démarchage à domicile. À défaut, il est nul et l’agent immobilier est privé de sa commission.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , AGENT IMMOBILIER , CONTRAT DE MANDAT , DEMARCHAGE A DOMICILE




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