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Le blocage des loyers est prévu pour le 1er août 2012

Le blocage des loyers est prévu pour le 1er août 2012
Juillet-Août 2012
Le Particulier Immobilier n° 288, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Pour lutter contre les loyers jugés « abusifs », un décret de blocage est en préparation. Il serait provisoire et anticiperait une refonte de la loi de 1989 prévue, elle, pour 2013.

>> 1 500 villes visées par le blocage des loyers <<
>> Des travaux pour échapper au blocage des loyers <<

Alors que la ministre en charge du Logement, Cécile Duflot, avait indiqué, début juin, sa volonté de réguler les tarifs des locations au moment d’un changement de locataire, un décret est sur le point d’être soumis au Conseil d’État pour une publication mi-juillet. Les contours de ce texte sont désormais connus. Dans les zones où la pression locative est forte, les loyers à la relocation ne pourraient plus être fixés librement, mais devraient être calculés, comme c’est le cas pour les révisions annuelles, en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). En cas de travaux entre deux locataires, ou de sous-évaluation manifeste du loyer, le tarif de relocation pourrait obéir à des règles spécifiques. Un régime de limitation existe déjà en région parisienne, renouvelé chaque année, applicable uniquement aux renouvellements de baux, à chaque échéance, comme le prévoit l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 (voir compléments associés). Le gouvernement souhaite s’appuyer sur ce même article pour encadrer les loyers de relocation, non seulement en Île-de-France, mais dans les autres localités identifiées comme particulièrement chères. « La difficulté sera de cibler les zones à encadrer. En province, dans neuf villes sur dix, les loyers stagnent ou baissent », rappelle jean Perrin, le président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). De fait, la moitié des 20 plus grandes villes de France affichaient des loyers baissiers en 2011, selon l’observatoire Clameur. C’était le cas à Marseille (- 0,1 %), Toulouse (- 0,2 %), Bordeaux (- 0,6 %), Le Havre (- 0,7 %) ou Rennes (- 1,5 %). Les loyers augmentaient de moins de 0,9 % dans 20 % des villes scrutées par l’observatoire, dont Lyon, Montpellier, Grenoble ou Strasbourg. « Du fait de ces disparités et pour des raisons techniques, l’application du décret pourrait se restreindre à l’île-de-France », croit savoir Jean-François Buet, le président de la Fnaim. « Le texte de loi sur lequel le ­gouvernement veut s’appuyer (l’article 18 de la loi de 1989, ndlr) est en effet très restrictif », ajoute-t-il. En outre, cibler l’île-de-France fait sens. Dans cette région, les loyers de relocation se sont envolés de plus de 6 % en 2011, lorsqu’ils grimpaient de 1,9 % dans les principales villes de province, selon l’observatoire des loyers de l’agglomération Parisienne (Olap).
Quel que soit son champ d’application, ce décret devrait être provisoire. « Il s’agit d’une disposition d’urgence pour répondre à la crise du logement qui pèse sur les ménages », avait annoncé Cécile Duflot dans les colonnes de Libération, début juin. Ce texte anticiperait une révision en profondeur de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre locataires et bailleurs, dans le cadre d’une grande loi sur le logement, prévue pour 2013. Pourraient être notamment révisés, la procédure en cas d’impayés, les règles de répartitions des charges et des réparations locatives, les délais de préavis et de congé, les modalités de révisions du loyer, indique-t-on du côté de la Fnaim, consultée par les pouvoirs publics.

Une inspiration d’outre-Rhin

Parmi les mesures déjà annoncées officiellement, la possibilité pour le locataire de contester son loyer si celui-ci est supérieur de 20 % au niveau de marché, sur le modèle allemand. Outre-Rhin, la liberté des loyers est la règle, mais le locataire peut se tourner vers le juge s’il estime que celui qu’il a accepté est usuraire, c’est-à-dire supérieur de 20 % aux loyers pratiqués pour des logements équivalents. Le juge saisi doit se référer à des éléments objectifs, qui peuvent être fournis par des banques de données, les fameux « miroirs de loyers », qui restent à installer en France.

Où iraient les investisseurs?

Cette régulation des loyers sera-t-elle de nature à faire fuir les investisseurs et à inciter les bailleurs à ne plus entretenir leurs logements, comme le craignent un certain nombre de professionnels ? Pas si sûr. Certes, les loyers n’ont pas suivi la progression des prix de ces dernières années, mais en augmentant de 40 à 50 %, ils se sont déconnectés des revenus d’un grand nombre de ménages, fait valoir Henri Buzy Cazaux, président de l’Institut du management et des services immobiliers (ISMI). « En cinq ans, les impayés ont été multipliés par deux et les retards de loyers par quatre. L’État n’est pas illégitime pour tenter de réduire ces distorsions de marché. C’est certes un couvercle provisoire sur le rendement, mais de là à dire que les investisseurs privés vont se désintéresser totalement de l’investissement locatif, je n’y crois pas. Ou iraient-ils, au vu des rendements affichés par d’autres supports ? » Le léger recul des prix constaté depuis fin 2011 pourrait même, s’il se poursuit, redonner un peu d’attrait à l’investissement dans la pierre, sachant pourtant que celui-ci devait être, comme c’est prévisible, davantage taxé.

Lire aussi :

Jorge Carasso


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOYER , PRIX




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