Le Particulier Immo n° 286

La loi de simplification du droit a modifié plusieurs dispositions relatives à l’immobilier : l’emprunt collectif et les travaux d’amélioration des copropriétés, la déclaration et le classement des meublés touristiques ainsi que l’acceptation des animaux familiers, la date du congé du bail commercial, la promesse de vente et les fonds de commerce.

Le Groupement français de caution (GFC), qui assurait la garantie financière des cabinets du groupe Urbania, a écopé d’une amende de 20 000 €, infligée par l’Autorité de contrôle prudentiel (ACP).

Selon les chiffres communiqués le mois dernier par la Fédération des ascenseurs, 58 % des appareils, sur les 490 000 recensés en France, auraient subi l’ensemble des travaux de mise en conformité rendus obligatoires par la loi Urbanisme et habitat.

Le 25 décembre 2013, la teneur en plomb admissible dans l’eau potable sera abaissée, à 10 mg/l au lieu de 25 mg/l actuellement.

Selon les derniers chiffres de l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), grand ordonnateur de la (GRL), cette assurance contre les loyers impayés a porté, au cours des deux années 2010-2011, sur 300 000 baux.

Le coût des charges pèse de plus en plus lourd dans le budget des ménages. Sous l’impulsion de l’Union sociale pour l’habitat (USH), deux bailleurs sociaux, ICF Habitat et Batigère, se sont associés pour élaborer un observatoire commun.

Suivant l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers, avec quelques trimestres de décalage, l’indice de référence des loyers (IRL) poursuit sa hausse, à 122,37 points. Il progresse ainsi de 2,24 % au 4e trimestre 2011 sur un an.

Le locataire âgé de plus de 60 ans, dont l’état de santé justifie un changement de domicile, peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois. Le bénéfice du préavis abrégé s’applique également au conjoint du locataire, âgé de plus de 60 ans et malade.

Selon le courtier Meilleurtaux.com, en avril, avec un taux en baisse de 0,20 point (3,55 % sur 20 ans contre 3,75 % en mars), Lille prend la 1re place du palmarès, juste devant Nantes et Toulouse (3,60 % sur 20 ans).

La date limite de dépôt de la déclaration papier est fixée au jeudi 31 mai à minuit, mais les contribuables qui choisissent de déclarer leurs revenus en ligne sur le site www.impots.gouv.fr bénéficieront à nouveau de délais spécifiques.

Selon une étude du Crédit agricole, les prix de l’ancien devraient baisser d’environ 12 % entre fin 2011 et fin 2013.

Les investisseurs institutionnels reviennent sur le marché avec des immeubles vendus en entier ou par lots en fonction de leurs besoins. Les locataires, eux, peuvent exercer leurs droits de préemption et bénéficier de la décote qui leurs est proposée. Nicolas Pettex-Muffat, Directeur général de Daniel Féau Commercialisation donne des précisions sur ces ventes.

Nombreux sont les Français qui achètent une résidence en Italie ou en Suisse. Bien que géographiquement proches, ces deux pays ont des réglementations immobilière et fiscale différentes. Il est conseillé de faire appel à des spécialistes et bilingues qui pourront régler les questions pratiques et juridiques. Si des conventions fiscales ont été signées entre la France et ces Etats pour éviter, entre autre, une double imposition, il est nécessaire de faire des déclarations fiscales.

Encadrés :

• L'exception frontalière Suisse
• Perspectives des marchés suisses et italiens
• Vers une abrogation de la Lex Koller
• N'oubliez pas vos impôts : les conventions fiscales signées avec la Suisse et l'Italie

Lors de l’assemblée générale annuelle de copropriété, le syndic de copropriétaires donnent ou refuse le quitus au syndic. Le quitus correspond à l’acception de la gestion de la copropriété par le syndic. Le refus du quitus n’entraîne pas la révocation du syndic mais ce refus est recommandé quand les copropriétaire souhaitent changer de syndic.

Encadré :
Approuver le quitus n'est pas ratifier

Le bail d'habitation est un contrat entre le bailleur et le locataire. La loi du 6 juillet 1989 donne un cadre juridique à ce bail. Il doit comporter des mentions obligatoires telles que la description du logement loué (nombre de pièces, surface…), la destination des lieux loués (usage d’habitation, activité professionnelle…), le montant du loyer… Il est nécessaire de veiller à ce qu’il n’inclut aucune clause illégale (obligation de prélèvement automatique du loyer, interdiction de poser du papier peint…).

• La jouissance des lieux
• Le volet financier
• L'entretien du logement
• Les travaux
• La vie du bail
  

Encadrés :

• Des informations annexes à fournir
• Des clauses à mentionner, d'autres à éviter

Le loyer du bail commercial peut être révisé tous les trois ans. Cependant, il est généralement prévu dans le bail une clause d’indexation (appelée « clause d’échelle mobile ») qui permet la revalorisation automatique et régulière du loyer. Cette revalorisation est calculée en fonction d’un indice. Pour les activités commerciales ou artisanales, l’ICC (indice national du coût de la construction) ou l’ILC (indice trimestriel des loyers commerciaux) seront privilégiés. L’ICC ou l’Ilat (indice trimestriel des loyers d’activités tertiaires) serviront de base aux activités de bureaux, aux professions libérales...

Tableau :
Simulation : bien choisir l’indice d’indexation

Encadrés

• Un exemple de rédaction de clause d'échelle mobile proposé par Me Christine Morel
• Ne pas confondre révision triennale et clause d'échelle mobile

Le crédit relais est un crédit octroyé par une banque à un particulier en vue d’acheter un bien immobilier en attendant le versement des fonds de la vente de son propre bien immobilier. Ce prêt sera remboursé le jour où le bien sera vendu.

• Combien coûte un crédit relais à l’emprunteur ?
• Pourquoi le crédit relais ne couvre-t-il qu’une fraction de la valeur du bien à vendre ?
• Comment est déterminée la valeur du bien à mettre en vente ?
• Comment se combinent le crédit relais et un nouveau prêt amortissable ?
• Que devient le prêt initial souscrit pour financer le bien mis en vente ?
• Quelles garanties la banque demande-t-elle dans le cadre du crédit relais ?
• Que faire de l’excédent du prix de vente, une fois le crédit relais remboursé ?
• Que se passe-t-il si l’on vend moins cher que prévu dans le plan de financement ?
• Que se passe-t-il à l’échéance si le bien n’est pas vendu ?
• Comment organiser son financement si l’on achète sur plans ? "

Encadrés :

• Simulation : coût d'un crédit relais remboursé au bout de quatre mois
• Simulation : le montant du crédit est déterminé par la valeur "nette" du bien
• Simulation : le crédit relais peut être jumelé au crédit amortissable
• Simulation : profiter de l'excédent pour réduire les mensualités ou la durée du prêt

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de la quote-part afférente à leur lot (Cass. civ. 3e, 25.1.12, n° 10-27.014).

La servitude de « tour d’échelle » permet à un propriétaire d’imposer au propriétaire voisin un passage, voire une installation temporaire, sur sa propriété pour réaliser des travaux, sous réserve qu’il s’agisse du seul moyen possible pour y parvenir (Cass. civ. 3e, 15.2.12, n° 10-22.899).

Un mandat de vente imprécis quant au montant de la commission prive l'agent immobilier d'une éventuelle réparation (Cass. civ. 1re, 8.3.12, n° 11-14.234).

La signature d'un bail se référant à la loi de 1989 vaut renonciation du locataire au bénéfice de la loi de 1948 (Cass. civ. 3e, 7.3.12, n° 11-12.027).

En dehors des secteurs sauvegardés, ou obéissant à des règles propres, seuls les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2 mètres sont soumis à déclaration ­préalable (art. R. 42 1-2 f du Code de l’urbanisme).

Selon la Cour de cassation, un vice doit être considéré comme caché si l’acheteur ne peut pas en connaître l’ampleur et les conséquences (Cass. civ. 3e du 14.3.12, n° 11-10.861).

Libre à vous de renégocier ou pas le montant du loyer si vous souhaitez conserver ce locataire.

Des explications sont apportées, croquis à l’appui, sur la définition de la surface de plancher, au regard de ses éléments constitutifs et des déductions à opérer pour le calcul des droits à construire.

Le propriétaire est tenu d’informer l’acquéreur ou le locataire de l’exposition de son bien aux risques, dès lors qu’il se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) prescrit ou approuvé.

Destinée aux propriétaires occupants, sous conditions de ressources, une allocation de solidarité énergétique (Ase) peut être allouée par le Fonds d’aide à la rénovation thermique (Fart) sous l’égide de l’Agence nationale de l’habitat (Ana).

Un investissement locatif dans une résidence services, réalisé sur une durée d’au moins neuf ans, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition d’avoir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).