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Voisinage : un droit de passage très contesté (commentaire de jurisprudence)

Voisinage : un droit de passage très contesté (commentaire de jurisprudence)
Juin 2012
Le Particulier Immobilier n° 287, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Faute de titre constitutif, pas de servitude de passage qui vaille. Cass. civ. 3e du 12.4.12, n° 10-28015

Le propriétaire d’un bien immobilier peut subir ce que l’on appelle une servitude (de passage, de vue, etc.), qui lui impose une obligation dont bénéficie un autre propriétaire. On distingue deux types de servitude :  celle dont l’exercice suppose une intervention humaine (servitude de passage, dite discontinue) et celle qui ne requière aucune intervention humaine, en raison de son caractère continu et apparent (servitude de vue, dite continue). Ce qui les oppose : la première ne peut pas exister s’il n’existe pas un « titre » (acte notarié) pour la constater (art. 695 du Code civil). La seconde n’a pas besoin de titre pour exister. Il suffit qu’elle existe durant trente ans pour être acquise à celui qui en bénéficie. Que se passe-t-il si une servitude discontinue n’est pas constituée dès l’origine par un titre ? Comment prouver, ou nier, son existence ?

Dans cette affaire, un propriétaire contestait l’existence d’une servitude de passage sur son terrain (fonds servant) au profit du terrain de son voisin (fonds dominant). L’acte notarié d’acquisition du voisin et celui de son vendeur (précédant propriétaire) mentionnaient pourtant tous deux l’existence d’un droit de passage sur la partie non construite du fonds servant. L’acte notarié d’acquisition du fonds servant mentionnait également l’existence de ce droit de passage. Partant de ces constatations, la cour d’appel (CA de Limoges du 22.9.10) avait considéré que les énonciations de ces actes authentiques concordants suffisaient à prouver l’existence de la servitude de passage.

La Cour de cassation désapprouve ce raisonnement, au motif que l’acte notarié d’acquisition du fonds servant ne mentionnait pas de titre constitutif de la servitude, en violation de l’article 695 du Code civil. Il se bornait à la mentionner. La Cour consolide ainsi sa jurisprudence qui exige que l’acte fasse référence au titre constitutif de la servitude, pour qu’elle soit reconnue… comme le prévoit l’alinéa 1 de l’article 1337 du Code civil : « Les actes recognitifs ne dispensent point de la représentation du titre primordial, à moins que sa teneur n’y soit spécialement relatée. »

Déjà, en 2003, la Cour avait cassé une décision qui s’était fondée, pour reconnaître l’existence d’une servitude de passage, sur un acte de partage qui mentionnait l’existence d’un droit de passage, sans faire référence au titre constitutif de la servitude (cass. civ. 3e du 30.4.03, n° 00-21710).

Sans titre, donc, pas de servitude de passage. Aux parties de s’arranger…

Laure Le Scornet

 


Mots-clés :

MAISON INDIVIDUELLE , SERVITUDE




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