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Nord-Ouest : les valeurs se stabilisent dans les zones cotées mais baissent ailleurs

La reprise des ventes, en volume, constatée en 2010 s’est confirmée en 2011, notamment sur les maisons anciennes, qui constituent le cœur du marché du Grand Ouest. Mais, depuis le début de l’année, les professionnels se montrent prudents.

« Dans le neuf, la fin 2011 a été très dynamique dans le Morbihan. Cependant, depuis janvier 2012, nous avons constaté, dans l’ancien, une baisse de 10 % des ventes de résidences principales à Lorient et une diminution de 15 à 20 % de celles des résidences secondaires à Vannes», remarque Me Rozenn Le Beller, notaire à Lanester. Le recul des prix est également sensible en front de mer. «Les vendeurs qui souhaitaient échapper à la taxation sur la plus-value en cas de revente de leur résidence secondaire en ont baissé le prix», explique-t-elle. De nombreuses stations ont ainsi enregistré un fléchissement: - 2,2 % à Pornic et - 15,4 % à La Baule, qui, avec une moyenne de 4 644 €/m2, demeure, malgré tout, la commune la plus chère de Loire-Atlantique. En outre, on note, depuis l’année dernière, une recrudescence des ventes de résidences principales un peu excentrées, leurs propriétaires, qui ont atteint l’âge de la retraite, désirant s’installer en cœur de ville. Par conséquent, les grandes agglomérations, et surtout leur centre, conservent un marché dynamique et des prix élevés.

Nantes, toujours très attrayante

Le marché nantais a été très actif en 2011 et le reste cette année. Néanmoins, les experts du Crédit foncier relèvent une dichotomie entre, d’une part, les biens en bon état et correctement situés au sein d’unités urbaines dynamiques et, d’autre part, ceux qui sont excentrés, en mauvais état, etc. À Nantes intra-muros, le prix moyen au mètre carré a augmenté de 7,3 %, pour s’établir, début 2012, à 2 620 €/m2. En bas de la fourchette, on trouve le quartier de Bellevue-Beauséjour à 1 981 €/m² et, en haut, l’hypercentre à 2 835 €/m2. Selon la chambre des notaires de l’Ouest, le budget moyen des acquéreurs est de 134 287 €. Les prix des maisons anciennes ont flambé en 2011: + 15,3 %. Seule exception, le quartier de Bellevue-Beauséjour, qui a accusé un repli de 4,5 %. Il faut y débourser 284 000 € pour une maison. Côté neuf, la diminution des avantages fiscaux du dispositif Scellier, depuis le 1er janvier 2011, n’a pas porté préjudice à l’activité de l’année. Ce qui a contribué à la bonne tenue du marché et a permis aux nouveaux habitants de trouver des appartements en location sans trop de difficulté. Plus à l’est, Angers connaît des transactions soutenues, liées à la réforme de la fixation des plus-values, qui a conduit certains propriétaires à accélérer la vente de leur bien. Dans le centre-ville, les petites surfaces se vendent entre 2 400 et 2 800 €/m². Pour bénéficier des prix les plus bas, il faut prospecter le quartier des Justices, où une ancienne maison de miniers à rénover se négocie autour de 1 500 €/m².

Le Havre, dynamisée par le tramway

Pour Mikael Leprevost, responsable des expertises de la Seine-Maritime au Crédit foncier, «Le Havre va bénéficier d’une dynamique qui devrait porter ses fruits dès 2012, en particulier avec la mise en service du tramway à la fin de l’année». En hypercentre, le quartier du Perret demeure très recherché ; les prix, dans l’ancien, y avoisinent 2 600 € / m2. Dans le quartier de Sanvic, qui a conservé un esprit «village», une maison ancienne se vend autour de 1 900-2 200 €/m2. Les prix sont beaucoup moins élevés, entre 500 et 1 000 €/m², dans le secteur de Mont-Gaillard, qui souffre d’une situation excentrée et d’une image très populaire. À Rouen, le centre-ville continue d’afficher les valorisations les plus hautes, avec des prix dans l’ancien allant de 2 400 à 3 200 €/m2 pour la rive droite et de 1 700 à 2 400 €/m² pour la rive gauche. Une maison de 3 pièces dans l’agglomération rouennaise se négocie entre 110 000 et 170 000 €.

Ralentissement du marché à l’intérieur des terres

Dans les villes moyennes, on observe un fort ralentissement de l’activité. «L’offre, comme la demande, a baissé de 25 %», constate Nicolas Maitrejean, responsable de l’agence Century 21 à Chartres. Dans cette ville, les acquéreurs recherchent des biens de caractère, malgré leurs performances énergétiques souvent médiocres. Concernant les locations, les jeunes couples se sont installés dans les programmes Scellier, qui, «du fait de leur faible loyer, ont concurrencé le locatif ancien. Mais les jeunes ménages investissent ensuite très vite dans une maison proche d’une agglomération. À Luisant, par exemple, ils peuvent trouver leur bonheur dès 250 000 €», précise Nicolas Maitrejean. À Orléans, les petites surfaces (F2), très recherchées , se négocient entre 2 000 et 2 300 €/m2. Très active, la ville attire de nombreux Parisiens. «L’investissement locatif y est intéressant, car les Parisiens qui choisissent d’habiter Orléans commencent par louer pour mieux connaître la ville et pour s’assurer que leur contrat de travail est confirmé. Les investisseurs disposent d’une bonne rentabilité locative: de 6 à 8 %, en moyenne», indique Sébastien Marquant, directeur général de l’agence Orpi Valrim. En revanche, à Évreux, l’immobilier tourne au ralenti. Dans le centre, un appartement ancien coûte entre 1 800 et 2 300 €/m2. En dehors de l’hypercentre, comptez entre 1 400 et 2 000 €/m² (secteurs de la Poterie ou de Saint-Michel, par exemple).

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