Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Les sommes que vous pouvez déduire

Les sommes que vous pouvez déduire

Juin 2012
Le Particulier Immobilier n° 287, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

De plus en plus souvent, les locataires utilisent le dépôt de garantie pour payer le ou les derniers mois de loyer dus au titre du préavis. Cette pratique est totalement interdite, puisqu’elle prive justement le dépôt de son rôle de garantie.

Les loyers impayés

Il est judicieux, afin d’éviter tout malentendu, d’adresser à votre locataire, dès que vous recevez son congé, une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) lui précisant que les derniers mois sont dus (voir notre modèle de lettre, p. 22). Si toutefois il quittait les lieux sans vous verser les loyers correspondant au préavis, vous pouvez imputer ces impayés sur le dépôt de garantie.

Pour rappel : le préavis est, généralement, de trois mois. Il peut cependant être réduit à un mois pour des raisons professionnelles (mutation, perte d’emploi, premier emploi ou emploi trouvé après une période de chômage) ou personnelles (locataire de plus de 60 ans dont la santé justifie le changement de domicile). Attention, vous ne pouvez pas imputer le préavis sur le dépôt de garantie si vous avez déjà reloué les lieux pendant la durée du préavis, si vous occupez le logement ou si vous aviez vous-même donné congé au locataire (article 15-1 de la loi du 6.7.89).

Les taxes à la charge du locataire

Le bailleur peut imputer sur le dépôt de garantie la taxe d’habitation qui n’aurait pas été payée par le locataire. C’est effectivement l’occupant au 1er janvier qui est redevable de cette taxe, mais le bailleur est réputé solidaire du locataire. 

Concrètement, si vous ne voulez pas que le service des impôts vous demande de régler la note d’un locataire indélicat, vous devez donner avis du déménagement, dans le mois qui suit ­– trois mois en cas de départ « à la cloche de bois » –, par lettre simple ou courriel, au comptable du Trésor public. Cette lettre doit préciser l’adresse du bien, le nom du locataire occupant au 1er janvier, la date de son départ et sa nouvelle adresse, si vous la connaissez. Si vous avez omis cette précaution et que le fisc vous réclame le paiement de la taxe foncière, vous pouvez théoriquement en imputer le montant sur le dépôt de garantie. Dans les faits, lorsque le Trésor public vous le réclame, les comptes sont déjà établis et il est trop tard ! Il ne vous reste alors plus que la possibilité d’un recours gracieux.

N’oubliez pas que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges récupérables par le bailleur. Vous trouverez son montant sur l’avis d’imposition de la taxe foncière, due par le propriétaire. Lors du départ du locataire, vous devez en tenir compte dans la clôture des comptes de charges (voir simulation p. 24).

La remise en état du logement

Votre locataire est parti en laissant le logement dans un état dégradé ? Vous êtes en droit de déduire du dépôt de garantie les sommes qui vous permettront de le remettre en état. Reste à calculer au plus juste les sommes dues.

Etats des lieux

Tout d’abord, vous devez pouvoir prouver que la dégradation est le fait du locataire. Pour cela, il faut réaliser très soigneusement les états des lieux d’entrée et de sortie. C’est la comparaison entre ces deux documents qui permettra d’établir le préjudice que vous avez subi. Pour plus de sécurité, utilisez le même support à l’entrée et à la sortie et soyez très pointilleux dans le descriptif. L’état des lieux doit être fait dans des locaux vides et mené de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties. Ce n’est que lorsque l’état des lieux de ­sortie est effectué que la remise des clés doit se faire : cela ouvre le délai de deux mois dont vous disposez pour rendre le dépôt de garantie. Si aucun état des lieux d’entrée n’a été fait, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état ; l’absence d’état des lieux de sortie vous oblige à prouver que les éventuelles dégradations sont le fait du locataire sortant (cass, civ. 3. du 10.1.95, n° 93-12 300).

Usure et usage

Le locataire n’est pas tenu de supporter l’usure normale que subit un bien au fil du temps. En revanche, il est responsable des détériorations résultant d’un usage anormal de la chose louée. C’est le cas lorsque le logement a subi des dégradations volontaires ou accidentelles, soit à un instant précis, soit dans le temps, par négligence ou par défaut d’entretien. C’est aussi le cas s’il a été fait du bien un usage non conforme à sa destination. Attention, si la détérioration a été prise en charge par une assurance, vous ne pouvez pas imputer les frais de réparations sur le dépôt de garantie.

Pour chaque dégradation constatée, vous devez justifier des sommes retenues par des devis ou des factures. En aucun cas, vous ne pouvez prévoir une somme forfaitaire (cass. civ. 3 du 26.6.07, n° 06-16 644). En revanche, vous devez tenir compte de la vétusté des lieux. « À partir des devis de remise en état obtenus auprès de professionnels du bâtiment, nous appliquons un coefficient de vétusté selon une durée approximative reconnue par les juges. Nous utilisons pour ce faire une grille de vétusté, comme celle élaborée par l’Opac de Paris  », explique ­Martine Guionnet, administrateur de biens, gérante de Flash Immobilier à Bordeaux. « Attention, prévient-elle, si votre locataire a fait un trou dans le mur, vous ne pouvez pas lui facturer la remise en état de la pièce entière ! Vous devez compter seulement le rebouchage du trou et le coup de peinture ou le remplacement du lé de papier peint. » Et là encore, vous tenez compte de la vétusté du revêtement. Comme il n’existe pas de modèle légal de grille, ni d’obligation légale de s’y référer, le plus simple est d’annexer au bail, lors de sa signature, un document qui fasse autorité. Ainsi, la grille proposée prend-elle une valeur conventionnelle et le locataire connaîtra à l’avance les risques qu’il court.

Aménagements

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne doit « pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ». En contrepartie, poursuit l’article 7, le locataire est obligé « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ».

Votre locataire peut-il repeindre en orange fluo le salon blanc cassé sans votre accord ? Modifier la décoration n’est, en principe, pas considéré comme un aménagement et vous ne pourrez donc pas obtenir du locataire qu’il prenne en charge les frais de remise en état du logement, même si ceux-ci sont indispensables pour la relocation. « La plupart des décisions rendues à ce sujet indiquent qu’il ne peut être fait grief au locataire d’avoir repeint les locaux dans des couleurs autres que “passe-partout” (rouge vif, bleu…) dès lors qu’elles ne sont pas trop “excentriques” et n’empêchent pas une habitabilité normale », souligne Frédéric Zumbiehl, juriste à l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). Un arrêt récent de la cour d’appel de Grenoble (CA de Grenoble, 1re ch. civ., du 25. 10. 11, n° 09/01414) a cependant condamné un locataire qui avait peint en rouge vif une chambre, en rose les carreaux de la salle de bains et le salon, et en vert les encadrements des pièces. Il a dû participer aux travaux à hauteur des trois quarts du montant estimé. Il s’agit pour l’instant d’une jurisprudence isolée (voir SOS impayés de loyers).

Le solde des charges locatives

Chaque mois, le locataire participe de manière forfaitaire aux charges locatives. à la fin de l’exercice, une régularisation annuelle est effectuée. Vous trouverez la liste limitative des charges dont vous pouvez demander le remboursement dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 et l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (pour les ajouts les plus récents de la jurisprudence, voir Charges locatives, que pouvez-vous récupérer ?).

Pour les maisons individuelles, le solde des charges locatives est simple et rapide. N’omettez pas d’y adjoindre la taxe de prélèvements des ordures ménagères en procédant à un calcul au prorata du temps passé dans la maison. Si vous régularisez chaque année les charges au 31 juillet, que vous avez payé 400 € de taxe en 2011, et que votre locataire part le 31 mai 2012, vous devrez lui imputer 333 €. Soit d’août à décembre 2011: (400/12) x 5 = 166 € ; puis du 1er janvier au 31 mai 2012 : (400/12) x 5 = 166 €.

Pour les biens en copropriété, la solution est plus complexe. Votre locataire vous a versé des provisions pour charges sur la base du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale. Il ne s’agit que d’une estimation et vous ne pourrez connaître le montant exact de ce qui est dû par le locataire qu’à la clôture des comptes, c’est-à-dire jusqu’à onze mois après le départ. Là où tout se complique, c’est que la loi vous oblige à rendre le dépôt de garantie dans les deux mois suivant la remise des clés. Une réponse ministérielle atténue le principe, en précisant que « les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans ­intérêt » (Rép. min. n° 59826, JOAN du 9.2.10). La marche à suivre est donc la suivante : vous avez deux mois pour rendre 80 % du dépôt de garantie (éventuellement minoré des sommes dues au titre des loyers impayés, des taxes ou des dégradations). Le jour où vous recevez l’arrêté des comptes de la copropriété (calculé par vos soins ou par votre syndic), vous listez les postes des charges locatives. Elles seules sont récupérables, les autres restant à votre charge. Vous proratisez au temps passé par votre locataire dans les lieux et vous soldez vos comptes. Vous pouvez ainsi rendre le solde éventuel du dépôt de garantie. 

Si celui-ci ne suffit pas à compenser les charges, ce montant « perdu » est à inscrire dans la rubrique « charges récupérables non récupérées au départ du locataire » dans votre déclaration des revenus fonciers. Si c’est le cas, vous devez prévoir des provisions pour charges plus importantes avec les locataires suivants !


Mots-clés :

NO INDEX




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier