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Vente : un vice apparent... et caché

Juillet-Août 2012
Le Particulier Immobilier n° 288, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

L’acquéreur peut invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu’il n’a pas eu connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences. Cass. civ. 3e du 14.3.12, n° 11-10861

 

La garantie légale des vices cachés permet, au choix de l’acheteur, soit d’obtenir l’annulation de la vente, soit de garder le bien et se faire indemniser par le vendeur d’une partie du prix de vente (article 1644 du Code civil). Mais un acheteur peut-il prétendre à la garantie des vices cachés, lorsqu’il a vu le vice invoqué lors de visite du bien ? Oui, répond la Cour de cassation, qui considère que ce n’est pas parce qu’il semble apparent, qu’un vice n’est pas caché.

Dans cette affaire, des époux ont vendu à une dame un studio en copropriété, par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Un diagnostic de mérule a été annexé à l’acte de vente mentionnant que le studio subissait « un dégât des eaux très actif dans la salle de bains, sur le mur gauche, qui semble provenir de l’étage supérieur et dont la cause doit être déterminée et traitée rapidement ». Après la vente, l’acheteur découvre que l’origine des infiltrations réside dans des désordres liés à la dégradation de la couverture de l’immeuble. Il assigne alors les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés et demande le remboursement des travaux qu’il aura à supporter tant pour la réfection de la toiture de l’immeuble que de son appartement.

La cour d’appel (CA de Caen du 26.10.10) rejette cette demande au motif que la fuite était nécessairement visible lorsque l’acheteur avait visité l’appartement. Les hauts magistrats cassent l’arrêt et retiennent l’existence d’un vice caché devant être garanti, car les « motifs ne suffisent pas à caractériser la connaissance par l’acheteur du vice dans son ampleur et ses conséquences ». En clair, l’acquéreur n’avait pas acheté en connaissance de cause, n’ayant pas eu une approche suffisante de l’ampleur et des conséquences du dégât des eaux apparent. Et cela d’autant plus que, en l’espèce, les vendeurs ne l’avaient pas informé que le vice durait déjà depuis plusieurs années et qu’un procès-verbal d’assemblée générale mentionnait la nécessité de demander un devis de réfection de la toiture.

Par cette décision, la Cour de cassation affirme une notion extensive du vice caché. Un vice sera considéré comme caché pour l’acquéreur lorsque celui-ci n’aura plus connaissance seulement de son existence, mais également de son ampleur et de ses conséquences. Le vice caché doit ainsi être reconnu pour ce qu’il est. 

Laure Le Scornet

 


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , GARANTIE CONTRACTUELLE , VENTE , VICE CACHE




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