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Vente : une rétractation définitive

article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

L’acquéreur d’un bien qui exerce son droit de rétractation ne peut pas revenir sur sa décision. Cass. civ. 3e du 14.3.12, n° 11-12232

L’achat d’un logement est une opération importante. La loi l’encadre strictement. L’acquéreur non professionnel qui a signé un compromis ou une promesse de vente peut se rétracter, dans un délai de sept jours (CCH, art. L. 271-1). L’avant-contrat de vente d’un immeuble à usage exclusif d’habitation ne devient définitif qu’à l’expiration de ce délai. Mais l’acheteur qui exerce son droit de rétractation doit savoir ce qu’il veut !

Mme X avait signé une promesse de vente portant sur l’achat d’une maison à Bayonne. Elle avait exercé sa faculté de rétractation dans le délai légal de sept jours, motivée par la présence de termites non signalée par les vendeurs. Mme X était pourtant revenue sur sa décision, se repentant cinq jours plus tard, en adressant à l’agent immobilier un courrier, dans lequel elle annulait expressément le contenu de sa correspondance antérieure. Cependant, Mme X n’ayant pas réitéré la vente par un acte authentique, les vendeurs l’ont assignée en paiement de la clause pénale prévue dans la promesse de vente. Celle-ci prévoyait une indemnisation forfaitaire de 30 000 € si l’une des parties refusait de régulariser la vente par un acte authentique passé le délai de rétractation.

La cour d’appel donne raison aux vendeurs (CA de Pau du 6.12.10). Les juges du fond retiennent que l’acquéreur avait renoncé à la faculté de rétractation, en confirmant dans des termes dépourvus d’équivoque son engagement d’acquérir l’immeuble aux conditions contractuelles et en adressant à l’assureur de protection juridique des vendeurs un chèque en complément de la somme séquestrée lors de la promesse de vente.

La Cour de cassation casse l’arrêt, en constatant que l’exercice par l’acquéreur de son droit de rétractation entraîne l’anéantissement du contrat. Il s’agit d’une jurisprudence constante de la Cour qui refuse de reconnaître un droit de repentir à l’acheteur, même si le délai de sept jours n’est pas expiré (Cass. civ. 3e du 13.2.08, n° 06-20334). La rétractation a donc un caractère définitif et l’attitude ultérieure de l’acquéreur importe peu. 

En pratique, l’acheteur qui renonce à acquérir dans le délai légal puis change d’avis doit en convenir par écrit avec le vendeur. Les parties qui souhaitent ainsi redonner naissance à la vente devraient alors réitérer l’avant-contrat (art. 1134 du Code civil), ce qui ouvrirait un nouveau délai de rétractation. Mais il y a peu de chance que le vendeur accepte de prendre ce risque.

Laure Le Scornet


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