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Les travaux

Mai 2012
Le Particulier Immo n° 286, article complet.
Auteur : Rey Stéphane

« Le locataire ne devra pas repeindre les murs et les plafonds dans une autre teinte que le blanc, sauf accord préalable du propriétaire » ; « les murs ne devront pas être tapissés » De telles clauses, pourtant fréquentes, contreviennent à l’article 6 d de la loi du 6 juillet 1989, lequel interdit au bailleur de « s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire ». Celui-ci est autorisé à entreprendre de sa propre initiative des travaux de faible importance, ayant pour but d’améliorer le confort, la commodité ou encore l’esthétique des lieux loués. Le critère retenu par la loi est que ces aménagements « ne constituent pas une transformation de la chose louée ». De son côté, la commission a déclaré abusive la clause interdisant au locataire d’effectuer des aménagements lorsque ceux-ci ne causent pas de « dégradations irréversibles » aux lieux loués (point 17 de la recommandation). Cas de figure type : le locataire entend recouvrir le parquet de moquette. Si la simple pose du revêtement de sol ne fait pas de difficulté, il n’en sera pas de même d’une moquette collée. Quant aux travaux de peintures effectués par les occupants, ils sont considérés comme de simples aménagements. Pour autant, on peut admettre que le choix de couleurs non passe-partout peut nuire à la relocation ultérieure. Ce que le bailleur peut souligner en s’appuyant sur des décisions de justice récentes. Ainsi, un locataire qui avait dépassé les bornes en peignant une chambre en rouge vif, avec des encadrements de portes verts, le salon et les carreaux de la salle de bains en rose a-t-il été condamné en appel, au vu de l’état des lieux de sortie dressé par un huissier, à supporter les trois quarts du montant estimé des travaux de peinture à engager par le bailleur (CA de Grenoble, 1re ch. civ., du 25.10.11, n° 09/01414). Si l’initiative de ce locataire ne peut être qualifiée de dégradation, pour autant le bailleur se retrouve dans « l’impossibilité de relouer en l’état un logement ainsi coloré ». Une véritable volte-face par rapport à la jurisprudence antérieure. Par le passé, les magistrats avaient refusé aux bailleurs des demandes d’indemnisation alors que les locataires avaient montré un goût tout aussi prononcé pour le rouge vif – circonscrit il est vrai aux pièces d’eau (CA de Paris, 6e  ch. C, du 20.9.05, n° 2003/20180) –, ou pour des couleurs originales (CA de Paris, 6e ch. B, du 10.1.08, n° 06/19881).

Consentement écrit du bailleur

Le consentement écrit préalable du propriétaire est requis pour les travaux de transformation des lieux loués, par exemple s’il s’agit de percer une cloison séparative ou encore de modifier la distribution des pièces (article 7 f, loi du 6 juillet 1989). Une fois son autorisation donnée, le propriétaire est en mesure d’exiger que ces travaux soient exécutés par ses entrepreneurs et sous la direction de son propre architecte, ce qu’il doit faire figurer noir sur blanc au bail. Il s’assurera ainsi d’un réel suivi du chantier. Une clause que l’on estime licite, par interprétation a contrario de celle, reconnue comme abusive, posant cette exigence à propos de tous types de travaux (point 30 de la recommandation). Par ailleurs, il est nécessaire de fixer les modalités pratiques de l’accord sous forme d’une franchise de loyer destinée à compenser les travaux réalisés. Il faut aussi indiquer dans le bail ce à quoi s’expose le locataire qui s’est affranchi de l’autorisation du propriétaire. Ce dernier a le choix entre exiger le départ de l’occupant, demander la remise en état des lieux – au besoin immédiatement si l’urgence le justifie en engageant une action en référé – ou bien conserver les transformations effectuées sans que le locataire puisse prétendre à une indemnisation.

Versement d’une indemnité au locataire

Le propriétaire peut être amené à effectuer dans le logement loué des travaux d’entretien ou des réparations dont il a la charge et qui s’imposent pour maintenir les lieux en état. A fortiori s’il y a urgence après un sinistre. De même, la réalisation de travaux d’amélioration dans les parties communes peut avoir été votée en assemblée générale. Le locataire, qui ne peut s’opposer à ces travaux, est tenu de permettre, si nécessaire, l’accès à son domicile (art. 7 e de la loi de 1989). Mais ces travaux peuvent occasionner une gêne considérée comme excessive. Le locataire qui subit les travaux peut prétendre à une indemnité dès lors que le chantier a duré plus de quarante jours (art. 1724 al. 2 du Code civil). Le propriétaire n’est donc pas habilité à insérer une clause par laquelle le locataire renoncerait à toute indemnité au-delà de ce délai, clause réputée non écrite (art. 4 r de la loi de 1989).

 

 


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