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La cartographie du décret ne fait pas l’unanimité

Septembre 2012
Le Particulier Immobilier n° 289, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Lors de la présentation du dispositif, Cécile Duflot, la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, n’a pas manqué de rappeler que pour les 6,6 millions de ménages locataires du parc privé, le loyer représente souvent une lourde charge. « En 2010, un locataire sur deux du parc privé déboursait plus de 27 % de ses revenus pour se loger et un locataire sur cinq plus de 40 %. » Les associations de locataires auraient préféré un blocage total des loyers, plutôt qu’une mesure d’encadrement. Quant aux fédérations de professionnels, qui craignaient justement un tel blocage, elles sont, pour l’heure, soulagées, tout en demeurant bien sûr très réservées.
Quant aux élus locaux, souvent interpellés par leurs administrés sur la difficulté de se loger, ils peuvent difficilement aller à l’encontre d’une mesure censée apaiser les tensions sur les loyers. « L’agglomération bordelaise fait partie des villes où les loyers sont particulièrement élevés », réagissait aussi Vincent Feltesse, le président de la Communauté urbaine de Bordeaux (CUB). « Entre 1990 et 2012, le loyer moyen est ainsi passé de 6,1 à 9,20 e/m2 en moyenne. À ce prix, la moitié seulement des ménages de la CUB est aujourd’hui en capacité de louer un logement de 80 m2. » Le constat est le même un peu partout. Par exemple, dans l’agglomération marseillaise où, selon Eugène Caselli, le président de Marseille Provence métropole « le parcours résidentiel est un vrai parcours du combattant, notamment dans notre ville centre où plus du quart de la population vit avec des revenus en dessous du seuil de pauvreté ». Dans certaines communes, c’est toutefois l’étonnement. C’est le cas d’Arles, notamment, qui fait partie des agglomérations visées par le dispositif. « Nous avons été surpris de constater que nous étions soumis au dispositif alors qu’il n’existe pas beaucoup de tensions sur le marché locatif », indique David Grzyb, en charge de l’habitat à la mairie d’Arles. Raison pour laquelle il considère cette mesure plus psychologique qu’efficace. « Elle a surtout pour objectif d’inciter les bailleurs à la modération. Assurément, le choix des villes pose question. Car outre Arles, pourquoi le décret d’encadrement des loyers inclut-il aussi une ville comme Forbach et pas Metz ou Nancy ? » Ce à quoi le ministère répond : « L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 définit deux critères pour désigner une zone où le marché locatif est tendu : une évolution trop rapide des loyers et un loyer moyen trop élevé. Les agglomérations concernées par le nouveau décret remplissent ces deux critères et seules les agglomérations de plus de 50 000 habitants ont été retenues pour des questions de fiabilité des données sur les valeurs locatives. » Pour déterminer l’évolution trop rapide des loyers, le ministère s’est appuyé sur les données de la Caisse nationale des allocations familiales, qui distribue les aides au logement, et qui possède donc des chiffres précis sur le loyer réel payé par ses allocataires, de même qu’il a pris en compte l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Rappelons que cet indice, calculé à partir des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sert de base à la révision (et non à l’augmentation) des loyers des baux d’habitation en cours, à partir du moment où le contrat a prévu une telle clause. La révision intervient chaque année à la date convenue entre le bailleur et le locataire ou, à défaut, au terme de chaque année du bail, la progression du loyer ne pouvant, dans ce cas, excéder la variation de l’IRL. Autrement dit, en cours de bail, la progression moyenne des loyers doit logiquement suivre cette évolution, sachant que seules les locations nouvelles et les relocations (moins de 25 % des baux annuels), peuvent augmenter plus rapidement. Le ministère a donc posé le principe que l’évolution des loyers était anormalement élevée lorsque la hausse annuelle moyenne entre 2002 et 2010 était supérieure à deux fois l’évolution moyenne de l’IRL sur cette même période. Toute ville dont les loyers ont progressé en moyenne de 3,2 % par an est donc intégrée au dispositif. Autre critère retenu pour déterminer la liste des agglomérations visées par l’encadrement : le montant du loyer. S’appuyant sur l’observatoire Clameur, le ministère est parti du principe qu’en 2011, le loyer moyen ressortait, France entière, à 10,60 €/m2 et que tout loyer excédant 11,10 €/m2 devait être considéré comme anormalement élevé.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOYER




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