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Copropriété : les bambous de la discorde (commentaire de jurisprudence)

Copropriété : les bambous de la discorde (commentaire de jurisprudence)
Septembre 2012
Le Particulier Immobilier n° 289, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Un syndic ne peut commettre de « faute détachable » de ses fonctions, mais reste responsable au titre de son mandat. Cass. civ. 3e du 23.5.12, n° 11-14599

La notion de « faute détachable des fonctions » est principalement utilisée en matière de responsabilité des dirigeants sociaux. Elle requiert la démonstration d’une faute intentionnelle d’une gravité particulière, incompatible avec l’exercice normal des fonctions. Cette notion a-t-elle sa place en copropriété ? Non, précise pour la première fois la Cour de cassation dans cette décision importante.
Mal conseillé par son fleuriste, un copropriétaire avait planté des bambous sur sa terrasse. Victime d’infiltrations, un autre copropriétaire (en l’espèce la Ville, propriétaire d’une crèche dans l’immeuble) avait engagé la responsabilité du fleuriste installateur des plantations et de son assureur, ainsi que celle du syndicat des copropriétaires, en réparation de son préjudice. Le syndicat avait alors assigné le syndic de copropriété pour être garanti des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre. Il lui reprochait d’avoir contribué, par son inertie, à l’aggravation du sinistre. Et pour cause… Malgré l’existence d’un rapport précisant la nécessité de supprimer les essences prohibées (bambous) et de procéder rapidement à la réfection de l’étanchéité des jardinières, le syndic n’avait pris les mesures urgentes que deux ans plus tard.
Mais, contre toute attente, la cour d’appel refuse de condamner le syndic à rembourser au syndicat les frais d’urgence et de réparation de l’étanchéité de la terrasse qui s’élèvent à 19 400 € (CA de Versailles du 20.1.11). Pour les juges du fond, le syndic a manqué à ses obligations professionnelles, mais cette faute n’est pas « détachable » de ses fonctions, si bien que le syndic a engagé, par son comportement, la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires, lequel ne peut donc être admis à agir à son encontre à titre personnel. Autrement dit, le syndicat est le seul responsable.
Cette argumentation est censurée par la Cour de cassation qui, relève que « le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat ». Elle se fonde pour cela sur l’article 1992 du Code civil qui régit le mandat : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. » Le syndic est soumis aux règles du mandat. Il voit donc sa responsabilité engagée à titre de mandataire du syndicat des copropriétaires. Aussi, est-il responsable à l’égard de celui-ci de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion, indépendamment de la notion de faute séparable de ses fonctions, que celle-ci puisse être démontrée ou non.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ASSURANCE , COPROPRIETE , PLANTE , RESPONSABILITE , SYNDIC DE COPROPRIETE , TERRASSE , TRAVAUX




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