Copropriété: abandon de l'eau chaude collective

A quelle majorité doit être votée la décision d’abandonner le service collectif d’eau chaude au profit de ballons électriques individuels: unanimité ou double majorité?

Cette question était au cœur du litige opposant le syndicat à une copropriétaire, qui demandait l’annulation d’une décision de l’assemblée générale. La résolution contestée avait entériné la suppression du service collectif de l’eau chaude au profit de ballons d’eau chaude individuels, à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, au motif qu’il s’agissait d’une amélioration.

Or, selon la copropriétaire, l’unanimité s’imposait à double titre. Non seulement, la décision de supprimer le système collectif d’eau chaude, dont l’existence était prévue dans le règlement de copropriété, avait été prise sans solution de remplacement par un autre équipement collectif équivalent. Mais, en outre, elle avait pour effet de contraindre les copropriétaires à modifier l’agencement de leurs lots privatifs pour pouvoir y installer un cumulus. Dès lors, la décision, portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, ne pouvait être prise qu’à l’unanimité, comme le prévoit l’article 26 alinéa 2 de la loi de 1965.

La Cour de cassation confirme pourtant l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble (CA du 18.1.11), estimant que les juges du fond avaient à bon droit relevé, non seulement que la chaudière collective n’était plus en mesure, depuis plusieurs années, de faire face à la demande d’eau chaude sanitaire de tous les logements, mais aussi que la faisabilité de l’installation d’un ballon d’eau chaude dans chacun des appartements était démontrée. En outre, la Cour relève que ces travaux constituaient une amélioration du fait des économies d’énergie générées, ainsi que des difficultés techniques et du coût qu’induirait la remise en état de l’installation vétuste. Cette décision ne requérait donc pas l’unanimité, mais la double majorité de l’article 26.

Enfin, dans la mesure où la décision d’abandonner le service collectif d’eau chaude pour un chauffage individuel n’engendrait pas de travaux sur les parties communes, aucun devis ne devait être joint à la convocation à l’assemblée générale.

Rappelons que la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 est celle de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant au moins les deux tiers des voix.

Laure Le Scornet