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Dossier : les diagnostics obligatoires remplissent-ils leur mission ?

Dossier : les diagnostics obligatoires remplissent-ils leur mission ?
Septembre 2012
Le Particulier Immobilier n° 289, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Les diagnostics techniques se sont imposés dans le circuit des transactions immobilières. Pour autant, des questions subsistent sur leur réelle utilité et leur fiabilité. Bilan et explications, à l’appui d’avis de praticiens et de la jurisprudence.

Vendre ou louer un logement sans, auparavant, lui avoir fait passer un check-up santé est impensable aujourd’hui ! Performance énergétique, amiante, plomb, termites, qualité de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, risques naturels et technologiques, contrôle des installations d’assainissement non collectif… Cette batterie de diagnostics doit être fournie par le propriétaire. Un document unique appelé « Dossier de diagnostic technique » (DDT) les regroupe – huit pour la vente et trois pour la location. (voir tableau récapitulatif, p. 18). Le DDT est annexé au bail en cas de location, à l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ou, au plus tard, lors de la signature de l’acte, en cas de vente.
L’objectif du législateur ? Assurer aux futurs acquéreurs et locataires l’information la plus complète possible sur l’état du bien qu’ils projettent d’acheter ou de louer. Mais, qu’en est-il en réalité ? Les intéressés signent-ils leur acte de vente ou leur bail en parfaite connaissance de cause ? Si un diagnostic manque ou est erroné, que se passe-t-il ? Les diagnostics peuvent-ils imposer au propriétaire de réaliser des travaux ? Les praticiens interrogés reconnaissent que des progrès ont été accomplis, mais soulignent que beaucoup de travail reste à faire. Un premier bon point cependant : la fiabilité des diagnostics est en hausse. « La profession s’est assainie. Dans l’ensemble, le contenu des diagnostics immobiliers est sérieux et l’acquéreur bien protégé », constate
Me Michel Pagès, notaire à Nice. Une nuance, le tableau n’est pas tout à fait idyllique, les dianostics ne sont pas tous aussi fiables les uns que les autres.
Le diagnostic de performance énergétique est le plus décrié, car les notes varient d’un diagnostiqueur à l’autre… Rappelons que le DPE indique la consommation énergétique du logement sur une échelle de A (économe) à G (énergétivore). Paul Philippot, le délégué général de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) souligne une partie « préconisations » souvent indigente et une analyse parfois très mal faite.

Un effort de vulgarisation reste à faire

Un autre reproche vise l’information délivrée. Elle peut être partielle, surtout lorsque des parties du logement qui ne sont pas directement visibles ou accessibles échappent à l’inspection. C’est fréquent, notamment pour le diagnostic électricité. Mais, surtout, leur manque de clarté et leur vocabulaire hermétique sont pointés du doigt. « À la lecture des diagnostics immobiliers, les clients sont un peu perdus et s’interrogent le plus souvent sur le coût des travaux à réaliser pour remédier à tel ou tel problème », remarque Me Emmanuel Jubault, notaire à Neuilly-sur-Seine. « Une explication concrète devrait être donnée lors de la rédaction de l’avant-contrat. Par exemple, y a-t-il danger électrique ou pas ? Comment y remédier ? Malheureusement, ni les notaires ni les agents immobiliers n’ont reçu de formation en électricité », déplore Me Michel Pagès. Un effort de vulgarisation reste donc à faire.
Pour renforcer l’information des acquéreurs et locataires, les notaires préconisent de rendre obligatoires… d’autres diagnostics : pour le radon (gaz radioactif, 31 départements seraient classés à risques selon le Centre scientifique et technique du bâtiment), la performance numérique (une proposition de loi en ce sens dort sur le bureau du Sénat depuis septembre 2011), le mérule (champignon lignivore), les capricornes et vrillettes (insectes xylophages).

Le bilan du logement est présenté un peu tard

Un second point positif : les notaires pratiquant la négociation immobilière sont nombreux à exiger l’ensemble des diagnostics immobiliers au stade de l’offre de vente. Une « question de principe » pour Me Michel Pagès. « De toute façon, il vaut mieux faire venir une seule fois le diagnostiqueur, pour le diagnostic de performance énergétique et l’ensemble des autres diagnostics (le DPE est exigible dès l’annonce immobilière, ndlr). C’est plus économique. Et, il ne sert à rien de cacher les mauvaises nouvelles. Si un diagnostic est mauvais, la sanction est la renégociation systématique du prix de vente, sauf s’il s’agit de broutilles comme une prise électrique non raccordée à la terre », analyse Me Pierre Lemée, notaire à Pont-l’Evêque.
L’existence de conditions suspensives dans l’avant-contrat, liée à l’attente des résultats de tel ou tel diagnostic, serait donc rare dans les actes notariés, si l’on excepte le cas des diagnostics périmés à refaire. À en croire les officiers ministériels, cela serait moins vrai lorsque l’avant-contrat est rédigé par un agent immobilier.
 En tout état de cause, les acquéreurs et locataires détiennent rarement l’ensemble des diagnostics au stade de l’annonce. Ils disposent d’à peine quelques instants pour plonger les yeux dans une liasse de documents abscons, avant de signer l’avant-contrat ou le bail… Est-ce bien raisonnable ?
La loi impose, depuis le 1er janvier 2011, l’affichage du bilan énergétique dès l’annonce immobilière. Pourquoi ne pas étendre la mesure aux autres diagnostics obligatoires ? D’autant qu’ils sont plus importants pour la sécurité des personnes que l’étiquette énergie.
Le portail ImmoSanté a sauté le pas. Partant du constat que le bilan de santé du logement est présenté au dernier moment, le site est né de la volonté d’informer les particuliers sur la santé du bâti dès la consultation des annonces immobilières (vente et location). Sur immosanté.com, le bien est déjà ausculté. La conclusion de tous les diagnostics obligatoires est affichée sur les annonces, mais aussi dans un carnet de santé proposé en téléchargement. Le carnet de santé comprend la description des matériaux du logement, la conclusion des diagnostics réalisés, les plans et la superficie, le diagnostic de la connexion Internet, le bilan déperditif et les recommandations d’améliorations énergétique. La publication des annonces sur le site est, pour l’instant, gratuite, car son objectif n’est pas purement commercial. Jérôme Vergnolle, le gérant d’Arobiz (société éditrice), souhaite avant tout revaloriser la profession de diagnostiqueur et accroître la notoriété des opérateurs indépendants du Cercle des diagnostiqueurs, dont il est le fondateur.

Le délivrance de diagnostics protège le propriétaire

La fourniture des diagnostics immobiliers ne constitue qu’une obligation d’information. Il reste donc possible, en théorie, de vendre ou de louer sans eux, car leur absence n’entraîne pas la nullité automatique de la vente ou de la location. Toutefois, le respect de délivrance des diagnostics permet de vendre et de louer sereinement en prévenant d’inutiles litiges. Cela protège, en effet, le propriétaire en l’exonérant de la garantie des vices cachés. Explications… La garantie des vices cachés est une garantie prévue par le Code civil, qui s’applique automatiquement en cas de vente d’un bien. Elle prévoit que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue. Par exemple, si après la vente, l’acquéreur découvre la présence de termites dans la charpente, il peut demander en justice soit la résolution (annulation) de la vente soit une réduction du prix, sous certaines conditions.
Afin de protéger le vendeur non professionnel (un professionnel est présumé connaître le vice), la plupart des actes de vente prévoient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Sa rédaction est variable selon les études notariales. Me Emmanuel Jubault insère, par exemple, la clause suivante : « L’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance du contenu des diagnostics techniques et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. » Ce type de clause sécurise la vie des affaires et évite que le vendeur ait une épée de Damoclès au-dessus de la tête.
Mais attention, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie correspondante en l’absence d’un diagnostic, ou si celui-ci est périmé. Et aussi bien sûr, s’il est de mauvaise foi (voir encadré p. 21). Il doit garantir les vices cachés à l’acheteur, même si le contrat contient une clause de non-garantie des vices cachés (art. L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation). L’acquéreur, ou le locataire, peut obtenir en justice l’annulation de la vente (du bail), ou une diminution du prix (du loyer), s’il trouve la présence d’amiante, de plomb dans les peintures, de termites, un vice sur l’installation de gaz, d’électricité ou d’assainissement… Le propriétaire (vendeur ou bailleur) encourt les mêmes sanctions en l’absence d’état des risques naturels et technologiques (ERNT), si l’acquéreur, ou le locataire, découvre que le logement est situé dans une zone à risque.
Quant au DPE, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) considère qu’en son absence, la responsabilité du vendeur pourrait être engagée et aboutir à l’annulation de la vente ou à une réduction du montant du prix. Un raisonnement transposable au contrat de location. « Même si aucune sanction n’est expressément prévue par la loi, nous pensons qu’un locataire bien défendu pourrait, s’il s’avère que le logement loué est spécialement énergivore, demander la résolution du contrat de bail », analyse Frédéric Zumbiehl, juriste à l’Unpi. Un cas d’école ? Sans nul doute, car le plaignant devra prouver que la classe énergétique du logement était un élément essentiel de son consentement et qu’il n’aurait pas contracté cette vente, ou à un prix moindre, s’il avait eu connaissance du DPE.

La garantie des vices cachés est due par le vendeur

Lorsque le bien présente un défaut qui le rend « impropre à l’usage auquel on le destine », ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il en avait eu connaissance (art. 1641 du Code civil), la garantie des vices cachés est due par le vendeur. Le défaut doit être caché à l’acheteur ou inconnu de lui au moment de la vente.
Le délai d’action est de deux ans à compter du jour de la découverte du vice caché. C’est au vendeur de prouver que la découverte du vice a eu lieu parfois plus de deux ans auparavant. Si le vendeur est déclaré responsable des vices cachés, l’acheteur peut, au choix, demander l’annulation de la vente et restituer le bien au vendeur ou garder le bien et demander une diminution du prix de vente (déterminée par expert). Le choix appartient au seul acquéreur. Ni le juge ni le vendeur ne peuvent intervenir dans ce choix, en offrant, par exemple, de réaliser les travaux pour supprimer les désordres, et échapper ainsi à l’annulation de la vente (cass. civ. 3e du 20.10.10, n° 09-16788 : en l’espèce, le vendeur faisait valoir la possibilité de réparer les désordres à un faible coût).

Le vice doit être caché… mais pas toujours

Par définition, un vice caché doit être… caché. Cela signifie que l’acheteur ne peut pas le découvrir lors d’une visite normale du bien. En revanche, le vendeur n’est pas tenu de garantir les vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642). Cela explique cette décision sévère de la Cour de cassation qui a jugé que, malgré un état parasitaire négatif annexé à l’acte de vente, un acheteur ne peut invoquer la garantie des vices cachés dès que les vices étaient apparents pour un acquéreur profane et qu’il aurait pu constater la présence d’insectes xylophages s’il avait visité la totalité de l’immeuble (cass. civ. 3e du 8.2.12, n°10.27250). L’acheteur se doit donc d’accomplir les diligences minimales et faire preuve d’une prudence élémentaire.
Dans une autre affaire, on s’interroge même pour savoir si le diagnostic avant vente protège réellement l’acheteur comme le souhaite le législateur. Peu après l’achat d’un pavillon, les propriétaires procèdent à des démolitions dans les combles, qui mettent au jour des matériaux amiantés. Ils demandent réparation… en vain ! La cour d’appel estime qu’avant tout travaux de démolition, le nouveau propriétaire aurait dû faire réaliser un repérage des matériaux amiantés et ne pas se contenter des résultats du diagnostic établi. Les juges considèrent que la présence d’amiante dans une plaque en carton fixée à la charpente et dans des tuyaux de fibrociment, intacts au moment de la vente, situés dans une zone isolée des parties occupées, par une plaque an plafond empêchant la circulation de l’air, ne constitue pas un vice caché. Conséquence, l’acheteur est considéré à l’origine du préjudice qu’il subit : la pollution de la maison par des fibres d’amiante qui ont été libérées lors de la démolition des combles (CA de Versailles, 3e  ch., du 3.2.11, n° 09/07274). Mais la Cour de Cassation est loin d’être aussi sévère avec l’acquéreur, et l’exigence de vigilance de ce dernier semble atténuée dans la jurisprudence récente. Ainsi, elle considère que ce n’est pas parce qu’il semble apparent, qu’un vice n’est pas caché (cass. civ. 3e du 14.3.12, n° 11-10861).
En l’espèce, une femme avait acheté un studio qui subissait un dégât des eaux très actif dans la salle de bains. Après la vente, elle s’aperçoit que l’origine des infiltrations réside dans des désordres liés à la dégradation de la couverture de l’immeuble. La Cour considère qu’il y a bien vice caché alors qu’un diagnostic annexé à l’acte de vente soulignait la présence d’une infiltration d’eau et la nécessité d’un traitement car l’acheteur « n’a pas eu connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences ».

Le défaut doit être grave

Attention, il ne suffit pas qu’un défaut soit caché pour que la vente soit annulée ou le prix revu à la baisse. Le défaut doit être suffisamment grave pour rendre le bien inapte à sa destination. Il peut s’agir d’un système d’assainissement autonome défectueux ou de termites attaquant la charpente du toit. C’est pourquoi, aussi ­surprenant que ce soit, la Cour de cassation a jugé récemment qu’un peu d’amiante n’empêchait pas la vente d’une maison (cass. civ. 3e du 5.6.12, n° 11-15628). Dans cette affaire, la justice a rejeté la demande d’annulation de la vente présentée par le propriétaire d’une maison. Il avait trouvé de l’amiante bien que le diagnostic fourni par le vendeur ait été négatif. Selon la Cour, une faible quantité d’amiante ne rend pas les lieux impropres à leur destination, d’autant plus si elle peut être supprimée à peu de frais. Ici, la présence d’amiante était située au seul rez-de-chaussée dans des revêtements de sol et des éléments décoratifs non dégradés, et pouvait être supprimée par des travaux estimés à un montant inférieur à 3 000 €.

Le vendeur peut agir contre le diagnostiqueur

Néanmoins, le vendeur de bonne foi peut invoquer avec succès la clause l’exonérant de la garantie des vices cachés lorsque le bien vendu contient de l’amiante, malgré un diagnostic négatif (cass. civ. 3e du 6.7.11, n° 10-18882). Le vendeur profane a, en effet, rempli son devoir d’information, qui se limite à produire un diagnostic établi par un professionnel, et non de livrer un bien exempt d’amiante (cass. civ. 3e du 23.9.09, n° 08-13373). Quoi qu’il en soit, si le diagnostic est erroné, le propriétaire (vendeur ou bailleur) peut agir contre le diagnostiqueur dont l’assurance couvrira le sinistre. Il en va de même pour l’acquéreur, voire le locataire, lorsque l’erreur imputable au diagnostiqueur est la source d’un préjudice (voir LPI n° 259, décembre 2009, « Diagnostiqueurs immobiliers, quelle responsabilité ? »).
à savoir, le tribunal de grande instance de Paris est la première juridiction (et la seule, à notre connaissance) à avoir condamné un diagnostiqueur pour un DPE erroné. Le professionnel a versé 40 000 € de dommages et intérêts à l’acquéreur d’une maison pour réparer le préjudice qu’il avait subi du fait de la mauvaise évaluation de la consommation énergétique : la maison, classée C par le diagnostiqueur, sera classée G durant l’expertise (TGI de Paris, 7.4.11, 5e ch. 2e section). Des « erreurs grossières » ont ici justifié la mise en jeu de la responsabilité civile du professionnel afin de réparer la perte de chance de l’acquéreur « d’avoir pu négocier à la baisse le prix d’acquisition du bien ou d’avoir pu renoncer à cette acquisition si le prix lui avait paru trop élevé ».
Pour mémoire, le DPE n’a qu’une valeur informative et aucune sanction n’est prévue. Ni l’acheteur ni le locataire ne peuvent donc utiliser les informations qu’il contient contre le propriétaire (vendeur ou bailleur), même si elles sont faussées, ce dernier ayant respecté son obligation d’information.

Un diagnostic n’entraîne pas d’obligation de travaux

Les diagnostics sont, en principe, informatifs et n’entraînent aucune obligation de travaux. Par exemple, si le diagnostic de l’installation intérieure de gaz mentionne les travaux indispensables à faire pour la mise en conformité avant la vente, il n’oblige pas le vendeur à les réaliser, même lorsque le diagnostiqueur signale que l’installation lui semble dangereuse (mise en évidence d’anomalies présentant un « danger grave et immédiat »). Le vendeur est libre de se décharger des travaux de réparation préconisés sur l’acheteur, ce dernier devant être pleinement conscient des réparations à effectuer. Dans les faits, l’avant-contrat prévoit souvent la clause suivante : « L’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l’installation, sans recours contre le vendeur. »
Cependant, pour le plomb, les termites, l’amiante et l’assainissement individuel, les pouvoirs publics (le maire ou le préfet) peuvent, sous certaines conditions, ordonner aux propriétaires de faire des travaux s’ils estiment qu’il existe un danger pour la santé des occupants ou du voisinage. Ainsi, si le constat d’exposition au risque de plomb (Crep) met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1mg/cm²), le propriétaire doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer tout risque pour la santé des futurs occupants. Toutefois, cette obligation est transférée à l’acheteur après la vente. De par la loi, l’obligation est en effet attachée à la qualité de propriétaire. Selon une circulaire ministérielle du 13 août 2007, le vendeur n’est pas tenu d’effectuer les travaux de suppression du risque d’exposition au plomb avant la vente. Mais il semble qu’il ait néanmoins l’obligation de les réaliser tout de suite en présence de mineurs dans les locaux. à partir du moment où la conclusion de la vente risque d’être différée (circ. intermin. DGS/EA2 n° 07-321, 13.8.07, ann. I, sous art. L 1334-10 : BO min. Santé n° 07/9). Par conséquent, le vendeur n’est pas tenu de vendre un bien sans plomb. S’il ne fait pas les travaux, il informe l’acquéreur, qui achète en connaissance de cause.
Attention toutefois, la non-réalisation des travaux, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d’engager la responsabilité pénale du bailleur (art. L. 1334-7 du Code de la santé publique). De même, le propriétaire peut être contraint par le préfet à réaliser des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante lorsque l’état de conservation est dégradé et au-delà d’un certain seuil (cinq fibres par litre). À défaut, le propriétaire encourt une amende de 1 500 €. En présence de termites, le maire peut aussi obliger le propriétaire à effectuer un traitement préventif ou d’éradication.
Quant au diagnostic relatif au contrôle de l’installation d’assainissement autonome, c’est le plus contraignant. En effet, le Service public d’assainissement non collectif (SPANC) peut prescrire des travaux à réaliser pour une mise en conformité de l’installation. Et, dans ce cas, attention, c’est l’acquéreur (et non le vendeur) qui doit s’en charger dans le délai d’un an après la signature de l’acte de vente (art. L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
Il est possible de convenir, par écrit, dès l’avant-contrat, des conséquences d’un défaut diagnostiqué, par exemple la présence de termites ou de plomb. Qui effectuera les travaux et comment en sera réparti le coût. Il peut être décidé dans l’avant-contrat que le vendeur procédera aux travaux nécessaires et présentera un nouveau diagnostic avant de signer l’acte authentique. Ou que l’acquéreur fera son affaire des travaux. « En pratique, l’acheteur renégocie le prix sur la base des devis d’entreprise qu’il a demandés », précise Me Pierre Lemée. Au final, bien des litiges sont évités ou se règlent dans le bureau du notaire.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

AMIANTE , DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , DIAGNOSTIC TECHNIQUE , DPE , IMMEUBLE , LOCATION , TERMITE




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