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Investissez dans l’immobilier locatif

Septembre 2012
Le Particulier n° 1076, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Si vous ne disposez pas d’un budget suffisant pour acquérir tout de suite votre résidence principale, pourquoi ne pas investir dans une petite surface que vous donnerez en location ? Vous pourrez ainsi vous constituer un apport. Vous louerez votre logement durant quelques années, puis le revendrez, le fruit de la vente servant à l’achat de votre résidence principale. Vous trouverez sans peine des studios pour 80 000 ou 100 000 €, voire beaucoup moins. Par exemple, à Bordeaux, dans les quartiers des Chartrons, du Jardin public ou de Saint-Michel, un studio se vend entre 2 660 et 3 540 €/m2. Même ordre de prix à Toulouse, dans les secteurs de Saint-Cyprien, de Saint-Michel, des Minimes…, ou dans le centre de Nantes. Choisissez un emplacement proche des universités et des dessertes des transports en commun. Le bien doit aussi être en très bon état ; sinon, vous pourriez avoir des difficultés à trouver des locataires. Si vous respectez ces conseils, votre effort de trésorerie sera minime. Ainsi, à Bordeaux, en achetant un studio de 25 m² à 80 000 €, avec un apport de 10 000 €, votre mensualité s’élèvera à un peu plus de 500 €, si vous empruntez sur 15 ans à 3,5 %. Vous pourrez louer ce studio environ 400 € par mois, ce qui ne laissera à votre charge qu’environ 100 € par mois. Dans cette ville, « un studio se loue, en moyenne, de 14 à 15 €/m² par mois », indique Jean-François Hirigoyen, responsable d’une agence Guy Hoquet. Des tarifs que l’on retrouve à Nantes et à Toulouse. À Lyon et à Marseille, ils sont plus élevés, respectivement 15,50 et 15,80 €/m². En proche périphérie parisienne, les prix grimpent à 25 €/m² et atteignent 27 €/m² à Paris. Pensez aux frais de gestion du bien si vous ne vous en chargez pas vous-même (de 6 à 8 % par an des loyers bruts, selon le gestionnaire).
L’investissement locatif présente plusieurs avantages : vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt des revenus tirés de la location, et si vos charges foncières excèdent vos revenus locatifs, le déficit qui en résulte pourra, dans la limite de 10 700 € par an, s’imputer sur votre revenu global. En revanche, lorsque vous revendrez le bien, vous subirez la taxation sur la plus-value (actuellement au taux de 34,5 %, prélèvements sociaux inclus). Pour l’instant, il est possible d’y échapper, s’il s’agit d’une première cession et si vous réinvestissez le produit de la vente dans l’acquisition d’une résidence principale. Mais cette exonération pourrait être remise en cause par la prochaine loi de finances, qui prévoit de réformer l’imposition des plus-values immobilières.


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , AIDE FAMILIALE , CREDIT IMMOBILIER , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , RENOVATION URBAINE , TAUX DU PRET




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