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Les banques proposent des alternatives aux crédits relais

Juin 2012
Le Particulier n° 1074, article complet.
Auteur : LAGRANGE (Marianne)

Après la forte baisse des prix immobiliers en 2009, de nombreux emprunteurs ayant financé, grâce à un prêt relais, l’achat d’un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien, se sont trouvés dans une situation financière délicate. Depuis, le prêt relais n’a pas bonne presse. « Les vendeurs sont aujourd’hui attentistes et préfèrent, en général, avoir vendu avant d’acheter », constate Fabienne Amblard-Larolphie. Les banques sont, elles aussi, plus frileuses. Avec ces prêts, elles avancent une partie du prix de vente estimé du bien, sur une durée d’un à 2 ans. L’acheteur paie seulement les intérêts du prêt qu’il ne rembourse qu’une fois son ancien logement vendu. L’économie de l’opération est donc mise à mal si le bien est vendu à un prix très inférieur à celui attendu ou dans un délai plus long que prévu. Plus le temps passe et plus ce type de prêt coûte cher. Les mensualités ne couvrant que les intérêts, le capital emprunté ne diminue pas. Les intérêts restent donc élevés jusqu’au solde du prêt relais. Pour sécuriser ces montages, les banques sont de plus en plus nombreuses à imposer leurs critères d’évaluation et à s’entourer d’experts pour valider ces estimations. Selon Ludovic Huzieux « la plupart d’entre elles proposent de financer 70 % de la valeur du bien à vendre, apprécié par des experts indépendants, le plus souvent une ou plusieurs agences immobilières. Cela leur permet de faire face à une éventuelle surestimation du bien ou à une correction du marché immobilier ». Au Crédit du Nord, « nous apportons 80 % de la valeur du bien mis en vente, si nous disposons de quatre estimations différentes nous permettant de miser sur le “vrai prix” de vente. À l’inverse, nous n’avançons que 60 % du prix, si nous considérons qu’il est irraisonnable », prévient François Rabat. 

Autres évolutions notables, les crédits relais secs, sans prêt à long terme pour financer la nouvelle acquisition, n’existent quasiment plus. « Les banques préfèrent vendre un crédit global, c’est-à-dire un prêt relais et un prêt classique associés, un bon moyen pour elles de fidéliser leur clientèle. Les taux des prêts relais se situent de 3,20 à 4 % sur 12 mois renouvelables ou sur 24 mois », indique Maël Bernier. Certaines banques proposent également des montages intégrant le rachat d’un précédent crédit. « Ces opérations consistent à racheter le crédit restant dû sur l’ancien emprunt. Si celui-ci n’est pas amorti [c’est-à-dire si la part d’intérêts compris dans la mensualité de remboursement est encore élevée, ndlr], ce peut être avantageux. On peut alors regrouper l’ancien et le nouveau crédit afin de baisser le montant de l’échéance mensuelle, tout en bénéficiant d’un relais sur une partie du prêt », explique Sandrine Allonier. Cette pratique peut séduire ceux qui ont besoin de liquidités, car ils en disposeront une fois l’ancien bien vendu, ou ceux qui souhaitent profiter de l’opération pour renégocier un premier prêt contracté à un taux plus élevé.


 


Mots-clés :

ASSURANCE EMPRUNTEUR , BANQUE , BANQUE A DISTANCE , COURTIER EN LIGNE , CREDIT IMMOBILIER , CREDIT RELAIS , PRET A TAUX VARIABLE




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