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Un long processus : de la préparation du travail au vote en assemblée

Juillet-Août 2012
Le Particulier Immobilier n° 288, article complet.
Auteur : COUNE (Isabelle)

Lancer un projet d’ITE n’est pas simple et nécessite un gros travail de préparation en amont. Alors qu’il faut déjà deux ans pour faire voter un simple ravalement, il s’écoule en moyenne quatre ans entre le moment où le projet est évoqué pour la première fois en assemblée générale et le démarrage du chantier. Cela pour les copropriétés qui ont réussi à faire voter le projet d’ITE. Pour les autres, beaucoup d’entre elles étudient un projet, dont les travaux ne sont jamais votés.

Afin que tout se passe bien, maître d’œuvre, conseil syndical, entreprise de pose et syndic doivent travailler de concert, mais c’est loin d’être toujours le cas. Une résidence parisienne a ainsi perdu deux ans à cause d’un conflit entre l’architecte et le conseil syndical, chaque partie reprochant à l’autre son manque d’implication. Ces deux ans ont été remplis par de nombreuses réunions avec l’architecte et l’entreprise retenue, une présentation de cinq heures avec le syndicat des copropriétaires, rétroprojecteur à l’appui, pour expliquer le projet. « Ce gros travail de préparation a fini par payer car toutes les personnes présentes à l’AG ont voté en faveur du projet et il n’y a pas eu de recours par la suite », explique le président du conseil syndical. Aujourd’hui, les travaux sont en cours, mais de nouveaux problèmes ont surgi, liés cette fois à la perte de profondeur des balcons après isolation, mal vécue par les copropriétaires et à l’origine de frictions. « Les balcons sont une source de litiges. Ils peuvent être considérés comme une partie privative ou commune. Cette information est inscrite dans le règlement de copropriété. Parfois, le revêtement du balcon est une partie privative, mais son gros œuvre est une partie commune. Si c’est une partie commune, la réduction de la surface due à l’épaisseur de l’isolant est sans conséquence. Mais s’il s’agit d’une partie privative, l’isolation de la façade entraîne une diminution de la superficie du lot et son propriétaire a peut-être la possibilité de demander une indemnité. Le futur décret de la loi Grenelle II devrait répondre à cette question », précise David Rodrigues, juriste à la CLCV.

Autre obstacle à la conduite d’une telle opération, la compétence de ses divers acteurs. « Certains architectes ne sont pas versés dans les techniques contemporaines d’ITE, plus complexes qu’un simple ravalement. Il faut en trouver un qui ait dans son équipe un vrai responsable technique dédié au bâtiment », explique un président de conseil syndical qui a échoué à faire voter une ITE. Même le montage du dossier de financement peut devenir un problème. « Lorsque l’éco-PTZ a été initié, de nombreux banquiers ne connaissaient pas le mécanisme et trouvaient étrange qu’une aide financière soit accordée à un particulier pour une dépense dont il n’est pas le donneur d’ordre et dont il ne supporte pas l’intégralité. Dans le sud de la France, les banques refusaient quasi systématiquement une demande d’éco-PTZ. Depuis, des notes de service ont circulé auprès de différents ­établissements et aujourd’hui le mécanisme est mieux connu », souligne David Rodrigues, juriste à la CLCV. Dans l’une des copropriétés que nous avons interrogées, le logiciel du syndic ne permettait pas de détailler dans l’appel de fonds la part éligible à l’éco-PTZ. « Il a fallu refaire des documents sur Excel », explique la présidente du conseil syndical.


Mots-clés :

COPROPRIETE , ECO-PTZ , ECONOMIE D'ENERGIE , ISOLATION THERMIQUE , MATERIAU ISOLANT




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