Le Particulier Immobilier n° 289

Le décret du 20 juillet établit les règles d’encadrement des loyers dans 38 agglomérations françaises au moment du renouvellement du bail d’habitation. Il fixe le montant maximal d’évolution des loyers. Sont exclus de cette réglementation les logements mis sur le marché pour la première fois ou qui ont fait l’objet d’importants travaux de rénovation ainsi que les locations saisonnières et les locations meublées.

Infographie :
Les agglomérations visées par le décret d’encadrement des loyers

Avis de professionnels :

• Témoignage de François Gagnon, Président d’Era Europe et d’Era France
• Questions à Henri Buzy-Cazaux, Président de l’Institut de management des services immobiliers

« Gris plutôt que noir ». Le scénario catastrophe redouté par les notaires pour la fin de l’année 2012 est écarté.

La baisse des taux des crédits immobiliers est toujours d’actualité à la rentrée.

Bonne nouvelle pour les bailleurs refroidis par le nouveau décret visant à encadrer les loyers* : ils ont toujours la possibilité de réviser leurs loyers une fois par an à la hausse, car la progression des derniers indices publiés par l’Insee est constante.

*Voir l'article "Focus : blocage des loyers"

Fi.solutions, une société d’audit et d’expertise comptable, vient d’ouvrir un département dédié à la copropriété proposant aux syndics la possibilité d’externaliser la tenue de la comptabilité des immeubles.

Impossible ? La Cour de cassation a pourtant validé une telle résolution.

Tandis que nombre de copropriétaires s’inquiètent de l’approche de la date couperet du 25 décembre 2013, à partir de laquelle la teneur en plomb de l’eau potable ne devra pas dépasser 10 microgrammes par litre, l’ARC vient de proposer à la Fnaim et à l’Unis d’engager une action pour éviter ce que l’association n’hésite pas à qualifier de « catastrophe financière ».

Très officiellement, le compte rendu du Conseil des ministres du 22 août dernier a annoncé le relèvement des plafonds du livret A et du livret de développement durable (LDD), ainsi que la réforme de l’épargne réglementée.

La loi de finances rectificative pour 2012, adoptée fin juillet* accentuera la pression sur le patrimoine Immobilier. Tour d’horizon des principales mesures vous concernant.

* Loi n° 2012-958 du 16.8.12, JO du 17

Lors de la vente d’un bien immobilier ou la location d’un logement, il est obligatoire de fournir au nouveau propriétaire ou locataire le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce document permet de donner des informations sur l’état du bien telles que la performance énergétique, la présence d’amiante et de plomb ou de termites, la qualité de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, les risques naturels et technologiques, le contrôle des installations d’assainissement non collectif. Ce bilan exonère le propriétaire ou le bailleur de la garantie des vices cachés.

Tableau :
Tableau récapitulatif des diagnostics techniques obligatoires

Avis de professionnels :

• Paul Philippot, délégué général de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi)
• Emmanuel Jabault, notaire à Neuilly-sur-Seine

Encadré :

• La mauvaise foi du vendeur sanctionnée
• Amiante : une nouvelle obligation pour les propriétaires

Annexer dans la copropriété une surface extérieure pour en faire un jardin ou une terrasse ou encore y installer une véranda peut être possible en fonction du statut de cet espace. Désignée partie privative, partie commune ou partie commune à jouissance exclusive, cette étendue doit recevoir l’accord de l’assemblée générale pour être aménagée à titre privatif par un de copropriétaires.

Encadrés :

• Acheter la partie commune ou se contenter du droit de jouissance
• Du mauvais usage de la loi Carrez
• Témoignage : Une vraie fausse véranda
• Soyez précis dans les résolutions d’assemblée générale

L’avis de professionnels :

• Denis Caillet, architecte voyer général
• 3 questions à : Marthe Jacqueau-Gramaglia, ingénieur spécialiste étanchéité et couverture au sein de la direction technique du groupe Socotec

De nouvelles règles d’urbanisme (surface de plancher, surface constructible, permis de construire, recours à un architecte) modifient les normes pour l’agrandissement des maisons individuelles. Questions-réponses.

• 1 Quel type d’agrandissement puis-je effectuer librement ?
• 2 Quand est-on dispensé de permis de construire ?
• 3 Que change la nouvelle surface de plancher ?
• 4 Peut-on s’affranchir d’un architecte pour ces travaux ?
• 5 Quel est le seuil du recours obligatoire à un architecte ?
• 6 Comment obtenir des droits à construire supplémentaires ?

Encadrés :

• Textes de référence
• Des sanctions sévères (suite aux travaux d’agrandissement)
• Exemple d’un projet de construction d’un atelier
• Les agrandissements les plus courants : quand vous faut-il une autorisation ?
• Un parcours d’obstacles
  

Infographies :
Vos mètres carrées de la cave au grenier

Tableaux :

• La surface de plancher comparée aux anciennes shob et shon
• Quelle autorisation pour s’agrandir ?

Que faire si vous héritez d’une terre agricole ? La louer, la vendre, y faire construire un bâtiment…
Questions-réponses.

• 1 Combien peut valoir la parcelle ?
• 2 Le rendement est-il satisfaisant ?
• 3 Vous souhaitez conserver la terre louée 
• 4 Vous décidez de vendre alors que la terre est louée ?

Encadrés :

• La convention de mise à disposition de la Safer : une solution d’attente
• Comment faire pour augmenter le fermage d’un an sur l’autre
• Le contrat de bail à métayage peut aussi revenir au goût du jour
• Quand le fermier décède
  

Infographie :
Les rendements et les prix de la terre en 2011

Avis de professionnels :

• Chantal Danjon, notaire à Bourges, membre du groupe Monassier
• Modèle de lettre : lettre de congé au fermier frappé par la limite d’âge
  

Tableau :
Prix des différents types de foncier

L’épargnant qui souhaite investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) doit auparavant comparer les résultats grâce aux rapports annuels des différentes sociétés pour faire son choix.

• 1 La SCPI tiendra-t-elle les revenus affichés ?
• 2 La valeur de la part est-elle justifiée ?
• 3 Le taux d’occupation du patrimoine est-il bon ?
• 4 Le patrimoine détenu par la SCPI est-il de qualité ?
• 5 Les actifs en portefeuille sont-ils porteurs de risques ?
• 6 Les nouvelles acquisitions préservent-elles les revenus ?
• 7 Les frais de gestion sont-ils contenus ?
• 8 Quelle est la relation entre associés et société de gestion ?

Infographie :
Décryptage : les informations essentielles sont contenues dans le rapport annuel

L’avis du professionnel :
3 questions à Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim)

Nous nous demandons qui est en droit de disposer du badge ouvrant la porte d’entrée de notre immeuble protégée par un système de digicode et lecteur de badge. Comment savoir si les distributeurs de publicité, par exemple, utilisent des badges autorisés ou non ? Par ailleurs, qui est en droit de détenir la clé permettant d’ouvrir la serrure de la porte collective de nos boîtes aux lettres afin d’y déposer de petits colis ? Ces clés ne sont-elles pas sujettes à copies comme l’étaient les anciennes « clés facteurs », utilisables, théoriquement, par les seuls préposés de La Poste ? D. J., Vanves

Je viens de recevoir le procès-verbal d’une assemblée générale tenue à la suite d’une convocation adressée par notre syndic huit jours avant la date de l’AG en question. Certes, il s’agissait de statuer sur des travaux d’étanchéité urgents mais pas au point, à mon sens, de convoquer durant la période estivale. De plus, j’ai le sentiment que le syndic a profité du faible taux de participation à l’AG pour faire voter des travaux sur les deux bâtiments de notre copropriété alors qu’un seul exigeait une intervention urgente. Était-il légitime de convoquer avec un préavis si réduit ? C. L., Carcassonne

La copropriété où se trouve notre résidence secondaire est équipée de compteurs individuels d’eau chaude et froide. Notre syndic nous facture la consommation personnelle, au prorata de nos tantièmes, avec chaque appel de fonds trimestriel. Cette manière de procéder est-elle en conformité avec la législation ? Par ailleurs, pourriez-vous nous dire si la facturation par copropriétaire peut faire l’objet d’honoraires supplémentaires ? A. B., Eaubonne

Le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires s’il a manqué à ses obligations professionnelles dans le cadre de de l’exécution de mon mandat. (Cass. civ. 3e du 23.5.12, n° 11-14599)

Si l’agent immobilier se déplace et que le mandat de vente est signé au domicile du vendeur, il sera assimilé au démarchage à domicile et soumis à la législation du Code de la consommation. (Cass. civ. 1re du 30.5.12, n° 11-18185)

La répartition des charges entre un bailleur et un locataire d’un bail commercial est libre. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut donc être mise à la charge du locataire si cela est spécifié dans le bail commercial. (Cass. civ. 3e du 13.6.12, n° 11-17114)

Le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2011 est paru.

Suite à la parution du décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs, la liste des points de contrôle technique et celle des documents devant être mis à la disposition du contrôleur technique par le propriétaire ont été précisées par arrêté.

La réduction d’impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs réalisés dans une résidence de tourisme nécessite l’obtention d’un classement, selon une nouvelle procédure instaurée par la loi du 9 juillet 2010.

Par une ordonnance de référé du 8 juin dernier, le Conseil d’État a partiellement suspendu le décret n° 2012-118 du 30 janvier dernier relatif à la publicité extérieure, aux enseignes et aux pré-enseignes

L’entretien des chemins ruraux n’est pas inscrit au nombre des dépenses obligatoires de la commune, contrairement à celui des voies communales, conformément aux dispositions de l’article L. 2321-2 du Code général des collectivités territoriales, a rappelé le ministre des Collectivités territoriales dans une réponse ministérielle le 10 mai 2012.