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Les avantages du démembrement : donnez la seule nue-propriété du bien pour payer moins de droits

Septembre 2012
Le Particulier n° 1076, article complet.
Auteur : LEROUX (Eric)

Pour diminuer le poids du patrimoine soumis aux droits de succession, il existe une solution éprouvée : la donation démembrée. Elle consiste à donner la nue-propriété d’un bien, tout en en conservant l’usufruit (la jouissance) pour soi-même. Autrement dit, s’il s’agit d’un logement, le donateur (celui qui donne) peut continuer à l’habiter ou le louer, mais les donataires (les bénéficiaires) seront les propriétaires des murs. Ils n’acquerront la pleine propriété du bien donné qu’après le décès du donateur et l’extinction de l’usufruit. « Une donation démembrée peut porter sur autre chose qu’un bien immobilier : sur un portefeuille de valeurs mobilières, dont le donateur conserve intérêts et dividendes, ou sur un contrat de capitalisation, mais à condition de s’entourer de précautions », indique maître Xavier Fromentin, notaire à Treillières (Loire-Atlantique).
L’intérêt de l’opération est uniquement fiscal : les bénéficiaires reçoivent un bien dont la valeur taxable est inférieure à la valeur réelle. La valeur taxable est celle de la nue-propriété du bien qui dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation (voir le barème ci-dessous).
Exemple : Marie, âgée de 68 ans, est propriétaire d’une maison de 200 000 €, dont elle donne la nue-propriété à sa fille, Claire. La valeur de la nue-propriété représente 60 % du prix total, soit 120 000 €. Après application de l’abattement de 100 000 € (il s’agit de la première donation que Marie consent à sa fille), les droits de donation sont calculés sur 20 000 €, et s’élèvent à 2 194 €.
Sans cette donation, Claire aurait reçu la maison au décès de sa mère et aurait dû acquitter les droits de succession sur sa valeur en pleine propriété. Compte tenu de l’abattement de 100 000 €, ils auraient été calculés sur 100 000 €, pour s’élever à 18 194 €. La donation de la nue-propriété a donc permis d’économiser 16 000 € d’impôt.

Bien mesurer les enjeux d’une telle donation

Notez qu’une donation avec réserve d’usufruit n’est taxée qu’une seule fois. Au décès du donateur, les héritiers n’ont pas de droits supplémentaires à payer du fait de la reconstitution de la pleine propriété du bien. Attention, même si le donateur continue de jouir de ses biens, il ne faut pas consentir ce type de donation sans en mesurer les enjeux. Sachez qu’il sera impossible de vendre le bien démembré sans le consentement des nus-propriétaires. Songez également à la gestion du bien, au paiement des charges et des impôts. La règle veut que les grosses réparations d’une maison incombent aux nus-propriétaires et que l’entretien courant revienne à l’usufruitier. Cependant, « il est recommandé de prévoir des clauses conventionnelles qui définissent les charges relevant de chaque partie afin d’éviter tout problème ultérieur », avertit maître ­Fromentin. Lorsque les patrimoines sont importants, les professionnels conseillent le recours à une société civile, immobilière ou de portefeuille. Dans tous les cas, l’aide d’un notaire sera la bienvenue.

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Mots-clés :

DONATION , DROIT DE DONATION , DROIT DE SUCCESSION , SUCCESSION




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