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Vous devez rédiger avec soin la clause d'échelle mobile

Mai 2012
Le Particulier Immo n° 286, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

 

Les importantes fluctuations de l’ICC au cours des années 2000, à la hausse comme à la baisse, en perturbant l’équilibre économique des contrats, ont engendré de nombreux conflits entre bailleurs et locataires. La clause d’échelle mobile a été particulièrement attaquée. « Il est fondamental de rédiger soigneusement une clause d’échelle mobile, afin qu’elle ne puisse pas être remise en cause par le juge », précise Me  Christine Morel, avocat en droit des affaires du cabinet Avocats Juris Conseil (voir encadré p. 44).Plusieurs points sont donc à surveiller. 

La périodicité de la révision

Concernant la périodicité de la modification du loyer, vous êtes libre. On retient une périodicité annuelle, ce qui simplifie les calculs. « Il est déconseillé de prévoir une périodicité de trois ans qui risque de provoquer une confusion avec la révision triennale », explique Me Christine Morel. 

La période de variation de l’indice

La clause doit tenir compte d’une période de variation de l’indice ­supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision du loyer. Reprenons la formule qui permet de réviser un loyer : loyer indexé = loyer initial x indice de base/indice d’indexation. Si vous avez opté pour une indexation annuelle, vous devez impérativement, ajuster le choix de vos indices sur cette périodicité : une indexation avec pour indice de base le deuxième trimestre 2012 et pour indice d’indexation le deuxième trimestre 2013 est valable. En revanche, si vous retenez toujours l’indice du deuxième trimestre 2012 comme indice de base, mais celui du troisième trimestre 2013 comme indice d’indexation, la variation des indices excède une année : votre clause n’est pas valable.

Par ailleurs, Me Sébastien Legrix de la Salle, avocat au cabinet DS Avocats, conseille d’éviter de recourir à un indice de base fixe et propose une rédaction non équivoque de la clause : « Pour la première indexation, l’indice de base sera le dernier indice publié à la date d’effet du bail et l’indice d’indexation, celui du même trimestre de l’année suivante. Pour les indexations suivantes, l’indice de base sera le précédent indice d’indexation et l’indice d’indexation, le dernier indice publié au jour de l’indexation. » (voir n° 280 du Particulier Immo, p. 12).

La variation du loyer, à la hausse comme à la baisse

La clause d’échelle mobile doit jouer à la hausse comme à la baisse. « Le juge va vérifier qu’il existe une réciprocité, confirme Me Christine Morel. Il est donc inutile de vouloir limiter le jeu de la clause à la hausse. » Certains peuvent également être tentés par des clauses prévoyant un seuil en deçà duquel le loyer indexé ne peut évoluer (par exemple : « Le loyer variera sans pouvoir descendre en dessous du dernier montant payé ») ou des clauses qui ne prévoient la hausse ou la baisse du loyer que lorsque la variation de l’indice dépasse un pourcentage déterminé à l’avance (2 %, par exemple). « Ces clauses dites capées doivent être maniées avec prudence : elles sont susceptibles de fragiliser l’ensemble du mécanisme », avertit Me Christine Morel.

L’automaticité de la clause

Vous devez enfin vérifier que la clause d’échelle mobile joue automatiquement. Il est vain de vouloir conditionner ­l’évolution du loyer à une notification d’une des parties. L’ajout de cette condition entraînerait la nullité de la clause dans son intégralité. À cet égard, tout bailleur qui omettrait de réclamer les hausses de loyer consécutives au jeu de l’indexation peut les réclamer pendant cinq ans. Réciproquement, si l’évolution de l’indice est à la baisse, le locataire peut réclamer une restitution des loyers trop perçus pendant cinq ans.

 


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