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Copropriété : terrasses et jardins, du rêve à la réalité

Copropriété : terrasses et jardins, du rêve à la réalité
Septembre 2012
Le Particulier Immobilier n° 289, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Un rez-de-jardin, une terrasse, une cour… les surfaces à ciel ouvert sont autant d’opportunités pour les citadins avides d’espace. Mais aussi séduisants, et valorisants pour le bien, que paraissent ces empiétements pacifiques, ils sont parfois, en copropriété, sources de déconvenues…

Réquisitionner un toit terrasse, annexer une cour intérieure ou une parcelle de jardin, y installer des bacs à fleurs, voire un abri de jardin ou une véranda. Sans autorisation, pas de sécurité juridique. Pourtant, par ignorance la plupart du temps, de nombreux copropriétaires annexent « sauvagement » ces espaces, qui ne sont pas toujours privatifs. Parfois, ils n’hésitent pas à y bâtir. Benoît-Henri Vitu, à la tête de cinq agences immobilières au nom évocateur de Terrasses et Jardins, en témoigne : « Dans près d’un cas sur cinq, les constructions sur jardins ou terrasses sont illicites. Soit au regard de la loi de 1965 régissant la copropriété, l’autorisation de l’assemblée générale n’ayant pas été demandée ou accordée, soit au regard du droit de l’urbanisme, voire des deux. » Or, la sanction est sévère : le copropriétaire entreprenant peut être condamné à restituer l’espace annexé et, le cas échéant, à démolir les ouvrages édifiés. Alors, adieu la plus-value escomptée en cas de revente… Aussi, avant de vous lancer dans une opération d’annexion ou d’aménagement « à l’air libre », assurez-vous du statut du périmètre qui vous intéresse et des installations que vous y envisagez.

Quel statut : partie privative, commune ou à jouissance privative ?

Concrètement, qu’il s’agisse d’une cour, d’une terrasse ou d’un bout de jardin, la surface dont il est question peut se trouver placée sous trois régimes différents, dans le règlement de copropriété. Rarement, elle est désignée partie privative, soit depuis l’origine, soit parce qu’un précédent propriétaire l’a achetée en bonne et due forme au syndicat. Plus fréquemment, elle peut aussi être classée, purement et simplement, partie commune. Il faut savoir que c’est le cas en l’absence de toute mention dans le règlement. Enfin, le plus souvent, la surface concernée est désignée par le règlement comme une partie commune à « jouissance exclusive » (à « usage privatif ») d’un ou de plusieurs copropriétaires. Ainsi en est-il du statut des rez-de-jardin et des terrasses d’agrément conçus comme tels dès l’origine de la construction. Dans ce cas, sauf mention contraire au règlement, le ou les copropriétaires qui en ont l’usage supportent uniquement l’entretien du revêtement superficiel ; les travaux portant sur le gros œuvre et l’étanchéité restent des charges générales.

Pas d’annexion ni d’aménagement sans autorisation de l’assemblée générale

Aussi, le copropriétaire accédant à une terrasse, une cour ou un jardin peut disposer du mobilier de jardin et des plantations dans les limites fixées par le règlement de copropriété (par exemple, pas de bacs à plantes trop imposants et lourds, pas de pergolas…). En revanche, un élément destiné à être ancré dans le sol ou les parois de l’immeuble ne pourra se passer d’autorisation de l’assemblée générale (AG), même si le règlement ne l’interdit pas expressément, car ce type d’installation entre dans la catégorie des « travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble » (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965).
Toute la complexité de la démarche pour qui veut « gagner du terrain » en copropriété est là. Il faut d’abord s’assurer que l’on dispose d’un droit sur la surface concernée. Pour ce qui touche une partie commune non assortie d’un droit de jouissance privatif, la Cour de cassation est formelle : « Un copropriétaire ne peut (l’) appréhender (…) à des fins personnelles qu’à la condition d’y avoir été autorisé par une décision explicite de l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvant être prise qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 » (cass. civ. 3e du 20.3.02, n° 00-17.751). Et il est inutile de tabler sur une clause du règlement de copropriété autorisant par avance les copropriétaires à s’approprier des parties communes ou à y effectuer des travaux, car la jurisprudence dite des « fonds de couloir » répute ces clauses « non écrites ». Il faut donc solliciter de l’assemblée générale, soit l’acquisition de la partie commune en question, soit un droit de jouissance.
Si l’on veut, ensuite, édifier une construction, même légère, dans la cour, la terrasse ou le jardin concernés, il faut s’assurer que c’est possible. Le règlement de copropriété peut, en effet, valablement interdire l’installation de toute superstructure ou de tout aménagement tels que vérandas et pergolas (CA de Paris 19e ch. B, du 3.6.93, Brion c/Vuitton). Il est impossible alors pour l’assemblée générale de passer outre (cass. civ. 3e du 8.9.09, n° 08-14.001). Sauf si l’accord est donné à l’unanimité de tous les copropriétaires.

À savoir : En principe, le droit de jouissance privative est un droit réel et perpétuel attaché au lot, non à la personne. Mais le règlement de copropriété ou l’assemblée générale peuvent prévoir que le droit de jouissance sera personnel (non cessible) ou temporaire, voire révocable (cass. civ 3e du 13.11.03, n°02-12.384). D’où l’importance d’être précis dans le libellé.

Enfin, si le règlement ne s’y oppose pas, il faut encore obtenir l’autorisation de l’AG, si l’installation, ou la construction, projetée suppose un ancrage au sol, sur la façade, ou une modification de l’aspect de celle-ci. La jurisprudence, sur ce point, ne varie pas : « Le titulaire d’un droit de jouissance ne peut, à sa seule initiative, édifier un abri de jardin » (CA de Paris, 8e ch. A, du 26.6.01, n° 2000/22818). Et le règlement de copropriété ne peut dispenser par avance un copropriétaire de demander une autorisation, par exemple pour construire un garage ou une véranda dans le jardin, même si celui-ci est une partie commune à jouissance exclusive. Une telle clause a été considérée comme inapplicable (CA de Paris, 23e ch. B, du 7.4.05, n° 04/06013).
Quelle majorité le copropriétaire doit-il obtenir pour pouvoir construire, sachant que l’installation projetée va créer un nouveau volume ? « Si autrefois, la majorité absolue de l’article 25 b semblait suffire pour autoriser la mise en place d’aménagements dits “légers et démontables” », les tribunaux considérant qu’il n’y avait pas appropriation ni même altération des parties communes, on observe depuis quelques années, un durcissement des décisions de justice », souligne Joëlle Barnier-Sztabowicz, avocate spécialisée en droit immobilier et de la copropriété. Ainsi, dès 2002, la Cour de cassation entérinait le refus de construction d’une véranda au motif que même si l’empiétement de la véranda est peu important, il s’agit d’une « appropriation d’une partie commune impliquant une modification du règlement de copropriété sur les modalités de jouissance des parties communes » exigeant un vote à la double majorité de l’article 26 (cass. civ. 3e du 20.3.02, n° 00-17.751). Ce qui, en cas de refus de l’AG, rend impossible la demande d’autorisation judiciaire prévue à l’article 30 de la loi de 1965 dans la mesure où elle ne peut porter que sur des travaux relevant de la majorité de l’article 25 b.
« Attention, quelle que soit la majorité requise en fonction de la nature des travaux projetés, il apparaît indispensable d’obtenir les voix des copropriétaires des lots susceptibles de subir une nuisance consécutive à l’aménagement ou à la construction », précise Joëlle Barnier-Sztabowicz. Faute de quoi, le ou les copropriétaires ne s’étant pas prononcés en faveur des travaux et subissant ce trouble (perte d’ensoleillement, bruit…) seraient fondés à en demander la démolition. En effet, le principe posé par la loi de 1965 étant que nul ne peut altérer la jouissance d’une partie privative, le « syndicat ne peut permettre l’utilisation d’un lot dans des conditions telles qu’il en résulterait un trouble pour les lots voisins » (CA d’Aix-en-Provence, 4e ch. C, du 12.4.07 n° 01/12699).
Et s’il s’avère que le projet de construction est contraire à la destination de l’immeuble, la décision devra être prise à l’unanimité. Ainsi en irait-il de travaux portant atteinte à l’harmonie et à l’esthétique du bâtiment, puisque ces caractéristiques participent à sa « destination ». L’unanimité a ainsi été déclarée nécessaire par les juges pour transformer une fenêtre en porte au rez-de-chaussée d’un immeuble (cass. civ. du 21.5.08, 07-12.703). Elle l’est aussi pour installer une terrasse et une véranda, lesquelles « porteraient atteinte à la destination bourgeoise de la résidence dans un site protégé » (CA de Paris, ­19 e ch. B, du 3.6.93, Brion c/Vuitton).

Vérifiez que la réalisation technique de votre projet est possible

Quiconque envisage l’annexion d’une toiture-terrasse partie commune, en vue de réaliser des aménagements, doit se préoccuper des caractéristiques techniques de la structure et de son revêtement, déterminant sa nature « circulable » ou non (voir encadré p. 30). Ainsi, les toitures-terrasses sont-elles, le plus souvent, des surfaces techniques. Qu’elles se trouvent au dernier étage, en étage intermédiaire dans le cas d’une architecture en « escalier » ou, comme on le voit fréquemment dans les constructions des années 1960 et 1970, au premier étage, les lots du rez-de-chaussée (souvent des commerces) formant saillie côté rue. « Ces toitures n’ont pas, a priori, vocation à devenir des terrasses d’agrément, mais leur transformation est possible à condition de s’entourer d’un certain nombre de précautions », avertit Marthe Jacqueau-Gramaglia, ingénieur spécialiste en étanchéité et couverture du groupe Socotec ­(voir encadré ­p. 30). Là encore, il est hors de question de transformer une terrasse non circulable en ­terrasse d’agrément sans autorisation de l’assemblée générale.

Une autorisation d’urbanisme est nécessaire

Un dernier obstacle peut s’opposer à votre projet : les services d’urbanisme. De plus en plus de fabricants de structures dites « légères » proposent aux copropriétaires qui un abri de jardin, qui une véranda « démontable », à installer sur une parcelle de jardin ou une terrasse en plein ciel. Or, une telle installation est soumise à autorisation d’urbanisme, dès lors que son emprise au sol est supérieure à 5 m2. Et même en deçà, impossible de s’affranchir de toute autorisation, ne serait-ce que, comme le rappelle Denis Caillet, architecte voyer général (voir encadré p. 27), parce qu’un tel aménagement modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Attention : trop souvent, les professionnels, les copropriétaires, voire certains magistrats eux-mêmes tendent à faire l’amalgame entre les exigences du Code de l’urbanisme et celles de la loi de 1965. Clairement, une autorisation d’urbanisme ne dispense pas de celle de l’AG (CA Paris du 27.4.90, 23e B Chaffoteaux c/SDC 14 rue du commerce à Paris).
D’autre part, même si les services d’urbanisme ne sont plus obligés, aujourd’hui, de réclamer le procès-verbal d’AG autorisant les travaux avant d’instruire la demande, l’autorisation de l’AG est toujours un prérequis. Au moment où il dépose son dossier, le demandeur est réputé être en possession de cette autorisation (Conseil d’état, 15.2.12, n° 333631 ; RM n°51235 JOAN 6.7.10)

Peaufiner votre projet avant de le mettre aux voix

On l’aura compris, cette conquête de l’espace peut se révéler un véritable parcours du combattant. De sorte qu’il vaut mieux, après avoir vérifié sa validité technique, élaborer soigneusement votre projet avant d’en demander officiellement l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Sans oublier de vous renseigner sur sa faisabilité auprès des services d’urbanisme de la commune ou du Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) du département.
Dans un deuxième temps, tâtez le terrain auprès de vos voisins, voire, faites valider le principe au cours d’une première AG. Ensuite, faites inscrire par le syndic votre demande définitive à l’ordre du jour, en l’accompagnant de plans et d’un descriptif détaillant la nature, l’étendue des travaux et leurs modalités d’exécution. Tout en distinguant bien entre ce qui pourrait relever, le cas échéant, de la cession d’un droit de jouissance de la partie commune elle-même (voir encadré p. 26), d’un droit à construire et d’une autorisation de travaux. Le projet de modificatif au règlement de copropriété et une proposition de compensation financière doivent faire partie des documents diffusés. En effet, pour que l’AG puisse délibérer valablement, tous les éléments lui permettant de se prononcer en connaissance de cause doivent être annexés à la convocation (CA de Lyon du 18.11.08, n°07/01713). Pour mettre toutes les chances de votre côté, proposez de faire valider à vos frais votre projet par l’architecte de l’immeuble, un bureau d’études ou de contrôle, présentez les attestations de qualification et d’assurance des entreprises appelées à intervenir. Pensez également à mentionner la souscription d’une assurance couvrant les dommages à l’existant et à vous engager sur l’obtention des autorisations administratives requises. Le syndicat peut suspendre son autorisation à celle des services d’urbanisme. « Par ailleurs, il est vivement conseillé de prévoir, dans la résolution, les modalités de prise en charge financière, en cas de nécessité de démontage, stockage ou remontage de l’installation projetée pour cause de ravalement, réfection de l’étanchéité ou autres travaux. Faute de quoi, le principe de remise en état aux frais du syndicat, à partir du moment où il s’agit d’un aménagement (en particulier, celui d’une terrasse en jardin avec force plantations et un gros volume de terre) ou d’une construction autorisés, risque de prévaloir et de déclencher un conflit avec les autres copropriétaires », avertit Joëlle Barnier-­Sztabowicz. Enfin, une fois l’accord de l’AG obtenu, vous pourrez déposer votre dossier de déclaration de travaux ou de permis de construire. En espérant que votre projet ne sera pas retouché. Ce qui vous obligerait à présenter une nouvelle demande à l’AG, comme ce malchanceux copropriétaire qui, ayant obtenu du syndicat une autorisation pour une toiture vitrée à pan incliné, s’est vu imposer une toiture plate et opaque par l’architecte des Bâtiments de France…
La liste de conditions à remplir est longue, un seul allégement de procédure est à noter : en cas de cession portant sur une partie commune, il n’est plus nécessaire de faire apparaître le libellé définitif du futur modificatif au règlement de copropriété dans le projet de résolution soumis à l’assemblée générale. Selon un arrêt de la Cour de cassation, il suffit de le rédiger de manière assez précise pour que la superficie concernée et la quote-part de parties communes générales correspondantes soient « déterminables » (cass. civ. 3e du 10.9.08, n° 07-16.858). « Une souplesse qui ne dispensera pas une future AG d’approuver, a posteriori, le modificatif et notamment la nouvelle répartition des tantièmes, à la même majorité que celle de l’assemblée ayant validé la cession », commente Thierry Delesalle.

Des sanctions sévères pour qui annexe sans autorisation de l’asssemblée générale

Pour qui aurait annexé et/ou construit sans autorisation de l’AG, les sanctions dépendent de la gravité de l’occupation ou de la non-conformité. « Si un copropriétaire s’est livré à une simple installation de meubles “meublants” (destinés à l’usage ou à l’ornementation d’habitations ou de locaux, ndlr), sur une partie commune, sans avoir réalisé des travaux de privatisation », le syndicat peut agir en justice, pendant dix ans à compter de la première occupation, pour mettre fin aux abus de jouissance constatés en infraction au règlement de copropriété (art. 42, loi de 1965 ; cass. civ. 3e du 4.10.11, n°  10-24.221). En revanche, s’il y a eu appropriation indue d’une partie commune (véranda, abri de jardin, fixés au sol ou aux murs, clôture, par exemple), une jurisprudence constante oblige à la remise en l’état antérieur, le juge n’ayant pas même la possibilité d’arbitrer en faveur d’une solution intermédiaire en ordonnant des aménagements à la construction incriminée. L’action est en principe ouverte pendant trente ans. La sentence est tout aussi impitoyable en présence d’une autorisation, pour peu que la construction excède le volume autorisé par l’AG (CA de Paris, 23e ch., section B, du 8.9.93, Timsitt c/SDC, 4 place de Digeon à St-Mandé) ou qu’elle soit non conforme à cette autorisation. Peu importe que les travaux réalisés soient conformes au permis de construire (cass. civ. 3e du 5.9.10, n° 09-68.982), le syndicat ou tout copropriétaire pourra en demander la démolition sous astreinte (CA de Paris du 7.6.01, n° 2000/08605), sans même devoir apporter la preuve d’un préjudice. Autant éviter de courir ce risque…
Il existe cependant une voie pour rentrer dans la légalité : la ratification a posteriori. Elle devra être décidée à la majorité qui aurait été nécessaire pour une autorisation a priori (cass civ. 3e du 20.3.02, n° 00-17.751). Dans ce cas, il ne ­faudra alors pas hésiter à proposer au syndicat une compensation financière attrayante.

Françoise Juéry


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , JARDIN PRIVATIF , PERMIS DE CONSTRUIRE , TERRASSE , TRAVAUX




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