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En Suisse, l'accès est limité le réglementation complexe

Mai 2012
Le Particulier Immo n° 286, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

 

Autant le savoir d’emblée, l’accès au marché immobilier helvétique est restrictif pour un non-Suisse, car la Confédération helvétique limite les ventes de biens immobiliers aux étrangers. Et la réglementation en la matière est, à l’image des montres qui ont forgé sa réputation, efficace mais… complexe. Elle diffère selon que l’achat concerne une résidence principale ou secondaire. Dans le premier cas, la situation est simple, puisque tout ressortissant de l’Union européenne (UE) résidant en Suisse muni du permis adéquat, ou tout « double national » peut acquérir un bien sans restriction. Un non-résident, c’est-à-dire une personne qui ne travaille pas en Suisse ou n’est pas résident fiscal dans ce pays, ne peut, en revanche, y acquérir une résidence principale. Les étrangers peuvent acheter deux types de biens : de l’immobilier commercial ou une résidence secondaire. Sous conditions, fixées par la loi fédérale du 16 décembre 1983, à propos de l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), connue aussi sous le nom de Lex Koller.

En dehors des frontaliers (voir encadré, p. 19), les Français non établis en Suisse doivent obtenir une autorisation de l’autorité ­cantonale compétente pour acheter une résidence secondaire. « Les critères pour obtenir l’autorisation sont somme toute assez subjectifs. Il peut s’agir d’un apport personnel minimal de 20 % du prix d’achat, de l’obtention d’un crédit hypothécaire ou encore de critères économiques ou de centres d’intérêts », souligne Me Thierry Lafay. Parmi les motifs légaux, figurent des « relations étroites dignes d’être protégées », des « intérêts économiques, culturels et/ou scientifiques ». 

Mais attention, l’on ne peut pas acheter un bien n’importe où. L’acquisition d’une résidence secondaire lambda n’est possible que dans 14 cantons sur 26. Et il est interdit de mettre ce bien en location, en sachant qu’il doit être vendu dans les deux ans s’il n’est plus occupé. Une autre restriction, la superficie nette habitable (qui comprend tous les locaux habitables, dont la cuisine, le local d’entrée, la salle de bains, les toilettes, la piscine fermée, le sauna, la salle de jeux, mais pas le balcon, les escaliers, la cave et le grenier) ne doit pas dépasser 200 m² et le terrain ne peut excéder 1 000 m².

Avec la même autorisation, un étranger peut acheter un logement de vacances (similaire à un appartement en résidence de tourisme) ou un « apparthôtel », dans un lieu désigné comme touristique par le canton. C’est possible dans 16 cantons, Genève n’en faisant pas partie. Chaque autorisation est imputée sur le contingent annuel que la Confédération attribue au canton (1 500 unités accessibles aux étrangers pour la Suisse entière). Mais une mise en location partielle est alors possible.

Attention, la demande étrangère est forte. Acquérir un bien dans les cantons touristiques des Grisons, du Tessin, de Vaud et du Valais relève de la gageure, tant ils sont sollicités par les acquéreurs.

Selon Me Laurent Kyd, avocat associé fiscaliste chez Borel & Barbey à Genève, les étrangers non résidents peuvent néanmoins acheter dans certaines régions, principalement de montagne et en particulier dans les stations de sports d’hiver. « Le seul moyen de contourner la loi est de passer par un véhicule local. Il s’agit concrètement de créer une structure de droit suisse, de type SCI ou EURL (ndlr, société civile immobilière ou entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Pour créer cette entité résidente, je recommande aux particuliers de se faire conseiller localement par un avocat, un notaire ou une société fiduciaire. La procédure, dont le coût est compris entre 3 000 € et 5 000 €, est rapide », explique Me Hervé Israël.

Une stratégie à manier avec précaution, pour Me Thierry Lafay : « Dans ce cas, le porteur de parts doit être nécessairement minoritaire, ce qui nécessite une bonne entente entre associés pour pouvoir user de la résidence secondaire. Et les capitaux devront être majoritairement suisses. Mais il faut faire très attention, car le marché est très fermé pour les étrangers et les cantons sont très vigilants », alerte le notaire de l’Ain.


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