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Les revenus fonciers: revenus imposables

Pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, sont considérés comme des revenus fonciers les revenus des propriétés bâties et non bâtie de toute nature lorsqu'ils ne sont pas compris dans les bénéfices d'une entreprise industrielle et commerciale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale. Les revenus fonciers sont pour l'essentiel ceux provenant de la location d'immeubles urbains (maison, appartement, local commercial, garage, emplacement de parking, terrain nu) ou de propriété rurale (exploitation agricole, étang, saline et marais salant). Peu importe que ces revenus soient réalisés directement par le contribuable ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont il détient des parts sociales (SCI de location).

Les loyers et suppléments

Les loyers et fermages perçus par le propriétaire lui-même ou par la personne qui assure la gestion de ses biens doivent être déclarés. Même s'il s'agit d'arriérés se rapportant à une année antérieure ou d'avances à valoir sur une année à venir. En cas de loyers anormalement faibles, les services fiscaux seront en droit de leur substituer la valeur locative normale si les circonstances démontrent que la location est « fictive ».

Les sommes reçues d'un locataire à titre de suppléments sont imposables tels que les sommes versées en contrepartie de l'édification non autorisée d'une construction, ou l'indemnité de déspécialisation versée en contrepartie de l'autorisation d'exercer une activité différente de celle prévue dans le bail commercial, si elle compense une perte des recettes ou un accroissement des charges, ou encore les sommes reçues d'un nouveau locataire à titre de pas-de-porte, de droit au bail ou d'indemnité d'entrée dans les lieux, si leur versement constitue une condition de la location et trouve son origine dans la gestion de l'immeuble.

Les remboursements des charges locatives

Le remboursement par le locataire des charges et des réparations "locatives" payées par le propriétaire n'ont pas à être déclarées. Corrélativement, elles ne peuvent pas être déduites en charges.

Les dépenses non locatives payées par le locataire

Les dépenses d'entretien et de réparation qui incombent normalement au propriétaire et qui sont mises à la charge du locataire par une clause expresse du bail, sont en principe à déclarer en tant que recettes.

Les recettes accessoires

Doivent également être déclarés, les sommes reçues pour la location d'emplacement publicité ou du toit d'une copropriété pour l'installation d'une antenne relais.

Les indemnités et subventions

Le contribuable doit déclarer les subventions reçues de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), les indemnités d'assurance ayant servi à financer des dépenses déductibles et les aides nationales ou communautaires destinées à la mise en conformité des bâtiments d'exploitation agricole donnés en location.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie reçu du locataire lors de l'entrée dans les locaux ne doit pas figurer dans les recettes. En revanche, si le propriétaire ne rembourse pas l'intégralité du dépôt de garantie lors du départ du locataire, il doit déclarer la somme (ou fraction de somme) non remboursée, sauf lorsqu'elle est destinée à rembourser des charges locatives dont le propriétaire a fait l'avance (chauffage, entretien, réparations locatives...).

La valeur locative des biens non loués

Un contribuable est imposé sur un "loyer fictif" lorsqu'il se réserve la jouissance de locaux professionnels ou commerciaux nus ne figurant pas à l'actif d'une entreprise, ou lorsqu'il s'agit de propriétés rurales ne constituant pas des locaux d'habitation. Ce "loyer fictif" correspond à la valeur locative réelle (et non cadastrale) de l'immeuble, c'est à dire le revenu qu'il produirait s'il était loué.

Les parts de sociétés civiles

Les revenus tirés des parts de sociétés civiles immobilières percevant des revenus locatifs et non passibles de l'impôt sur les sociétés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé est imposé sur les revenus tirés de sa quote-part de bénéfices sociaux.

Les produits exclus des revenus fonciers

Certains revenus produits par la location de biens immobiliers ne constituent pas des revenus fonciers et sont imposés dans une autre catégorie. Ainsi, les revenus produits par la location habituelle d'un logement meublé ou la sous-location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En revanche, les revenus tirés d'une sous-location non-meublée relèvent de la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux).

Les produits de la location peuvent également être imposés dans la catégorie des bénéfices agricoles (BA), pour les revenus des exploitations agricoles exploitées en métayage, ou pour les revenus tirés des bois.



Mots-clés :

CHARGE LOCATIVE , DEPOT DE GARANTIE , LOYER , REVENU FONCIER




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