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La copropriété révoque le syndic en cours de mandat

Juillet-Août 2012
Le Particulier Immobilier n° 288, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

 

Lorsque la situation est « intenable » et qu’il n’est pas possible d’attendre la fin du mandat, l’assemblée, et elle seule  – une simple pétition, même unanime, des copropriétaires, ou une décision du conseil syndical est inopérante –, peut décider de révoquer le syndic, au cours d’une assemblée générale  extraordinaire.

La révocation ne peut s’opérer que pour un motif grave et légitime : la négligence telle que le non-recouvrement des charges, etc., l’inertie caractérisée telle que la non-application des résolutions votées, des travaux votés jamais effectués, le défaut d’entretien des parties communes (CA de Versailles du 1.2.10, n° 08-06579), des fautes de gestion, des malversations, etc. Le syndicat des copropriétaires doit, bien entendu, rapporter la preuve du motif qu’il allègue (courriers recommandés de rappel, par exemple). 

Attention, une révocation abusive est susceptible d’entraîner une condamnation de la copropriété au paiement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice du syndic évincé, ainsi que le rappelle la recommandation n° 15 de la commission relative à la copropriété du 17 novembre 1995. L’indemnisation peut correspondre au montant des honoraires que le syndic aurait perçus si le mandat avait été mené à son terme (CA d’Aix-en-Provence du 12.12.08, 4e ch. A, n° 2008-513).

Les règles relatives à l’inscription de la question de la révocation à l’ordre du jour de l’assemblée, les délais liés à la convocation et les règles de majorité sont identiques à celles applicables en cas de non-renouvellement du mandat. Mais en cas de révocation du syndic, les copropriétaires doivent pourvoir immédiatement à son remplacement pour éviter tout problème de discontinuité. Les deux questions de la révocation et de la nomination doivent donc être inscrites séparément au même ordre du jour, votées séparément si une réponse positive est donnée à la première, comme le préconise la commission relative à la copropriété (recommandation n° 15). En effet, la révocation met fin immédiatement au mandat du syndic. Ce dernier ne peut donc plus représenter la copropriété. Il ne perçoit plus d’honoraires. La clause du contrat de syndic prévoyant qu’il aura droit à une indemnité forfaitaire dès lors que ses fonctions seront résiliées ou non renouvelées est, à cet égard, abusive (CCA Recommandation n° 96-01 relative aux contrats de syndics de copropriété, BOCCRF du 24.1.96).


 


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , DOCUMENT ADMINISTRATIF , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE , SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES




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