Le Particulier Immobilier n° 287

Avec l’arrivée du nouveau gouvernement divers changements vont avoir lieu dans les domaines de l'immobilier et de la fiscalité. L’objectif premier en matière d’immobilier est de résorber la crise du logement en encadrant le prix des loyers des grandes villes, en libérant le foncier constructible et en favorisant la construction de logements. Côté fiscal, les revenus du patrimoine pourraient être taxés comme les revenus du travail et le plafond des niches fiscales modifié. L’exonération des plus-values immobilières serait remaniée tout comme le régime de l’ISF et celui des donations.

• Les mesures attendues en matière de logement
• Les mesures attendues en matière fiscale
  

Encadré :
Carnet : Cécile Duflot ministre de l'Egalité des territoires et du logement

Selon nos confrères Les Echos, le groupe DAS, filiale de la MMA, aurait décidé de résilier ses contrats de Garantie des risques locatifs (GRL) en cours.

La majoration de 30 % des droits à construire votée sous le gouvernement Fillon* méritait quelques précisions.

La surface à prendre en compte pour définir si le recours à un architecte est obligatoire dans un projet de construction ou d’agrandissement nécessitait quelques précisions…

Les copropriétés dotées d’un chauffage collectif devront, d’ici au 31 décembre 2017, s’être équipées d’appareils permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par logement.

Pas question de modifier la réglementation existante en ajoutant au dossier de diagnostic technique un nouveau document repérant, cette fois, la présence de moisissures due à une humidité excessive d’un logement*

C’est le bailleur, confronté à des impayés de loyers, et non son mandataire, qui doit rembourser à la caisse d’allocations familiales (CAF) l’allocation de logement indûment perçue...

35 000 € d’amende, c’est ce à quoi a été condamnée* une propriétaire parisienne pour avoir loué en meublé touristique quatre appartements sans avoir sollicité d’autorisation de la mairie de Paris.

Les taux de Crédit immobilier poursuivent leur décrue, selon le courtier meilleurtaux.com, qui vient de publier un palmarès du crédit dans les 10 plus grandes villes françaises.

Les contribuables dont le patrimoine net taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) était compris entre 1,3 million d’euros et 3 millions d’euros au 1er janvier 2012 n’ont plus l’obligation de déposer une déclaration ISF spécifique.

La baisse s’installe, selon la dernière note de conjoncture immobilière des notaires sur l’évolution du marché immobilier.

Les impayés de loyers sont peu fréquents. Il est néanmoins indispensable que le bailleur réagisse rapidement et de façon appropriée (délai, lettre, procédure…) dans le cas d’un retard ou d’une absence de paiement du loyer par le locataire.

Encadrés :

• La diminution des ressources, principale cause d'impayé
• Procédure : de l'impayé à l'expulsion, respectez chaque étape
• Sans bail écrit, pas de clause résolutoire
• Modèle de lettres : lettre visant la clause résolutoire
• Modèle de lettres : mise en œuvre de la clause pénale

Lorsqu’un locataire quitte un logement, il est nécessaire de faire en plus de l’état des lieux un bilan des comptes. Le dépôt de garantie sera alors retourné en totalité, partiellement ou pas du tout.

• Les sommes que vous pouvez déduire
• Les délais de restitution à respecter
• A qui devez-vous rembourser le dépôt de garantie ?
  

Encadrés :

• Les étapes à suivre pour retourner le dépôt de garantie
• Modèle de lettre : la lettre à adresser au locataire dès réception de son congé
• Calcul : attendez l’arrêté des comptes avant de rembourser le dépôt de garantie
• Le dépôt de garantie dans la loi
  

Tableau :
Utiliser une grille de vétusté, comme celle de l’Opac

Un locataire doit souscrire une assurance habitation dès signature du bail. Le propriétaire bailleur non occupant doit lui aussi contracter une assurance "propriétaire non occupant" (PNO) pour le bien qu’il loue car celle du locataire et celle de la copropriété, assurance multirisque immeuble (MRI), ne couvrent pas tous les risques potentiels encourus (vice de construction, négligence du syndic, tentative de vol par effraction…).

Encadrés :

• Cidre, une convention pour couvrir les dégâts des eaux
• Zoom : Vous avez souscrit une PNO... et vous ne l'avez pas regretté !
  

Tableau :
Cinq assurances « propriétaire non occupant » décryptées

Les stations-service situées en ville et au bas des immeubles peuvent provoquer des troubles du voisinage (pollution, bruit…) et constituent un risque pour la sécurité et la santé des habitants. La cohabitation entre cette activité particulière et le riverains doit être surveillée de près.

• La station-service est-elle bien aux normes ?
• Quelles actions judiciaires mener contrer l’exploitant ?
• Quelles assurances faire jouer ?
• La répartition des charges, source de litiges
• Et si la station-service ferme ses portes ?
• Attention au risque de décote immobilière

Encadrés :

• Les textes applicables
• L'exploitant est soumis à des contrôles draconiens
• Des risques réels pour la santé
• Restriction sur les nouvelles installations
• Les dessous d'une copropriété dotée d'une station-service à Boulogne-Billancourt

L’investissement locatif dans un logement étudiant est un gage de revenus réguliers et durables. La taille du bien immobilier et sa situation géographique (ville universitaire...) feront varier les rendements.

• Le logement étudiant dispose de bien des atouts
• Quelques contraintes à intégrer
• Les différents marchés à prospecter

Encadrés :

• Campus ou centre-ville
• La colocation, une alternative intéressante
• Paris, une ville trop chère pour les investisseurs

Tableaux :

• Nord-Ouest : prix et rendement pour 25m²
• Nord-Est : prix et rendement pour 25m²
• Sud-Ouest : prix et rendement pour 25m²
• Sud-Est : prix et rendement pour 25m²
• Ile-de-France : prix et rendement pour 20m²

Mon locataire m’a donné congé le 1er mars dernier. Il était prévu qu’il quitte les lieux trois mois plus tard mais, ayant trouvé à se reloger plus vite que prévu, il m’a rendu les clés fin avril.

Le chauffage collectif de l’immeuble que j’habite ayant été coupé très tôt dans la saison, j’ai été tenté d’utiliser la cheminée de mon salon comme chauffage d’appoint. J’y ai renoncé faute de connaître la réglementation en la matière.

Mon locataire, qui a des enfants en bas âge, m’a alerté sur l’état du garde-corps du salon, dont le fer forgé serait corrodé.

Le mari de notre gardienne, qui est sans emploi depuis plus d’un an, a pris l’habitude de prêter main-forte à son épouse dans certaines de ses tâches, notamment la sortie des poubelles.

En cas de nuisances, l’activité commerciale autorisée par le règlement de copropriété peut être interdite (Cass. civ. 3e du 29.2.12, n° 10-28.618).

Un bailleur peut engager sa responsabilité en ne réclamant pas la régularisation annuelle des charges à son locataire.

L’action en remboursement de charges de copropriété indûment payées est soumise à la prescription de droit commun.

Sans acte notarié, la servitude de passage n'est pas possible (Cass. civ. 3e du 12.4.12, n° 10-28.015).

L'acquéreur d'un bien qui exerce son droit de rétractation ne peut pas revenir sur sa décision (Cass. civ. 3e du 14.3.12, n° 11-12.232).

La déclaration de préemption est nulle si elle stipule une condition qui n’était pas prévue dans l’offre initiale du vendeur (Cass. civ. 1re du 18.1.12, n° 10-28.311).

Par mesure de simplification, les travaux réalisés sur les immeubles adossés aux ­monuments historiques obéissent désormais aux mêmes règles que ceux portant sur les immeubles situés dans le champ de visibilité du monument.

Une instruction du 17 avril 2012 est venue apporter des précisions sur le nouveau régime des plus-values immobilières voté en 2011.

Deux décrets et deux arrêtés parus au Journal officiel viennent détailler les conditions de remboursement de l’éco-prêt à taux zéro, applicable à partir du 1er avril 2012.

Afin de fluidifier les règles concurrentielles du marché de l’entretien des ascenseurs, les fabricants seront désormais tenus de fournir les outils spécifiques d’entretien et de maintenance de leurs appareils.

Un décret et deux arrêtés ­précisent les modalités ­d’application de la réforme du ­class­ement des locations meublées de tourisme initiée par la loi ­« Warsmann » de simplification du droit.