Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Bail d'habitation avez-vous pensé à tout?

Bail d'habitation avez-vous pensé à tout?

Bail d'habitation avez-vous pensé à tout?
Mai 2012
Le Particulier Immo n° 286, article complet.
Auteur : Rey Stéphane

Le bail d’habitation fait la loi entre les parties. La loi du 6 juillet 1989 encadre son contenu, sans imposer de forme particulière.La marge de manœuvre du propriétaire est cependant étroite : entre mentions obligatoires et clauses illégales ou abusives, il doit naviguer pour protéger ses droits.

Le logement proprement dit

Le bail doit décrire la consistance du bien loué, en énumérant les pièces, mais aussi les locaux compris dans la location tels qu’une cave ou une chambre de service (art. 3, al. 1, loi du 6 juillet 1989). Ces derniers peuvent faire l’objet d’un contrat distinct, annexé au bail, qui suivra alors des règles autonomes. Le bail désigne les équipements privatifs dont le locataire a la jouissance exclusive, ainsi que les équipements communs aux occupants de l’immeuble, tel un local à vélos.

Surface habitable

Le bail doit préciser la surface habitable du logement (art. 3 al. 8 de la loi précitée). Il s’agit de la « surface habitable », au sens de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, non de la superficie Carrez, qui apporte des correctifs à cette surface de base. Les bailleurs peuvent-ils se contenter de reprendre la superficie indiquée dans l’acte de vente, s’agissant d’un lot en copropriété ? La question n’a pas été tranchée, à notre connaissance. Le texte est, par ailleurs,  muet quant à la sanction encourue par le bailleur.

Dégradations

Attention aux clauses de type : « Le locataire est automatiquement responsable des dégradations causées dans le logement », qui sont contraires aux textes. La loi impose en effet l’établissement d’un état des lieux, à l’entrée comme à la sortie dans le logement, en vue de consigner l’état du bien et de ses équipements (art. 3, al. 2 de la loi précitée). Ce document est établi conjointement par les deux parties. C’est en comparant l’état des lieux, lors de la remise puis de la restitution des clefs, qu’il sera possible de déterminer les dégradations réellement imputables au locataire. Le coût occasionné par l’état des lieux est lui-même souvent à l’origine de clauses illégales. Ainsi, le bailleur ne peut exiger le partage systématique de ses frais d’établissement avec son locataire. Un cas de figure réservé par la loi au cas de désaccord entre les parties et de recours à un huissier. À condition que le locataire en ait été avisé sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, faute de quoi le bailleur doit s’acquitter de la totalité des frais…

Sinistres antérieurs

Le bailleur doit enfin renseigner son locataire sur les sinistres antérieurs subis par le bien ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance au titre de l’état de catastrophe naturelle ou technologique. S’il manque à ce devoir d’information, le locataire peut demander au juge une diminution du loyer, voire la résolution du bail. Par ailleurs, à supposer que le logement soit situé à proximité d’un aéroport, le bailleur est tenu d’informer son locataire « par une clause claire et lisible » de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement, zone qui définit le degré d’intensité de la gêne occasionnée par le trafic aérien (article L. 147-5 Code de l’urbanisme).


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DOCUMENT ADMINISTRATIF




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier