Le Particulier n° 1074

Vous avez jusqu’au 31 mai pour déposer votre déclaration papier auprès de votre centre des impôts.

Nous mettons à votre disposition sur notre site un outil d’évaluation de vos biens immobiliers...

Depuis 2010, nous lançons, chaque année auprès de nos lecteurs, une enquête nationale sur les charges de copropriété.

François Hollande est devenu le nouveau président de la République.
Durant sa campagne, il a pris des engagements :

• impôt sur le revenu : évolution du barème de l'IR, réduction des niches fiscales, fusion de la CSG et de l'IR, baisse du plafond de quotient familial, indexation du barème de l'IR, plafond de déduction pour frais professionnels,
  
• impôt de solidarité sur la fortune ( ISF ) : suppression des allégements de l'impôt, retour à l'ancien barème et au plafonnement,
  
• transmission du patrimoine : réduction de l'abattement sur les successions en ligne directe,
  
• épargne : fin du prélèvement forfaitaire libératoire (PFL), réforme de l' assurance vie, doublement du plafond du livret A et du livret de développement durable (LDD), intéressement et participation soumis aux cotisations sociales,
  
• logement : refonte du régime des plus-values immobilières, encadrement des loyers, mise en place d'un dispositif de caution solidaire,
  
• retraite : retour de la retraite à 60 ans et interdiction des retraites chapeaux.
  

Encadrés :

• Simulations de l'impact de l'alourdissement du barème de l'impôt sur le revenu, de la baisse du quotient familial, de la réforme de l'ISF, de la réduction de l'abattement liée aux successions en ligne directe et de la réforme des plus-values immobilières
  
• Barème de l'impôt en 2012 et en 2013
  
• Interview du directeur de Cyrus Conseil, pôle d'expertise patrimoniale et du directeur général de Fapes Diffusion, cabinet de courtage
  

Rectificatif paru dans Le Particulier n° 1075, de juillet-août 2012, page 16 : dans l’encadré Simulation, l’impôt dû par le couple percevant une pension de retraite de 80000 € net s’élève à 12867 € (et non 6434 €). Le surcoût lié à la réforme prévue pour 2013 reste nul. Page 13, le taux du prélèvement forfaitaire libératoire est de 24 % (et non de 19%). Enfin, la dernière ligne de l’encadré Simulation, figurant dans cette même page, a disparu. Il fallait lire: «impôt supplémentaire : 20376 €».

Renoncer à l’usufruit de parts de sociétés au profit des nus-propriétaires de ces parts équivaut à leur consentir une donation taxable par le fisc.

Si vous résidez dans les départements numérotés de 01 à 19, vous pouvez déclarer vos revenus sur impots.gouv.fr jusqu’au 7 juin...

En attendant la prochaine réforme (voir Focus : François Hollande président, ce qui va changer pour vos impôts et votre patrimoine), l’administration fiscale a détaillé les nouveaux cas d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières.

La réforme de la fiscalité du patrimoine de juillet 2011 a rétabli une « exit tax » pour les contribuables quittant, ou ayant quitté, le sol français depuis le 3 mars 2011.

Un an après l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, en mai 2011, censée moraliser la distribution de crédits renouvelables...

L’Autorité des marchés financiers (AMF) abandonne ses poursuites contre les Caisses d’épargne.

Les propriétaires aux revenus modestes peuvent désormais être exonérés de la fraction de la taxe foncière excédant 50 % de leurs revenus

La dernière loi de finances a institué des plafonds de coût de revient par m2 habitable à appliquer dès le 1.1.2012 pour la détermination de la réduction Scellier.

L’Observatoire national de la sécurité électrique (Onse) vient de publier une étude selon laquelle l’installation électrique des deux tiers des logements de plus de 15 ans serait dangereuse.

Des copropriétaires vivant au-dessus d’un bar de nuit occasionnant des nuisances sonores et olfactives ont pu obtenir l’arrêt de son activité pour trouble anormal de voisinage.

La Cour de cassation (3e civ. du 21.3.12 n° 11-14174) a sanctionné un bailleur qui, malgré les demandes de son locataire, avait négligé de régulariser annuellement les charges et les lui avait réclamées...

La réforme des surfaces d’urbanisme, entrée en vigueur le 1er mars 2012, a provoqué une hausse du nombre de constructions pour lesquelles le recours à l’architecte est obligatoire.

La mairie de Paris, interprétant l’article L. 631-7 du code de la construction, soumet la création d’un meublé touristique à une demande préalable.

Une ordonnance du 9.5.11 rend obligatoire, si elle est possible, l’installation d’un équipement permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif dans un immeuble.

Pour donner droit au dispositif de défiscalisation Demessine, la résidence de tourisme dans laquelle vous investissez doit être classée lorsque vous demandez à bénéficier de l’avantage.

Selon les estimations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), les loyers d’habitation du parc locatif privé ont progressé, en 2011, de 2,4 % en Île-de-France et de 1,6 % dans les 11 métropoles régionales suivies par l’Observatoire (parmi lesquelles Aix-en-Provence, Besançon, Bordeaux, Lille, Rennes, Strasbourg, Toulouse).

Graphique :
Augmentation annuelle des loyers des locations nues depuis 2011 (Paris, province, IRL)

Après l’entrée en maison de retraite, les personnes âgées conservent souvent leur ancien logement si elles en étaient propriétaires.

Tableau :
Les conditions pour bénéficier d'une exonération ou d'un plafonnement de taxes en 2012

Les assureurs devront informer chaque année les bénéficiaires d’un contrat santé de la part des cotisations dépensée en frais de gestion, marketing…

À partir du 1.6.2012, les familles qui cherchent une place en maison de retraite n’auront plus à remplir qu’un seul dossier de préadmission.

Lorsqu’un jugement ou une convention de divorce prévoit que la prestation compensatoire doit être versée en capital sur 12 mois, les sommes versées au-delà de ce délai ne sont ni imposables chez celui qui les perçoit ni déductibles chez le retardataire (BOI 5 B-15-12).

À compter du 1er juillet, votre véhicule devra être équipé d’un éthylotest neuf .

Chantal Jouanno, sénatrice UMP de Paris, part en guerre contre les mauvaises pratiques des sociétés de recouvrement.

Lancé en 1982, le Minitel vit ses derniers jours.

À partir du 1er janvier 2013, si votre facture de gaz ou d’électricité est supérieure à votre consommation réelle, vous aurez le choix...

Pour un salarié de 50 ans tout juste chômeur, les allocations chômage, le droit à indemnisation plus long et la prise en compte des périodes de chômage dans l’acquisition des droits à retraite ne permettent pas forcément de s’assurer un niveau de vie confortable jusqu’à la retraite.
La personne au chômage peut bénéficier de l’ aide au retour à l’emploi ( ARE ) sous certaines conditions. Elle doit évaluer l’impact des périodes de chômage sur sa retraite. Les périodes de chômage indemnisées lui permettent également d’acquérir des droits pour sa retraite complémentaire.
Si le salarié part suite à une rupture conventionnelle il devra bien négocier la date de la rupture du contrat pour ne pas risquer d’être privé de recette non négligeable.
Il lui est conseillé également de ne pas racheter des trimestres trop tôt. Il peut aussi reprendre une activité professionnelle réduite en continuant à percevoir ses allocations et les cumuler avec son revenu ou créer son entreprise.

Infographie :
Simulation pour savoir comment être indemnisé jusqu’à l’âge de la retraite.

Encadrés :

• L’allocation chômage plus avantageuse que la pension de retraite. Exemple du nombre de trimestres validés, de retraite annuelle de base, de retraite annuelle Arrco , de retraite annuelle Agirc et différence entre le montant annuel de la retraite et celui de l’allocation chômage pour une liquidation des droits à la retraite à 60, 61, 62 et 63 ans.
  
• Attention au régime fiscal et social des indemnités de rupture.
  

Les rendements de certains contrats d' assurance vie fermés à la commercialisation baissent fortement.
Les assurés peuvent réagir en transformant leur contrat (loi Fourgous) ou bien en le résiliant.
Mais attention, résilier après 70 ans n'est pas recommandé du fait de la fiscalité encourue.

Infographie :
Extraits des justifications des banques sur la pénalisation de leurs anciens contrats

Encadré :
Les pratiques contestables des assureurs

Tableaux :

• Les 24 contrats d'assurance vie les plus maltraités
  
• 14 assureurs ou associations qui traitent tous leurs assurés à égalité

Dès qu’elle a connaissance du décès d’un client, la banque bloque ses comptes jusqu’au règlement de la succession. Cependant, le conjoint ou les héritiers peuvent débloquer de manière anticipée certaines sommes des comptes bancaires ou d’épargne du défunt afin d’entretenir un logement ou de subvenir à leurs besoins.
Le compte joint continue de fonctionner après le décès pour ne pas laisser le conjoint survivant sans ressource. Sur présentation d’une facture de l’entreprise funéraire, la banque peut débloquer jusqu’à 3050 € sur le compte du défunt afin de régler les frais d’obsèques.
Pour débloquer moins de 5300 €, l’héritier doit demander à la banque un certificat d’hérédité. En revanche, pour débloquer plus de 5335,72€, il devra faire établir un acte de notoriété. Et pour certains comptes, il devra demander un certificat de propriété.

Encadré :
Pensez au capital décès

Rectificatif paru dans Le Particulier n° 1078, de novembre 2012, page 14 : La fourchette des tarifs notariés annoncées par un acte de notoriété (de 110 à 150 €) ne comprend pas certains frais, dont les droits d'enregistrement dus au fisc qui peuvent atteindre 125 € (par exemple pour l'exercice de l'option par le conjoint survivant en présence d'enfants communs). En tout, il faut compter entre 180 et 300 €.

Stabilisation, voire baisse des prix, taux de crédits immobiliers attrayants, activité ralentie....
En 2012, le marché immobilier pourrait être à l'avantage des acquéreurs, mieux armés pour négocier et plus sélectifs.

Analyse du marché région par région :

• Paris : après l'emballement de 2011, la pause en 2012
  
• Région parisienne : l'activité semble marquer le pas en 2012, la grande couronne moins chère que la petite
  
• Nord-Ouest : le marché se stabilise dans les zones cotées (Nantes, Le Havre) mais baissent ailleurs
  
• Sud-Ouest : le marché des grandes métropoles se maintient (Bordeaux, Perpignan, Biarritz, Bayonne, Anglet)
  
• Sud-Est : l'activité commence à s’essouffler (Saint-Etienne, Clermont-Ferrand, Avignon, Marseille, Nice, Cannes, Antibes, Menton)
  
• Nord-Est : les acquéreurs ont repris la main (Troyes, Reims, Dijon, Metz, Nancy, Strasbourg, Besançon)
  

Infographies :

• Ce que l'on peut acheter à Paris et en Province avec un budget de 150 000 €, 250 000 € et 500 000 €
  
• Carte de Paris et des arrondissements, prix moyen au m2 d'un appartement et évolution en 2011
  
• Carte de l'Ile-de-France, prix moyen au m2 d'un appartement ou d'une maison et évolution en 2011
  
• Carte du Nord-Ouest, prix moyen au m2 d'un appartement ou d'une maison et évolution en 2011
  
• Carte du Sud-Ouest, prix moyen au m2 d'un appartement ou d'une maison et évolution en 2011
  
• Carte du Sud-Est, prix moyen au m2 d'un appartement ou d'une maison et évolution en 2011
  
• Carte du Nord-Est, prix moyen au m2 d'un appartement ou d'une maison et évolution en 2011
  

Encadrés :

• Le marché du luxe ne connait pas la crise
  
• Le prix du neuf font le grand écart
  

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers s'orientent à la baisse en ce début d'année 2012.
Pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux, il faut répondre aux conditions strictes des banques après examen attentif du dossier (taux d'endettement, profession de l'emprunteur).

Conseils pour un bon crédit immobilier :

• refuser les offres à taux variables, peu avantageuses,
  
• calculer au mieux le montant de l' apport et la durée du prêt,
  
• fixer au plus juste le coût de l' assurance emprunteur individuelle décès et invalidité et l'étendue des garanties,
  
• examiner les propositions d'alternatives aux crédit relais,
  
• rester attentif à l'évolution des taux des crédits.
  

Infographies :

• Taux moyen des prêts immobiliers et évolution du prix des logements anciens de 2001 à 2012
  
• Acheter avant de vendre coûte plus cher, impact du prêt relais
  

Tableaux :

• Mensualités et coût du prêt dans 10 grandes banques pour emprunter 115 000 €
  
• Mensualités et coût du prêt chez 7 courtiers pour emprunter 115 000 €
  

Encadrés :

• Assurance emprunteur : les banques rechignent à appliquer la loi
  
• Atout des offres, souvent compétitives, des banques en ligne
  

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d'un bien en usufruit et nue-propriété.
Le droit de jouissance (occupation du logement, perception d'un loyer, s'il est loué...) revient à l'usufruitier, le droit de propriété au nu-propriétaire.
Le démembrement est régi par le code civil. Toutefois, l'usufruitier et le nu-propriétaire restent libres de prévoir des règles différentes.

Sélection de jurisprudences sur le démembrement d'un bien immobilier :

• le nu-propriétaire ne peut pas disposer librement des lieux,
  
• l'usufruitier a le droit de louer le bien et d'en percevoir les loyers,
  
• l'usufruitier ne peut exiger d'indemnité pour les améliorations réalisées dans le bien démembré,
  
• les dépenses d'entretien et de réparation sont réparties,
  
• en copropriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent désigner un mandataire pour les représenter.

Pour ne pas léser ses enfants lors d’une succession, la loi préserve l’ égalité entre les héritiers réservataires. C’est la raison pour laquelle, lors de la succession, le notaire réintègre les donations déjà consenties pour s’assurer qu’aucun héritier n’a été défavorisé. Mais toutes les aides ne sont pas de même nature. Certaines relèvent de l’ obligation alimentaire et ne donnent pas lieu à compensation.

Comment éviter les différences de traitements entre héritiers :

• L’un de mes fils est divorcé et chômeur. Je lui donne un peu d’argent et j’achète des habits à ses enfants. Cela comptera-t-il lors de ma succession ?
• Je veux donner ma maison à ma fille qui m’aide au quotidien. Mes autres enfants peuvent-ils s’y opposer ?
• Mon fils habite un logement dont je suis propriétaire. Est-ce considéré comme une donation ?
• Avec l’accord de mon fils, qui gagne bien sa vie, j’ai donné de l’argent à ma fille, dans le besoin. Cette aide peut-elle remise en cause à mon décès ?
• Puis-je avantager ma fille handicapée en lui donnant plus qu’à son frère ?
• J’ai donné 50000 € à chacun de mes enfants. L’un a acheté un studio pour le louer, l’autre a tout dépensé. Que se passera-t-il à mon décès ?
• Au fil du temps, j’ai fait des dons à mes enfants, je souhaite rétablir l’ équilibre entre eux. Comment faire ?
• Il y a 3 ans, j’ai fait une donation-partage de ma résidence à mes fils. Je viens d’avoir un nouvel enfant, est-elle toujours valide ?
• Avec mon épouse, nous voulons réaliser une donation-partage en faveur de nos enfants. Mon fils aîné, né d’une première union, peut-il y être associé ?
• Il y a 10 ans, j’ai donné à mon enfant une maison insalubre. Il y a réalisé de très gros travaux. Quelle est sa valeur à intégrer dans la donation-partage ?
• J’ai créé une société civile immobilière (SCI) avec mon fils, sans en informer ma fille. Lors de ma succession, peut-elle lui demander compensation ?
• Comment faire pour que la maison de famille que je vais donner à mon fils ne soit pas transmise à ma belle fille s’il meurt avant moi ?
• Je souhaite que la maison que je vais donner à ma fille sans enfants soit, au décès de celle-ci, transmise au fils de mon fils. Comment procéder ?
  

Encadré :
Lexique, 11 mots relatifs à la succession.

Après 2 ans d’application de leur régime matrimonial, les époux peuvent en changer en établissant un nouveau contrat de mariage. Pour cela, ils doivent s’adresser à un notaire. Lorsque l’un des enfants du couple est mineur, il faut également prendre un avocat et passer devant le juge. Voici le détail des frais engendrés par cette procédure :

• Le coût du nouveau contrat de mariage : les émoluments du notaire et les droits fiscaux (exemple du montant de la facture d’un changement de régime matrimonial de séparation de bien en régime de la communauté universelle).
• Les frais supplémentaires pour ceux qui passe du régime de la communauté à celui de la séparation et pour ceux qui ont un enfant ou qui s’oppose au changement.

Les vacanciers ont la possibilité de louer une voiture sur leur lieu de vacances grâce aux sites internet de courtiers. Il existe un large choix de marques de loueurs présents en aéroport, en gare, mais aussi en centre ville ou en grande surface. Certains constructeurs automobiles proposent également des véhicules en location directement dans les concessions de la marque.
Les meilleurs prix en matière de location de voitures sont sur internet. Le particulier peut consulter les sites spécialisés tels que les courtiers internet spécialisés dans la location de voitures. Lors de la location il faut être vigilant sur les suppléments et options qui peuvent vite faire monter la facture. Il est conseillé de souscrire une assurance complémentaire appelée CDW (Collision Damage Waiver). La plupart des loueurs commercialisent une option dite « super CDW », permettant de supprimer totalement cette franchise dommages.
Le conducteur devra aussi s’assurer de la politique du loueur en matière de facturation du carburant, de kilomètre supplémentaire et des équipements en option. Il faut savoir aussi que les jeunes conducteurs sont pénalisés. Certains ne peuvent pas louer et d’autres doivent payer plus chère la location.
Plusieurs restrictions ou suppléments s’appliquent ensuite selon l’endroit où le vacancier va prendre et restituer le véhicule.
Pour les indécis sur leurs dates de vacances, il faudra vérifier aussi les conditions d’annulation de leur réservation.

Tableau :
Coût des options et des suppléments des loueurs nationaux : assurances, kilométrage, conducteur, options et frais divers (pour les marques : Ada, Avis/budget, Europcar, Hertz, National Citer, Rentacar, Sixt).

Encadré :
Envie de louer une voiture de sport ou un camping-car ? A,B,C,D… la codification des différentes catégories de voitures.

Infographie :
Loueur international ou local : qui a les meilleurs prix ? : Comparatif sur plusieurs destinations avec différentes marques de location de voitures.

À partir du moment où vous avez informé votre compagnie d’assurances de la vente de votre maison par lettre recommandée avec avis de réception, vous pouvez lui réclamer le remboursement des primes payées pour la période postérieure à la notification de la vente.

À partir du moment où vous avez informé votre compagnie d’assurances de la vente de votre maison par lettre recommandée avec avis de réception, vous pouvez lui réclamer le remboursement des primes payées pour la période postérieure à la notification de la vente

Les décisions rendues devant le tribunal d’instance ne peuvent pas faire l’objet d’un appel. La banque peut seulement se pourvoir en cassation dans les 2 mois à compter de la notification de la décision par le greffe.

À partir du moment où vous avez informé votre compagnie d’assurances de la vente de votre maison par lettre recommandée avec avis de réception, vous pouvez lui réclamer le remboursement des primes payées pour la période postérieure à la notification de la vente...

Non, car, en principe, l’obligation alimentaire s’éteint au décès de son débiteur ou de son créancier. Vous n’avez donc pas à poursuivre le paiement de la pension alimentaire que devait votre père.

Cette fiche explique comment est calculé l 'indice des loyers commerciaux (ILC), à qui il s'adresse (ensemble des activités commerciales et artisanales, à l'exception des activités industrielles et celles exercées dans des bureaux ou des entrepôts) et comment il s'applique (utilisation facultative).
Elle montre également aux bailleurs comment choisir entre l'indice des loyers commerciaux et l' indice du coût de la construction (ICC).