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Agent immobilier : on ne peut perdre ce que l'on n'a pas (commentaire de jurisprudence)

Agent immobilier : on ne peut perdre ce que l'on n'a pas (commentaire de jurisprudence)
Mai 2012
Le Particulier Immo n° 286, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Un mandat de vente imprécis quant au montant de la commission prive l’agent immobilier d’une éventuelle réparation. Cass. civ. 1re, 8.3.12, n° 11-14234

Les agents immobiliers sont parfois victimes des manœuvres frauduleuses de leurs clients qui tentent d’échapper au versement de la commission prévue au mandat de vente. En cas d’éviction fautive, l’agent peut obtenir réparation de son préjudice financier par l’allocation de dommages et intérêts. Encore faut-il que le mandat remplisse toutes les conditions de validité prévues par la réglementation. C’est ce qu’a appris à ses dépens un agent immobilier.

Dans cette affaire, des vendeurs avaient confié un mandat de vente non exclusif à un agent immobilier. Mais après avoir bénéficié de l’intermédiaire de l’agence, l’acquéreur avait directement contacté les vendeurs pour se soustraire au paiement de la commission.

Face à cette collusion des parties, l’agent évincé réclamait le paiement de sa commission en invoquant à la fois, une faute du mandant dans l’exécution loyale de ses obligations contractuelles et une faute délictuelle de l’acquéreur par sa négation mensongère du rôle effectif de l’agence. 

En première instance, les juges du fond rejetèrent sa demande, car le mandat stipulant de manière maladroite que la commission était fixée selon le « barème de l’agence » contrevenait à l’article 73 du décret n° 72-678 du 20.7.72 d’application de la loi Hoguet du 2.1.70, d’ordre public, qui exige que le montant de la commission soit porté dans l’engagement des parties. 

Mais en appel (CA de Poitiers du 15.10.10), les magistrats ont condamné les vendeurs et l’acquéreur à verser 5 000 € de dommages et intérêts à l’agent immobilier… alors qu’il réclamait 14 000 €. L’arrêt d’appel se fonde sur leurs comportements fautifs, qui ont fait perdre au professionnel une chance de percevoir sa commission. 

En application de l’article 1147 du Code civil, la Cour de cassation casse cet arrêt. Pour débouter l’agent immobilier de son action en indemnisation, elle affirme que « seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, de sorte que l’agent immobilier, qui ne pouvait prétendre au versement d’une commission que le mandat n’avait pas régulièrement fixée, n’avait pas subi de perte de chance d’en recevoir le paiement ». La Cour considère en effet que l’agent immobilier n’était pas fondé à réclamer le versement d’une indemnité pour perte de chance de percevoir sa commission d’intermédiaire, puisqu’il n’avait aucune chance réelle d’en recevoir le paiement en raison de l’irrégularité du mandat. Cette décision s’inscrit dans le courant actuel de la jurisprudence, selon lequel la chance ne doit pas être trop aléatoire. Pour que la notion de « perte de chance » intervienne, il faut que l’événement invoqué soit plausible, qu’il ait une probabilité réelle d’exister, car, c’est bien connu, l’on ne peut perdre ce que l’on ne possède pas. 

Laure Le Scornet


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , MANDAT , SALAIRE , VENTE




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