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Les indices à votre disposition

Mai 2012
Le Particulier Immo n° 286, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

L’article L.112-2 du Code monétaire et financier stipule seulement : « Est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimal de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. » Par conséquent, il est en théorie possible d’indexer vos loyers sur n’importe quel indice ayant une relation directe avec votre activité ou celle du preneur. Dans les faits, le risque est trop important et la prudence recommande d’utiliser les indices cités expressément par le Code monétaire et financier, à savoir l’indice national du coût de la construction (ICC), l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (Ilat).

L’ICC est un indice publié trimestriellement par l’Insee. Calculé en fonction de la variation de la demande en matériaux de construction ou en main-d’œuvre dans le secteur du bâtiment et des travaux publics, il est applicable à tous les baux professionnels, quels qu’ils soient. Il est en revanche interdit de l’utiliser pour les baux à usage d’habitation. Ses variations très importantes, à la hausse comme à la baisse, au cours des années 2000 (voir graphique p.43) ont incité le législateur à offrir d’autres indices plus stables. C’est ainsi qu’a été institué par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, dite de modernisation de l’économie, l’indice des loyers commerciaux (ILC). Il s’agit d’un indice applicable exclusivement aux baux signés par des commerçants ou des artisans. Il ne peut être utilisé dans le cadre d’activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux, dans des plates-formes logistiques ou pour des activités industrielles, même si les locataires bénéficient d’un bail commercial. Sa composition doit lui assurer une évolution plus douce que celle de l’ICC : indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) pour moitié, indice du coût de la construction pour un quart et indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur pour un quart. Il manquait un indice spécifique aux activités tertiaires ; c’est maintenant chose faite avec l’Ilat. Il est né de la loi 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit et un décret d’application en a précisé les contours (décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011). Il est composé pour moitié de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers), pour un quart de l’indice du coût de la construction et pour un quart de l’indice d’évolution du produit intérieur brut en valeur, ce qui devrait lui garantir une certaine stabilité. Il est réservé aux activités de bureaux, aux plates-formes logistiques, aux activités industrielles, aux professions libérales et aux bureaux-boutiques, tels que les agences de voyages, d’intérim, immobilières… Attention, il n’est pas applicable aux professions libérales titulaires d’un bail à usage mixte, pour lequel seul l’indice de référence des loyers (IRL) est valable. L’Ilat devrait être utilisé pour les activités exercées par les professions libérales ou celles pour lesquelles il est interdit de recourir à l’ILC, que le bail en question soit commercial ou non.

En réalité, le découpage des activités dévolues à chaque indice n’est pas sans zones d’ombre et laisse perplexe plus d’un professionnel ! « Les incertitudes liées au champ d’application des nouveaux indices ne peuvent qu’appeler les rédacteurs d’actes à la plus grande circonspection lors de la négociation des contrats », prévient Me Philippe-Hubert Brault, avocat au barreau de Paris. Or, si vous choisissez le mauvais indice, la sanction est sévère : la clause d’échelle mobile peut être purement et simplement annulée par le juge. Vous devez alors restituer dans leur intégralité les majorations des loyers résultant de l’application de la clause litigieuse.

La lecture des textes laisse même planer des doutes quant à l’application des indices pour la révision triennale (voir encadré p.45) : certains auteurs estiment que le choix de l’ILC ou de l’Ilat, dans une clause d’échelle mobile, impacte la révision triennale qui sera automatiquement limitée par l’évolution de l’indice choisi dans cette clause. Pour d’autres, à condition d’être suffisamment explicite dans le contrat de bail, rien n’empêcherait d’allier les deux : ILC ou Ilat dans la clause d’indexation et ICC pour la révision triennale. À notre connaissance, aucune décision de justice n’a encore tranché le débat.


Mots-clés :

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