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Un investissement locatif clef en mains

Mai 2012
Le Particulier n° 1073, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

 

Outre la décote, l’autre avantage de l’acquisition d’un logement déjà loué est de vous permettre de sécuriser votre opération locative. En effet, avec un locataire déjà en place, vous évitez la fastidieuse tâche de trouver un occupant et vous supprimez une partie du risque de vacance locative. De plus, votre investissement vous procurera immédiatement des revenus locatifs, ce qui est précieux si vous avez financé votre achat à l’aide d’un emprunt. « Pour un premier investissement locatif, l’achat d’un bien occupé rassure davantage qu’un logement vide », souligne Marie-Noëlle Sixtre directrice de Barnes Immeubles. D’ailleurs, les investisseurs ne s’y trompent pas. Ils sont de plus en plus nombreux à se porter vers ce type d’acquisition qui leur permet de connaître avec certitude le rendement brut (ratio entre le loyer annuel hors charges et le prix d’achat). « Ils se fixent des rendements bruts, minimaux en deçà desquels ils n’investissent pas : 4 % à Paris et de 5 à 6 % en province », constate Jérôme Bost, président d’Era France. « Les acheteurs acceptent des niveaux de rentabilité de plus en plus faibles, dans l’optique de se constituer un patrimoine sur le long terme », ajoute Nicolas Pettex-Muffat.

 

Revers de la médaille, en achetant occupé, vous prenez le bail en cours et vous ne pouvez pas en modifier les conditions (de loyer, notamment). Tout au plus, pourrez-vous, sous certaines conditions et en application de l’article 17-c de la loi du 6 juillet 1989, réévaluer le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport au marché. En revanche, rien ne fait obstacle à la souscription d’une assurance loyers impayés. « Il est possible de souscrire une telle assurance avec un locataire en place, dès lors qu’il n’y a eu aucun impayé durant les 6 derniers mois précédant la demande et que le loyer ne représente pas plus du tiers des revenus nets de l’occupant », précise René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Pour éviter les mauvaises surprises, lisez attentivement le contrat de bail. Cela vous permettra de vérifier qu’il contient les clauses vous autorisant à résilier le bail en cas de non-respect des obligations locatives (impayés, défaut d’assurance habitation, etc.) ou à réviser le loyer chaque année en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL). Demandez si un dépôt de garantie – il représente, au maximum, un mois de loyer pour les baux signés après le 10 février 2008 – a été réclamé au locataire lors de son entrée dans les lieux. En effet, depuis la loi Boutin, c’est au nouveau propriétaire, et non plus au bailleur initial, qu’il incombe de verser cette somme au locataire lorsque celui-ci donnera congé. Vous pouvez demander au vendeur le remboursement du dépôt de garantie, son montant sera alors déduit du prix de vente. Sachez que le vendeur est tenu de vous informer de tous les éléments susceptibles d’affecter le bail. « Le vendeur engage sa responsabilité s’il a caché à l’acquéreur des éléments importants tels qu’un défaut de paiement chronique ou l’existence d’un contentieux entre son locataire et lui », souligne David Rodrigues, de l’association de consommateurs Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). À noter : à la fin du bail en cours lors de l’achat, celui-ci sera renouvelé pour une durée de 3 ans si vous êtes une personne physique ou associé d’une SCI familiale, et de 6 ans dans les autres cas.


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , CONGE POUR HABITER , INVESTISSEMENT LOCATIF , VENTE PAR LOT




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