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Le logement détenu en indivision peut être partagé ou vendu

Mai 2012
Le Particulier n° 1073, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

Si les partenaires sont propriétaires de leur logement en indivision et s’ils veulent mettre fin à cette indivision, le passage chez un notaire est indispensable soit pour vendre le bien, soit pour que l’un d’eux rachète la part de l’autre. La première solution est incontestablement la plus simple. Les partenaires se partagent le prix de vente (selon une clé de répartition qui varie en fonction de leur statut patrimonial ; voir ci-contre) et échappent ainsi, en général, au droit de partage de 2,5 %. S’il s’agit de leur résidence principale, ils ne paieront pas non plus d’impôt sur leur éventuelle plus-value. Racheter la part de l’autre s’avère souvent beaucoup plus compliqué, surtout si l’emprunt pour financer le bien a été souscrit à deux par le couple. La première source de difficulté vient des banques, auxquelles on ne peut pas imposer de renoncer à la solidarité entre les partenaires pour le remboursement de l’emprunt. Il faut donc que l’établissement bancaire accepte d’avoir pour unique débiteur le partenaire qui rachète la part de l’autre. À moins que celui qui garde le bien puisse contracter un nouvel emprunt, seul, pour racheter la part de l’autre et solder le crédit commun. Dans ce cas, il faut s’assurer que l’indemnité de remboursement anticipé à verser à la banque ne sera pas trop élevée. Si la souscription d’un nouvel emprunt n’est pas possible et « si la banque refuse la désolidarisation, le partenaire qui cède sa part peut accepter de rester garant de l’emprunt initial. Mais il doit avoir une confiance totale dans son ex-compagnon puisqu’il s’expose, si ce dernier ne rembourse pas les mensualités, à les payer à sa place, alors qu’il n’est plus propriétaire du bien », précise Me Vancleemput. Toutes ces options supposent que celui qui conserve le bien ait suffisamment de ressources pour dédommager son partenaire et payer le crédit. Sinon, la seule solution consiste à maintenir le bien en indivision en prévoyant une indemnité d’occupation versée par celui qui occupe les lieux (voir également p. 60). Le rachat implique également de se mettre d’accord sur la valeur du bien. Pour limiter les conflits, on peut faire établir une estimation (avis de valeur) par deux ou trois agents immobiliers et retenir un prix moyen. Lorsqu’aucun terrain d’entente n’est possible ou si les deux pacsés souhaitent garder le bien et racheter la part de l’autre, le seul recours sera de saisir le JAF. Contrairement aux couples mariés, les partenaires qui se séparent ne bénéficient pas d’un droit d’attribution préférentielle du bien ; celui-ci n’est prévu explicitement qu’au profit du partenaire survivant, en cas de décès. Tout au plus peuvent-ils se prévaloir, devant le tribunal, de leur qualité d’indivisaire pour que le bien soit vendu à l’un d’eux plutôt qu’à un autre acquéreur (droit de préemption de l’art. 815-14 du code civil). Le rachat par l’un d’eux s’avère, par ailleurs, assez coûteux : les pacsés sont redevables du droit de partage de 2,5 %, calculé sur la valeur totale du logement (dont est déduit l’emprunt restant à rembourser), auquel s’ajoutent les frais de publicité foncière (0,10 % de la valeur du bien) et les émoluments du notaire (environ 1 600 € pour un bien de 200 000 €). En revanche, ils n’auront, ni l’un ni l’autre, à supporter d’impôt sur l’éventuelle plus-value.


Mots-clés :

INDIVISION , PACS , PACTE CIVIL DE SOLIDARITE , SEPARATION DE BIENS




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