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Résidence secondaire : comment tirer profit de sa maison de vacances

Résidence secondaire : comment tirer profit de sa maison de vacances
Septembre 2012
Le Particulier n° 1076, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Il existe des solutions pour rentabiliser votre résidence secondaire. Location saisonnière, mise à disposition pour des tournages de films, échange pendant les vacances… Voici quelques pistes à explorer.

Entre les travaux, les impôts et la maintenance, le coût d’entretien d’une résidence secondaire représente de 2 à 3 % de sa valeur », estime Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France & Monaco, réseau d’agences spécialisées dans l’immobilier de prestige. Un budget conséquent qui pousse certains propriétaires à essayer de rentabiliser leur bien, par exemple en le louant quelques semaines par an. « Cette pratique se développe chez les jeunes propriétaires pour lesquels une résidence secondaire est un actif comme un autre, qu’il faut rentabiliser. Souvent, il suffit de la louer pendant un mois, pour récupérer la majeure partie des frais d’entretien », ajoute Laurent Demeure. Autres possibilités : mettre sa maison à disposition d’une société de production pour des
tournages de films ou l’échanger, le temps des vacances, contre un autre bien immobilier. Cette dernière solution ne rapporte pas d’argent mais permet de voyager – presque – gratuitement. À ces options, s’en ajoutent d’autres, plus marginales. Nous les avons passées en revue.

Ciblez les bonnes périodes de location

La première piste consiste donc à louer votre résidence secondaire lorsque vous ne l’utilisez pas. Cette solution est adaptée à l’ensemble des lieux de villégiature. Si les maisons au bord de la mer et les chalets à la montagne restent très prisés, le tourisme vert (dans le Périgord, par exemple) a aussi ses adeptes. Attention à bien cibler vos périodes de locations afin d’optimiser vos revenus en un minimum de temps. « Le propriétaire doit accepter de louer au moment où la demande est la plus forte, s’il tient à des rentrées d’argent importantes. Pour rentabiliser un chalet ou un appartement à la montagne, il faut le louer pendant toutes les vacances d’hiver. Dans les stations de moyenne montagne, il est aussi possible de trouver des locataires pendant l’été. Pour une résidence bretonne, il faut viser les mois de juillet et d’août. Sur la Côte d’Azur, en revanche, la saison est plus étalée : du carnaval à l’automne », explique Jean-Michel Comont, président de la commission locations de vacances à la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Excepté dans les stations de ski, louer l’hiver n’est guère rentable. « Entre novembre et avril, les frais de chauffage sont élevés et les loyers que l’on peut demander trop modiques », confie Gilles V., propriétaire d’un appartement à Saint-Philibert dans le Morbihan. La période à laquelle vous passerez votre annonce est, elle aussi, importante. « On note deux pics de demandes de la part des vacanciers : janvier-février pour les grandes maisons, rares et donc réservées très tôt, et avril-mai pour les autres types de biens », souligne Jean-Michel Comont. Propriétaire d’une vaste maison de vacances, vous avez donc intérêt à passer votre annonce en début d’année si vous comptez la louer l’été suivant.

Les locataires deviennent de plus en plus exigeants

Louer votre résidence secondaire nécessitera sans doute quelques investissements. « Aujourd’hui, le locataire s’attend à trouver sur son lieu de vacances le même confort que dans sa résidence principale », avertit Jean-Michel Comont. Lave-vaisselle, lave-linge, télévision à écran plat font partie des équipements quasi indispensables. Le petit électroménager doit aussi être très complet. Et pensez aux détails. « Prévoyez un adaptateur électrique universel pour la clientèle étrangère, une connexion Wi-Fi et un téléphone portable à carte, qui permettra à vos locataires d’appeler les secours en cas d’urgence, si leur mobile est déchargé », pointe du doigt Michèle Sirven, expert immobilier à la Fnaim. Par ailleurs, les locataires recherchent de plus en plus des prestations proches de celles de l’hôtellerie. « Nous constatons une forte hausse des demandes de ménage en cours et en fin de séjour et de mise à disposition de linge de maison », note Jean-Michel Comont.

Un classement, comme pour les hôtels

Les locations saisonnières ont leurs étoiles. Pour faire classer votre bien, adressez-vous à une personne accréditée dans votre département : expert immobilier, agence du développement touristique (ADT), etc. À l’issue d’une visite, facturée de 100 à 250 €, elle vous attribuera de une à cinq étoiles. « Tout est passé au crible : taille des pièces, sécurité électrique, qualité de l’électroménager, nombre de salles d’eau », détaille Michèle Sirven, qui procède au classement de meublés de tourisme dans l’Ardèche. Ce classement rassure les touristes et permet de bénéficier d’un avantage fiscal (voir ci-dessous).

Fixez avec soin le montant du loyer

Si le prix moyen d’une location est d’environ 1 000 € la semaine, les tarifs font le grand écart en fonction de la taille du bien, de sa localisation et de la saison. Ils s’échelonnent, à la semaine, de 300 € pour un studio dans le Jura à 7 000 € pour une villa à Deauville, voire plus pour les propriétés « pieds dans l’eau » de la Côte d’Azur. Certaines prestations peuvent justifier des tarifs plus élevés que la moyenne. D’après Abritel, site de locations de vacances, une piscine peut, suivant les régions, majorer le loyer hebdomadaire jusqu’à 800 €. La situation entre aussi en ligne de compte. « Une vue exceptionnelle sur la mer ou le massif du Mont-Blanc justifie parfois un doublement du loyer », relève Michèle ­Sirven. Mais surévaluer sans motif le loyer risque de faire perdre des semaines de location. À l’arrivée du locataire, il est d’usage de demander, en plus du loyer, un dépôt de garantie qui représente un tiers de la location. Il servira à rembourser d’éventuelles détériorations. Néanmoins, mieux vaut mettre à l’abri les objets fragiles ou ceux auxquels vous tenez le plus. « Souvent, ils sont regroupés dans une pièce fermée à clé », constate Gaétan Mary, responsable de l’agence Barnes de Deauville.

Faites-vous connaître sur internet

Vous pouvez, soit gérer seul vos locations, soit passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Dans le premier cas, vous devrez vous faire connaître en vous référençant auprès de l’office de tourisme (quelques dizaines d’euros d’adhésion annuelle) ou en vous inscrivant sur un site internet de petites annonces. Le site Leboncoin, très généraliste, est gratuit. En revanche, l’inscription sur les sites spécialisés dans les locations saisonnières est payante. Par exemple, être référencé sur Abritel, qui recense 280 000 annonces (dont 80 000 en France) vous reviendra, en fonction de la durée de parution, de 159 à 239 €. Pour ce prix, vous pouvez inclure jusqu’à 24 photos et, pour 29 € supplémentaires, votre bien figurera en une du site pendant 15 jours. Les conditions sont similaires sur le site Homelidays qui appartient au même groupe qu’Abritel. Passer par un site internet offre une grande visibilité qui, manifestement, porte ses fruits. Selon Abritel, le revenu annuel moyen généré par une location est d’environ 10 000 €. Les démarches, lorsque vous louez en direct, sont peu coûteuses, mais il faudra un minimum d’implication personnelle (états des lieux d’entrée et de sortie, ménage, etc.) ou avoir recours à une personne de confiance. Une visite entre chaque locataire est conseillée car tous les occupants ne sont pas soigneux. « Depuis un an, nous avons dû remplacer des papiers peints, faire réparer une fenêtre. Une famille est même partie sans vider les poubelles », regrette Gilles V. Si vous confiez la gestion de votre bien à un agent immobilier, c’est lui qui s’occupera des états des lieux ainsi que des problèmes susceptibles de survenir en cours de location (panne d’un appareil). En contrepartie, vous lui verserez de 7 à 10 % des loyers perçus.

Les tournages sont réservés aux grandes surfaces

Pour rentabiliser votre résidence secondaire, vous pouvez aussi la louer pour des tournages. Elle doit toutefois répondre à certains critères pour figurer dans le catalogue des sociétés proposant des décors. « La surface est très importante, il faut au moins 50 m2 dans la pièce principale et 20 m² dans les autres. Par ailleurs, les endroits bruyants, proches d’une école ou d’une caserne, sont systématiquement écartés. Enfin, les sociétés de tournage privilégient les biens situés dans un rayon de 50 kilomètres autour de Paris », explique Jean Piard, dirigeant de la société 007-productions. « Une propriété de province peut également être louée. Mais elle a davantage de chance d’intéresser un réalisateur si elle est située en Normandie ou dans le Lubéron plutôt que dans le Massif central, tempère Arthur Gambier, responsable des photos et des tournages pour la société 20 000 lieux. L’aspect logistique entre aussi en ligne de compte : la maison doit être proche d’une sortie d’autoroute, de restaurants et d’hôtels. »

Une rentabilité maximale en un minimum de temps

Lorsque l’on a la chance d’être choisi pour un tournage, l’opération peut se révéler lucrative. « Une propriété peut se louer 1 000 € par jour en province et de 2 000 à 3 000 € par jour en région parisienne. En moyenne, l’occupation dure 3 à 5 jours », note Arthur Gambier. Pour les tournages en intérieur, les sociétés distinguent les journées de préparation des journées de tournage proprement dit ; les premières étant rémunérées 50 % de moins que les secondes. Si votre résidence doit être le logement d’un héros de série – la demeure familiale du commissaire Cordier dans la série éponyme, par exemple –, vous pouvez compter, en moyenne, sur une semaine de tournage tous les 6 mois. Notez que si vous louez un appartement, vous devez demander l’accord des autres copropriétaires car les parties communes seront utilisées, voire filmées. «Si la copropriété refuse, le tournage sera un peu plus difficile car on ne pourra pas passer par les parties communes, on aura recours à des monte-charge extérieurs », explique Jean Piard. Les copropriétés qui acceptent l’utilisation de leurs parties communes perçoivent un défraiement journalier qui varie de 200 à 1 000 €. Contrairement aux idées reçues, l’occupation des lieux par des équipes de production ne génère que rarement des dégradations. « En général, ce sont de petites rayures au sol ou de petits coups dans les murs, dus au déplacement des projecteurs ; mais tout est réparé, le plus souvent par le décorateur lui-même », souligne Jean Piard. De plus, un état des lieux vidéo est systématiquement réalisé avant et après le tournage. Pour des durées d’occupation longues – supérieures à 10 jours – il est généralement réalisé par un huissier de justice.

Une monnaie d’échange pour réduire ses dépenses de vacances

À défaut de vous rapporter des espèces sonnantes et trébuchantes, votre résidence secondaire peut vous servir de monnaie d’échange. De plus en plus de propriétaires troquent, le temps des vacances, leur logement contre celui d’une famille vivant à l’autre bout de la France ou du monde. À l’instar de Bovilé ou de Homelink, des sites internet se sont spécialisés, moyennant une adhésion modeste (125 € pour un an chez Homelink, par exemple), dans la mise en relation de propriétaires souhaitant échanger leurs logements. Les échanges sont souvent simultanés lorsqu’il s’agit de résidences principales, mais peuvent être différés avec des résidences secondaires. Cette formule permet de voyager sans avoir à payer de location ou de chambre d’hôtel. Autre avantage, la notion de réciprocité de valeur marchande n’entrant pas en ligne de compte, votre petit studio mégevan pourra s’échanger contre une villa avec piscine. « Au fil des ans, nous avons échangé notre maison de vacances, située dans le parc des volcans d’Auvergne, contre une villa dans la banlieue résidentielle de Copenhague, une longère dans le Morbihan, un appartement à Paris dans le quartier du Père-Lachaise et une maison en Nouvelle-Zélande, pendant la Coupe du monde de Rugby », énumère Michel L.

Exploitez votre vigne ou vos oliviers

Le cas échéant, vous pouvez choisir de tirer profit des ressources de votre résidence : un verger, un champ d’oliviers… « Nous avons acheté une propriété, en Touraine, avec 1 500 m² de vignes de cabernet franc. Nous avons un bail verbal avec un vigneron chargé de l’entretien et de la récolte. Il nous a donné le choix entre 300 litres de vin ou une rémunération. Il nous a semblé plus convivial d’opter pour le paiement en nature », explique Jacques-Henri V.
Autre piste : organiser des événements (soirées, mariage…) dans votre propriété. « Les règles sont toutefois assez contraignantes : il faut se déclarer comme établissement recevant du public à la préfecture. Un cahier des charges de 15 pages doit être respecté. Une commission de sécurité passe faire un contrôle », avertit Vincent Tricot, directeur du site de location 1001salles. Devant ce parcours du combattant, nombre de propriétaires, découragés, préfèrent se tourner vers la location saisonnière ou louer pour des tournages.

Valérie Valin-stein


Mots-clés :

CINEMA , ECHANGE D'APPARTEMENT , ECHANGE DE LOGEMENT , HEBERGEMENT TOURISTIQUE , LOCATION SAISONNIERE , RENTABILITE LOCATIVE , RESIDENCE SECONDAIRE




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