Impôt de solidarité sur la fortune : préjudice esthétique réduit
Un préjudice esthétique ne justifie pas à lui seul l’application d’un abattement sur la valeur d’un immeuble. Cass. com. du 15.5.12, n° 11-18397
L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est établi sur la base de la valeur vénale réelle du bien immobilier, qui correspond au prix que le jeu de l’offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente au 1er janvier de l’année d’imposition. Le calcul de cette valeur prend en compte certains facteurs de dépréciation, comme l’existence d’une indivision ou la charge d’une servitude. Mais qu’en est-il du préjudice esthétique?
Dans cette affaire, un contribuable redevable de l’ISF avait diminué la valeur vénale de sa résidence principale pour tenir compte du préjudice que lui causait la présence d’un pylône supportant une antenne relais de téléphone mobile, situé à moins de 15 mètres de sa propriété.
L’administration fiscale lui notifie un redressement portant sur la valeur vénale déclarée de sa résidence, estimant que la minoration n’était pas justifiée. Après mise en recouvrement du rappel d’imposition, le contribuable saisit le tribunal de grande instance afin d’en obtenir le dégrèvement.
Sa demande est rejetée par les juges, au motif que la présence d’une antenne relais de téléphonie ne causait qu’un préjudice esthétique réduit à la villa (CA d’Aix-en-Provence du 15.3.11).
Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation constate qu’en l’espèce, «il ressort des photographies qu’un pylône supportant une antenne téléphonique est visible mais ne nuit pas à la vision panoramique sur la mer, puisqu’il se trouve à l’arrière de la propriété», ce dont elle déduit que «le préjudice esthétique en résultant est réduit», de sorte qu’il ne justifiait pas une dépréciation de la valeur du bien.
Dans les faits, l’existence de l’antenne relais à proximité de la villa n’influe pas sur le calcul de la valeur vénale du bien, car la structure ne se situe pas dans son champ de vision principal face à la mer.
Le contribuable aurait-il pu minorer la valeur de son bien si l’antenne avait été située dans le champ de vision principal de la villa face à la mer? La question reste ouverte, mais l’analyse de la Cour de cassation le sous-entend.
Si tel était le cas, un propriétaire pourrait appliquer un abattement sur la valeur de sa résidence, dès lors qu’une construction récente vient gêner la vision ou l’ensoleillement, par exemple, dont il jouissait auparavant, ce qui dévalorise son bien sur le marché immobilier. A fortiori s’il jouissait auparavant d’une vue spectaculaire.
