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Faites jouer la solidarité familiale

Septembre 2012
Le Particulier n° 1076, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

L’achat d’un premier logement est souvent l’occasion pour les parents des futurs propriétaires de leur donner un coup de pouce. Cette aide peut prendre la forme d’une donation (portefeuille de titres, somme d’argent, bien immobilier…). Malgré la réforme des droits de donation et de succession (voir p. 30), les incitations fiscales restent intéressantes. Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants sans rien devoir au fisc. L’opération est renouvelable tous les 15 ans. En plus de cette donation, les parents, grands-parents ou arrière-grands-parents ont la possibilité de donner une somme d’argent allant jusqu’à 31 865 €, sans payer d’impôt, si le bénéficiaire est majeur et si le donateur est âgé de moins de 80 ans. Lorsque le bénéficiaire de la donation a des frères ou des sœurs, il est conseillé de faire une donation-partage, qui a pour avantage de figer la valeur de la donation au jour de l’acte. « Sinon, il faudra réintégrer dans la succession la donation à sa valeur au jour du décès du donateur. Par exemple, si des parents donnent 50 000 € pour acheter un bien qui vaut 100 000 €, ce qui correspond à 50 % de sa valeur, et si lors de la succession, ce bien vaut 200 000 €, il faudra rapporter 50 % de 200 000 €, soit 100 000 € », met en garde Me Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Rien n’interdit aux parents, s’ils disposent d’un patrimoine important, de donner plus de 100 000 €, mais alors l’excédent supportera des droits de donation. En ligne directe (entre parents et enfants, par exemple), leur montant oscille entre 5 et 45 %, selon les tranches (voir p. 97).
Si les parents ne souhaitent pas se démunir, ils peuvent envisager de prêter de l’argent à leur enfant. Toutefois, s’il a des frères et sœurs, celui qui en bénéficie risque d’être considéré comme avantagé, ce qui peut susciter des conflits, surtout si le prêt est sans intérêts et si les parents n’ont pas les moyens de prêter la même somme à chaque enfant. « Dans ce cas, mieux vaut faire un prêt in fine de 15 ans (remboursable en totalité à la fin) en l’assortissant d’un taux d’intérêt, par exemple le taux légal (0,7 %) », recommande Murielle Gamet, de l’étude Cheuvreux et associés. La plupart du temps, l’emprunteur ignore les conséquences fiscales de son acte. Or s’il ne rembourse pas le prêt, le fisc peut l’assimiler à une donation déguisée et réclamer des droits. D’où la nécessité de rédiger une reconnaissance de dette, qui permet de prouver qu’il s’agit bien d’un prêt et non d’un don d’argent.
Dernière solution pour les parents : acheter avec leur enfant. Mais plutôt que de le faire en indivision, situation souvent difficile à gérer, mieux vaut créer une société civile immobilière (SCI) dans laquelle parents et enfant seront associés. La banque prêtera à la SCI et les porteurs de parts seront cautions solidaires du remboursement de la dette. « L’enfant qui occupera le logement ne sera pas tenu de verser un loyer », précise Murielle Gamet. Par la suite, les parents pourront, s’ils le souhaitent, donner leurs parts à leur enfant.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , AIDE FAMILIALE , CREDIT IMMOBILIER , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , RENOVATION URBAINE , TAUX DU PRET




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