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Patrimoine : une terre en héritage, et après ?

Patrimoine : une terre en héritage, et après ?
Septembre 2012
Le Particulier Immobilier n° 289, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

Recueillir dans son patrimoine une terre agricole, ce n’est pas si rare. Encore faut-il savoir qu’en faire si l’on est citadin. Est-elle cultivée ou non, louée ou libre, pourvue d’un bâtiment ou nue, proche d’une ville ou en zone rurale ? Autant de question, et bien d’autres, auxquelles vous allez devoir répondre.

Ma mère possédait ce lopin de terre en Normandie depuis toujours, mais elle en faisait rarement état. À son décès, j’en ai hérité. Un éleveur la fauchait pour son fourrage. J’ignorais tout de mes obligations à son égard, je ne savais pas si je pouvais purement et simplement vendre cette terre, ni même à qui la proposer ! Pouvais-je faire construire un bâtiment ? Etc. J’avais tant de questions et si peu de réponses, je me suis sentie très désarmée. » De même que cette lectrice, qui a accepté de témoigner pour nous, vous risquez peut-être un jour de recevoir une terre agricole et de devoir réaliser des arbitrages. Nous vous donnons des éléments de réflexion qui devraient vous aider dans votre prise de décision. Et répondre aux questions que vous vous posez.

Combien peut valoir la parcelle ?

Première question : cette terre agricole, quelle est sa valeur de marché ? Bien sûr, s’agissant d’agriculture ou d’élevage, la qualité du sol, la possibilité ou non d’irriguer, l’état d’entretien ou l’assolement (1) possible, tous ces paramètres vont entrer dans la formation de la valeur. Mais ils ne sont pas les seuls. Il faut d’abord compter avec la localisation géographique. Les prix des terres varient en effet de moins de 3 500 € l’hectare dans le centre de la France, à plus de 6 500 € l’hectare dans le nord et le sud, selon la Fédération nationale des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural ou FnSafer (voir carte p. 42). Ensuite, se trouve-t-elle en zone rurale ou en zone périurbaine ? L’hectare de terrain à bâtir est plus de 60 fois plus cher que l’hectare de terre ou de pré libre. Du coup, l’anticipation d’un changement d’usage peut faire grimper le prix. Les plus-values immobilières réalisées par les propriétaires en 2011 sur le marché de l’urbanisation – c’est-à-dire lorsque la terre est vendue après un classement en zone à construire – en sont un bon indicateur. Elles s’établissaient en 2011 à 3,9 milliards d’euros, contre 3,2 milliards en 2010, soit une hausse de 21,8 %.
Deuxième question : quel est le statut de la terre ? Autrement dit, est-elle libre de toute occupation ou est-elle louée ? Une terre ou un pré libre se vend plus cher que s’il est loué à un fermier ou à un métayer : 5 430 € l’hectare en 2011 (+ 6 % en euros courants par rapport à 2010, soit une progression en valeur constante de 42 % depuis 1997), contre 3 830 € l’hectare pour une terre louée et non bâtie (voir tableau p. 44). À savoir : en pratique, aujourd’hui, le gros des transactions porte sur des biens loués, au point qu’en 2011, pour la première fois, ce marché a dépassé, en surface, celui des biens libres. Des biens de plus en plus rares sur le marché, selon la FnSafer, en raison de la diminution, à long terme, des surfaces en faire-valoir direct(2).

Le rendement est-il satisfaisant ?

Troisième question à se poser : si votre terre est louée, vous percevez un loyer annuel, le fermage, dont le montant varie en fonction de la durée du bail, de la qualité des terres à exploiter et de la présence ou non de bâtiments d’habitation ou d’exploitation. Le fermage est fixé en distinguant le loyer des terres nues de ceux des bâtiments d’habitation et d’exploitation éventuels. Les règles de fixation et de révision du loyer de la maison d’habitation suivent le régime classique des baux à usage d’habitation (loi du 6 juillet 1989). Quant au loyer des terres nues, un arrêté préfectoral fixe, dans chaque département, les maxima et les minima qui doivent être respectés lors de la conclusion du bail. Les fourchettes locales reflètent la grande diversité des situations rencontrées. Quelques exemples de niveau de fermage annuel : dans la Meuse, le prix minimal, variant selon la qualité du sol, est fixé entre 34,56 € et 87,55 € l’hectare et le prix maximal, entre 68,07 € et 115,19 € l’hectare. Dans les Landes, l’arrêté impose, pour les surfaces en cultures générales, une fourchette large de 37,05 € à 155,08 € par hectare et par an. Il faut vous adresser à la préfecture du département pour connaître les niveaux de fermage applicables. Autre point important : le fermage n’est pas forcément payé en argent. Selon l’article L. 411-12 du Code rural  : « ... pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles et par accord entre les parties, le prix du bail est payable en nature ou partie en nature et partie en espèces… ». Si vous cherchez un complément de revenus, sachez que dans les régions viticoles, par exemple, le fermage sera souvent évalué en bouteilles de vin et pourra être payé soit en nature, soit en argent.
Les fermages sont révisés chaque année sur la base d’un indice, devenu national depuis la loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche. Il est donc identique dans tous les départements. En 2011, les fermages ont ainsi augmenté de 2,92 % par rapport à 2010, l’indice national des fermages s’établissant à 101,25 (voir encadré ci-contre). Quant aux loyers dus pour les bâtiments d’habitation, ils suivent naturellement l’évolution de l’indice de référence des loyers, soit une augmentation de 1,73 % sur la même période.
Des revenus servis en argent ou en nature, fixés dans une fourchette déterminée par un arrêté préfectoral et réévalués chaque année par application d’un indice national… desquels il faut retrancher des charges. Le bailleur doit ainsi s’assurer contre l’incendie des bâtiments loués, ce qui peut représenter des frais importants, et régler un certain nombre de taxes : la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, ainsi que la taxe pour frais de chambre d’agriculture. En théorie, car si le propriétaire le lui demande, le fermier doit prendre au moins un cinquième de la taxe foncière et la moitié de la taxe pour frais de chambre d’agriculture à sa charge. À vérifier.
Au final, le rendement d’une terre agricole louée résulte du rapport entre son prix et les loyers qu’il génère. Selon la FnSafer, il était, en moyenne nationale, de 3,3 % en 2011. Mais il varie de 2,5 % dans certains départements comme la Marne ou les Ardennes à plus de 4,5 %, dans les Deux-Sèvres par exemple (voir carte p. 42).

Vous souhaitez conserver la terre louée 

Le rendement est intéressant et vous considérez que cette terre agricole déjà louée est un bon élément de diversification patrimoniale, que vous pensez transmettre à vos enfants. Voire, vous comptez rediscuter les termes du bail. Bailleur rural, voici ce qui vous attend.

Pour combien de temps êtes-vous engagé ?

Dès lors que la terre est exploitée, elle fait l’objet d’un bail rural dont le statut est déterminé par les articles 1764 et suivants du Code civil ainsi que par les articles L. 411-1 à 417-15 du Code rural et de la pêche maritime. Pour quelle durée le bail en cours a-t-il été conclu ? La durée minimale du bail rural est de neuf ans. Et si le bail n’est pas écrit, il est réputé être de neuf ans. Dans ce cas de figure, à l’arrivée du terme et en l’absence de congé, le fermier a droit au renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans et ainsi de suite. En réalité, le bail rural de neuf ans lie le propriétaire au fermier aussi longtemps que ce dernier le souhaite, à de très rares exceptions près.
Le bail conclu peut aussi être à long terme, c’est-à-dire de dix-huit ans et plus. Ces baux présentent, à certaines conditions des avantages fiscaux intéressants, tant au regard des droits de succession et de donation que de l’Impôt de solidarité sur la fortune (voir encadré ci-contre). à tout moment, vous pouvez proposer à un fermier titulaire d’un bail classique de neuf ans de passer à un bail à long terme. « En général, le fermier négocie la prise en charge des frais d’acte par le bailleur, précise Me  Fromonteil. Ces frais sont habituellement mis à la charge du fermier, mais puisque la modification est réalisée au seul bénéfice du bailleur, le fermier est en mesure de les négocier ! »
Le bail peut être conclu pour une durée de dix-huit ans, renouvelable par périodes de neuf ans. Ou pour vingt-cinq ans, sans renouvellement automatique : il prend fin à la date prévue. Sauf si une clause de tacite reconduction a été prévue à l’origine. Dans ce cas, le propriétaire peut donner congé à son locataire dès la vingt-et-unième année, à condition de respecter un préavis de quatre ans. Le bail se prolongeant ensuite d’année en année, on peut donner son préavis la vingt-deuxième année pour un départ la vingt-sixième ou la vingt-troisième année pour un départ la vingt-septième, etc. Autre option : le bail de carrière. Consenti sur une durée d’au moins vingt-cinq ans, il permet à un fermier d’exploiter une terre tout au long de sa vie professionnelle : le bail arrivera à échéance au moment de son départ en retraite. Enfin, ­dernier-né des baux à long terme, le bail cessible hors cadre familial, issu de la loi du 5 janvier 2006 et codifié aux articles L. 418-1 et suivants du Code rural. C’est un bail d’une durée minimale de dix-huit ans, auquel le propriétaire peut mettre fin à l’échéance, sans motif, à condition qu’il verse une indemnité au fermier. En contrepartie, le prix du fermage est plus élevé : il peut dépasser le plafond préfectoral de 50 %. Et la Safer ne dispose d’aucun droit sur la terre en cas de vente par le propriétaire. « Ce bail est très nouveau. Les praticiens – notaires, avocats et agriculteurs – restent prudents à son égard. Il présente des incertitudes sur de nombreux points et aucune jurisprudence à ce jour ne permet de répondre aux questions pratiques qu’il pose », prévient Me Fromonteil. « Il présente pourtant des attraits et notamment celui de passer outre les plafonds préfectoraux des fermages. »
Attention. Vous êtes satisfait de votre fermier et souhaitez poursuivre la relation contractuelle avec lui. Mais lui peut très bien décider de céder son bail à un proche (descendant ou conjoint marié ou pacsé, selon l’article L. 411-35 du Code rural). Il doit d’abord obtenir votre autorisation et si vous la lui refusez, il peut la demander au tribunal paritaire des baux ruraux. Ce dernier recherchera «  en quoi la cession pouvait être préjudiciable aux intérêts légitimes du bailleur » (cass.civ. 3e du 9.1.91, n°89-12227). Le tribunal devra valider la bonne foi du cédant, la capacité ou l’expérience professionnelle du repreneur et sa solvabilité. Si le repreneur est le conjoint du cédant, il doit en outre avoir participé à l’exploitation. Si votre fermier exploite vos terres dans le cadre d’un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) ou d’une entreprise agricole à responsabilité limitée (EARL), il peut céder son bail à un membre du GAEC ou de l’EARL sans votre autorisation. Et dans le cadre d’un bail rural cessible hors cadre familial, votre fermier peut céder son bail, à la seule condition de vous avertir préalablement.

Quel sera votre statut fiscal et social ?

Les revenus tirés de la location des terres agricoles sont à déclarer au titre des revenus fonciers. Le régime fiscal du microfoncier est applicable de droit si l’ensemble de vos revenus fonciers – revenus des propriétés bâties et non bâties : loyers et fermages – n’excède pas 15 000 €, charges comprises, par an. L’administration vous applique alors un abattement forfaitaire de 30 %. Si vos revenus fonciers dépassent la limite de 15 000 €, vous êtes soumis au régime réel. Il vous est possible, également, d’opter pour ce régime si vous estimez que vos charges sont supérieures à 30 %, mais attention cette option est irrévocable pendant trois ans. Déduisez alors de vos revenus bruts les charges qui vous incombent sur une déclaration fiscale spéciale.
Pour ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le ministère de l’Agriculture publie, chaque année, un barème indicatif de la valeur vénale des terres (arrêté du 5.7.12, JO du 14). Vous pouvez vous y référer pour évaluer, au plus juste, l’assiette de l’impôt à payer. Sachez que l’administration fiscale admet une décote de 20 % pour une terre louée.

Vous décidez de vendre alors que la terre est louée ?

La vente d’une terre libre étant beaucoup plus intéressante que celle d’une terre louée, l’idéal est de ne plus avoir de fermier au moment de la transaction. Les textes et la jurisprudence sont, par principe, hostiles à la résiliation du bail à l’initiative du propriétaire. Cela dans le but d’assurer une certaine stabilité au fermier sur le bien loué pour une durée minimale de neuf ans. Cependant, la résiliation peut toujours être amiable en cas d’accord entre le propriétaire et le fermier. Un cas de figure assez rare !

Faut-il attendre la fin du bail en cours, sinon, comment le résilier ?

Attention, même si un bail arrive à échéance, il n’est pas automatiquement résilié : le fermier dispose d’un droit au renouvellement. Vous pouvez refuser celui-ci dans quelques cas bien précis, notamment en cas de faute du fermier. La résiliation est également envisageable si le fermier a atteint l’âge de la retraite : vous devez attendre la fin du bail initial ou l’expiration de chaque période annuelle si le bail a été renouvelé pour exercer votre droit à résilier (cass. civ. 3e, du 5.4.95, n° 93-16260). Vous devez alors faire notifier par huissier une lettre de congé au fermier frappé par la limite d’âge, reproduisant l’article L. 411-64 du Code rural, au moins dix-huit mois avant l’échéance (voir notre modèle de lettre, p. 47). Mais rien n’est gagné : si le conjoint du preneur, ou un de ses descendants, souhaite reprendre l’exploitation, il sera privilégié à condition d’avoir l’autorisation d’exploiter et de présenter les garanties nécessaires à la bonne exploitation du fonds. En cas de conflit, le juge recherche si l’opération ne nuit pas aux intérêts légitimes du bailleur. Dans les faits, le juge n’autorise le bailleur à reprendre ses terres que pour les exploiter personnellement (cass. civ. 3e du 4.11.76, n° 75-14195).
À l’inverse, le fermier qui atteint l’âge de la retraite peut notifier sa décision de résilier le bail au propriétaire. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d’huissier, au moins douze mois à l’avance. « Dès réception de l’avis de départ du fermier, le bailleur doit accuser réception par LRAR ou acte d’huissier pour dire qu’il prend acte. À défaut, le fermier pourra revenir sur sa décision », conseille Me Chantal Danjon. Il peut alors vendre.

Est-il nécessaire de passer par la voie judiciaire pour résilier le bail ?

À tout moment, vous pouvez passer par la voie judiciaire et prouver que le preneur a commis une faute justifiant la résiliation du bail. Il peut s’agir d’un défaut de paiement. Vous devrez prouver un minimum de deux défauts de paiement pour lesquels une mise en demeure est restée infructueuse pendant plus de trois mois. Il est donc judicieux, lors de la négociation du bail, de prévoir un fermage payable par semestre : vous pourrez ainsi entamer une procédure de résiliation pour défaut de paiement au bout d’un an (2 x 6 mois) et non de deux ans (2 x 1 an) d’impayés. L’impayé doit être suivi d’un commandement de payer adressé par lettre recommandée ou par acte d’huissier, reproduisant l’article L. 411-31 du Code rural. Sans réaction de sa part au bout de trois mois, vous pouvez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour une demande de résiliation.
La mauvaise exploitation du fonds est aussi une faute du fermier, cause de résiliation du bail. Une expertise sera nécessaire pour la prouver. Les juges étudient les faits au cas par cas : il a été jugé que l’abattage d’arbres vigoureux en grande quantité procédait d’une mauvaise exploitation du fonds (cass. civ. 3e du 19.2.71, n° 69-12100), alors qu’une opération identique réalisée sur des arbres en piètre état n’a pas été sanctionnée. Lors de la signature ou du renouvellement d’un bail portant sur des terres situées dans des zones spécifiques (parc naturel, littoral…), des clauses environnementales imposant des pratiques culturales peuvent être prévues (art.L. 411-27 du Code rural). Leur non-respect entraîne la résiliation du bail.
Enfin, la résiliation peut être la conséquence du détournement de l’usage du fonds. C’est ainsi que les juges ont prononcé celle d’un bail rural au motif que le fermier avait délaissé son activité rurale de loueur d’équidés au profit d’une activité commerciale d’hôtellerie-restauration (cass. civ. 3e du 14.11.07, n° 07-10776).
En règle générale, le fermier doit cultiver « en bon père de famille » et respecter les clauses du contrat. À défaut, il sera sanctionné par la résiliation du bail. Dès que vous avez connaissance de la faute, faites réaliser un constat par un huissier et, éventuellement, une expertise agricole. Adressez au fermier une mise en demeure par LRAR reproduisant l’article L.411-31 du Code rural avant de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. « La résiliation pour faute est difficile à obtenir, prévient Me Fromonteil. Le dossier doit être sérieux, et il n’est jamais gagné d’avance ! »
Attention : si l’habitation a fait l’objet d’un bail séparé, ce qui est le cas le plus fréquent, il est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le départ du fermier devra alors respecter les dispositions de cette loi.

Est-il possible de vendre des terres occupées ?

Votre bail court toujours et vous souhaitez vendre au plus vite ? Vous pouvez vendre les terres occupées. Une moins-value sera appliquée au prix de la terre, pourtant un véritable marché existe : en 2011, plus de la moitié des terres vendues étaient des terres louées.
Attention : le fermier en place bénéficie d’un droit de préemption sur les parcelles mises en vente. Vous devez donc lui notifier, par lettre recommandée ou par acte d’huissier, votre intention de mettre en vente le fonds. Le courrier est une offre adressée au fermier ; elle doit préciser le prix et les conditions de la vente projetée. Le fermier dispose alors d’un délai de deux mois pour l’accepter ou la refuser. Son silence équivaut à un refus. S’il est intéressé pour lui-même, son conjoint ou un de ses descendants, il doit vous le faire savoir dans le délai imparti. Il peut se déclarer intéressé mais contester le prix. À défaut d’accord amiable, il peut vous notifier son accord sous réserve d’une modification judiciaire du prix et saisir simultanément le tribunal paritaire des baux ruraux qui fixera un prix après expertise et enquête. Une fois le prix fixé par le juge, vous restez libre de procéder à la vente ou de conserver le bien. Le fermier peut aussi renoncer à acheter. Le cas échéant, vous pourrez vendre à un tiers mais obligatoirement au prix fixé par le tribunal. Le bail rural sera poursuivi avec le nouveau propriétaire aux mêmes conditions : la vente ne doit pas avoir de conséquences pour le fermier.

La Safer est-elle concernée par la vente ?

Le notaire chargé de la vente de votre parcelle doit en informer la Safer, qui peut exercer son droit de préemption. La Safer dispose de deux mois pour faire connaître son avis. Son silence équivaut à une renonciation à son droit de préemption. Si elle souhaite préempter, elle vous le signifie. Si elle accepte les conditions de la vente, vous êtes tenu de lui céder votre terre . Elle peut également vous faire une offre moins-disante. Vous n’avez plus alors que trois possibilités : soit vous acceptez l’offre de la Safer, soit vous retirez le bien de la vente (vous ne pouvez plus le vendre à un tiers), soit vous saisissez le tribunal de grande instance, qui fixera un prix après enquête et expertise. En 2010, la Safer a réalisé 1 220 préemptions pour acquérir environ 6 000 hectares. Ces préemptions sont intervenues dans un cas sur trois à la demande des collectivités locales.

Comment être exonéré de l’impôt sur la plus-value?

La plus-value dégagée par la vente de la terre suit le régime actuel de l’impôt sur les plus-values immobilières. Pour en être exonéré, vous devez détenir le bien à vendre depuis plus de trente ans. Sinon, vous êtes redevable d’une taxe fixée à 32,5 % réduite d’un abattement de 2 % de la cinquième à la dix-septième année, d’un abattement de 4 % de la dix-huitième à la vingt-quatrième année et de 8 % de la vingt-cinquième à la trentième année de détention. La réforme promise par le nouveau gouvernement nous ramènerait peut-être à la fiscalité d’avant 2004, qui prévoyait une exonération particulière pour les plus-values dégagées lors de la cession de terres agricoles d’une valeur inférieure à un certain montant. Affaire à suivre…

Anne Dayraut

(1) Consiste à faire se succéder, selon un ordre précis, différentes cultures sur un même terrain, pour éviter l’appauvrissement du sol.
(2) Mode d’exploitation dans lequel l’exploitant est le propriétaire
du fonds, ce qui n’est pas le cas du fermage ou du métayage.

 


Mots-clés :

BAIL RURAL , HERITAGE , LOYER , TERRE AGRICOLE , VENTE




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