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La SCI, pour monter un projet immobilier en famille

La SCI, pour monter un projet immobilier en famille
Avril 2012
Le Particulier Immo n° 285, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Constituer un patrimoine locatif pour compléter votre retraite, acheter une résidence secondaire afin d’y recevoir vos enfants, égaliser la transmission entre vos héritiers, de votre vivant… Créez une société civile immobilière pour donner forme à vos idées.

Les prix de l’immobilier ont quasiment doublé en France en douze ans, mais le marché commence à marquer le pas. Investir dans ce secteur reste toutefois une bonne stratégie patrimoniale à long terme, qui peut s’avérer encore plus profitable si, plutôt qu’acheter un bien seul et de laisser vos enfants payer, plus tard, des droits de donation ou de succession élevés au moment où ils récupéreront ce patrimoine, vous les associez dès le départ à votre achat. Selon que votre acquisition vise à vous constituer un patrimoine locatif, destiné à vous procurer des revenus à l’âge de la retraite, ou à acquérir une résidence secondaire afin d’accueillir vos enfants et petits-enfants, les solutions à privilégier seront différentes. Vous devez donc mettre à plat votre situation. Il s’agit tout d’abord d’évaluer le montant de votre apport, de déterminer le besoin, ou non, d’un crédit bancaire pour réaliser un investissement. Votre âge et celui de vos enfants entrent également en ligne de compte au moment de l’achat. Et, bien sûr, la composition de votre famille et son entente joueront un rôle important dans votre décision. 

Avant de vous lancer, réunissez votre conjoint et vos enfants autour d’une table pour parler clairement des solutions que vous envisagez. Expliquez-leur votre projet familial et attendez leurs remarques. Si l’un d’entre eux ne souhaite pas s’y associer, tenez-en compte pour le montage de votre opération. S’il est toujours possible d’égaliser une transmission entre vos héritiers légaux de votre vivant, il est nettement plus problématique de laisser derrière vous un patrimoine immobilier partagé de façon inégale dans la succession. La situation risquerait en effet d’être explosive pour votre famille. à ce stade, le recours à un notaire pour vous assister dans vos choix se révèle souvent indispensable.

La société civile immobilière, un bon outil de transmission

La démarche, si vous souhaitez gérer le patrimoine familial que vous allez acheter, est souvent de constituer une société civile immobilière (SCI). En effet, si vous envisagez la transmission à vos enfants à moyen et à long terme, le fait de loger votre investissement au sein d’une structure juridique dédiée vous offrira davantage de possibilités que la détention du bien en direct. « Sur le principe, la SCI est un merveilleux outil de transmission, car elle permet de faire du sur-mesure. En revanche, elle ne peut pas servir à contourner les règles successorales et n’est pas le moyen de gratifier ­davantage un enfant au détriment des autres, ni de tout donner à son conjoint », confie Xavier Boutiron, notaire chargé de la stratégie patrimoniale au sein de Cheuvreux Notaires. 

Avec une SCI, la gestion courante du bien (rédaction de bail, entretien du bien immobilier, paiements des charges…) s’effectue plus facilement que dans une indivision. En effet, le gérant d’une SCI peut décider seul d’un certain nombre d’actes de gestion, sans avoir à obtenir la majorité des deux tiers de ses associés, comme c’est le cas dans une indivision. Autre point important, et non des moindres, une SCI vous permet de garder la main sur le bien immobilier, même si vous avez commencé à le transmettre à vos enfants. « En se nommant gérant de la société, les parents conservent le pouvoir d’administrer la société, sans avoir besoin de l’accord de leurs enfants, qui en seront pourtant propriétaires. Ce ne serait pas le cas si le bien était en indivision au sein de la famille », note Stéphane Jacquin, directeur de l’ingénierie patrimoniale à Lazard Frères Gestion. Propos confirmés par Philippe Pescayre, avocat associé du cabinet Alérion, qui souligne qu’avec une SCI « il est possible de rédiger des clauses qui permettent de s’attribuer librement les pouvoirs de gestion, de prévoir que le gérant peut décider seul de vendre le bien immobilier et que la révocation du gérant ne peut se faire qu’à l’unanimité des associés, par exemple ». 

Enfin, si vous souhaitez que le patrimoine immobilier reste dans la famille, le détenir au sein d’une SCI assure davantage de stabilité que dans le cadre d’une indivision. « Si un indivisaire veut vendre, il peut provoquer le partage à tout moment. En revanche, pour les porteurs de parts de SCI, il est plus difficile d’en sortir, mais il suffit d’intégrer des clauses particulières dans les statuts de la société, en prévoyant, par exemple, la nécessité pour un associé d’obtenir l’accord des autres pour vendre ses parts à une tierce personne », précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au sein de HSBC France. 

Attention cependant, la SCI n’est pas la solution à tous les problèmes. Même si cette structure juridique présente des avantages, vous ne devez pas surestimer ses atouts (voir encadré, p. 40). En outre, avant d’en créer une, prenez la peine de préciser vos objectifs afin de faire rédiger ses statuts sur mesure par un professionnel du droit (avocat, notaire…). Et ne perdez pas de vue qu’une société civile implique un formalisme plus important qu’une indivision. Chaque année, vous devrez convoquer une assemblée générale, tenir à jour la comptabilité de la société et vous occuper scrupuleusement de sa gestion. En outre, cette opération a un coût : en moyenne, il faut compter entre 1 500 e€ et 2 500 e pour constituer une SCI familiale, mais si votre cas est atypique ou que vous souhaitez réaliser un montage plus complexe, ce coût peut doubler. 

Votre objectif est d’acheter de l’immobilier locatif

Si vous souhaitez acheter pour louer, les solutions offertes par la SCI seront différentes selon que vous fassiez appel, ou non, à un financement bancaire. De la même façon, l’âge des associés et leurs moyens financiers entreront en jeu.

La SCI peut acheter à crédit

Si vous ne détenez pas les liquidités nécessaires pour acheter un bien locatif et que vous avez recours à un financement bancaire, acheter en famille présente deux avantages. Tout d’abord, l’apport de plusieurs associés est supérieur à celui d’un seul, l’effet de levier d’un crédit est donc supérieur. « Pour un même montant d’investissement par associé, il sera possible à la société civile d’acquérir plusieurs biens au lieu d’un seul, ou un bien d’une valeur supérieure, si l’achat est réalisé en direct par une seule personne », souligne Christophe Chaillet. En général, emprunter via une SCI permet également d’obtenir plus facilement un crédit bancaire. « Le banquier pourra demander aux associés d’être caution solidaire les uns des autres, ce qui apporte plus de stabilité au dossier de financement », ajoute-t-il. Un conseil, afin de limiter la responsabilité de chacun, pensez à plafonner le montant de la caution à celui de l’apport de chacun des associés.

Autre avantage, à condition de le négocier avec votre banquier, le coût du crédit bancaire souscrit par la SCI sera, dans la majorité des cas, plus faible que celui attaché à un investissement en direct. C’est d’autant plus vrai si vous achetez alors que vous avez dépassé 50 ans car, dans ce cas, le coût de l’assurance décès-invalidité-incapacité de travail, liée au crédit immobilier est nettement plus important. « En faisant porter l’assurance sur la tête de chaque associé de la SCI, le coût sera moindre, car les plus jeunes paieront moins cher et l’assurance qui couvrira les aînés ne sera pas prise sur 100 % du crédit mais seulement sur la quote-part qu’ils détiennent », note Christophe Chaillet. Attention dans ce cas, ne perdez pas de vue qu’en cas de décès de l’un des associés, l’assurance remboursera le montant de son crédit. Elle profitera donc à tous les associés de la SCI et non à ses seuls héritiers directs. Pensez à exposer cette situation si votre famille est recomposée, par exemple, afin d’éviter tout litige.

Vous pouvez faire une donation puis acheter le bien immobilier en famille

Si vous souhaitez associer vos enfants dès la création de la SCI, il est possible de leur faire une donation d’une somme d’argent en démembrement de propriété. Ensuite, vous emploierez ensemble ces sommes à la constitution d’une SCI qui achètera le bien locatif. « Ainsi, les enfants détiendront la nue-propriété des parts et les parents l’usufruit », explique Stéphane Jacquin. Dans ce cas, si vous avez plusieurs héritiers, faites une donation-partage devant notaire. « Elle a l’avantage de figer les valeurs au jour de la donation », précise Xavier Boutiron. Vous éviterez ainsi des querelles entre héritiers, car chacun aura reçu la même somme. Si ultérieurement l’un de vos enfants souhaite quitter la société, il ne pourra pas demander à ses frères et sœurs de le gratifier le jour de votre décès si cette dernière affiche d’énormes plus-values.

Vous pouvez acheter le bien, puis faire une donation de vos parts de SCI

Si vous ne souhaitez pas associer immédiatement votre famille à la SCI, vous avez la possibilité de la constituer seul, de lui faire acquérir un patrimoine immobilier puis de transmettre les parts au fil du temps à vos enfants. « Cette stratégie permet de coupler les avantages de transmission de la SCI, avec ceux de la donation-partage », conseille Xavier Boutiron. En effet, dans l’acte de donation, obligatoirement rédigé devant un notaire, vous pourrez préciser que les parts de la SCI ne pourront pas servir de garantie pour un crédit, ou limiter les possibilités pour les associés de les vendre, ou encore inclure un droit de retour de ces parts dans votre patrimoine si votre enfant donataire venait à décéder avant vous. Cette solution est également à privilégier si vous avez des enfants mineurs ou incapables majeurs. Car si vous leur transmettez des biens en direct et que la famille se retrouve au sein d’une indivision, vous serez obligé d’obtenir l’accord du juge des tutelles pour les décisions importantes concernant le bien (gros travaux à mettre en œuvre, vente…). Au contraire, en leur donnant des parts de SCI et en vous désignant gérant de la société, vous conservez le pouvoir de vendre le patrimoine immobilier sans avoir besoin de passer devant la justice pour qu’elle valide vos décisions.

Autre atout de la donation de parts de votre société civile : cette dernière peut être réalisée en pleine propriété ou en démembrement. Dans ce dernier cas, vous ne transmettrez à vos enfants que la nue-propriété et conserverez l’usufruit des parts. « Il est possible par cette opération de prévoir la réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant, c’est un bon moyen d’améliorer l’organisation patrimoniale du couple en s’assurant que l’autre disposera toujours d’un complément de revenus pour vivre », souligne Xavier Boutiron. En outre, l’opération de donation est fiscalement intéressante, puisqu’au décès des usufruitiers, les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété des parts de SCI sans avoir à régler aucun droit. 

La donation en démembrement est également à privilégier au sein des familles recomposées. Dans ce cas, au moment de la création de la société, les deux parents doivent réaliser un démembrement croisé. « Chacun est usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l’autre ; au décès du premier, le survivant deviendra usufruitier de la totalité des parts et restera nu-propriétaire de sa moitié, les enfants héritant de la moitié de nue-propriété de leur parent décédé », explique Christophe Chaillet. Avantage de cette technique : vous ne lésez pas vos enfants du premier lit, et protégez votre conjoint survivant, à condition d’avoir prévu dans les clauses que l’usufruitier était le gérant de la société. Dans ce cas, il gardera la main sur la gestion du bien, même après votre disparition. Bon à savoir : si vous souhaitez rester gérant d’une SCI dont vous détenez l’usufruit, pensez surtout à conserver la pleine propriété d’au moins une part sociale, c’est le minimum requis pour en avoir le droit.

Enfin, dernier point intéressant de la donation de parts de SCI : « Les droits de donation peuvent être minorés si le bien a été acheté à crédit. Car dans ce cas, ils seront calculés sur la base de la valeur nette de la SCI, qui correspond à la valeur du patrimoine immobilier moins les dettes. Donner des parts juste après la constitution de la société permet donc de minorer les droits de donation, voire de rester en dessous des seuils d’abattement et ne rien payer », précise Philippe Pescayre, avocat associé du cabinet Alérion. A contrario, au bout de quelques années, la SCI aura remboursé une partie de l’emprunt et sa valeur aura donc augmenté, sauf si le prix de l’immobilier s’est effondré et, dans ce cas, la transmission coûtera plus cher. À noter : il est possible de transmettre progressivement à vos enfants vos parts de SCI en bénéficiant, tous les dix ans, des abattements légaux.

Le cas particulier de la résidence secondaire

Si vous possédez une résidence secondaire et souhaitez la transmettre dans de bonnes conditions à vos enfants, la création d’une SCI n’est en revanche pas forcément la meilleure solution. Si la résidence ne rapporte pas de revenus locatifs, elle ne génère que des charges (entretien, travaux, impôts fonciers…) qui ne sont pas déductibles. Elles resteront donc à régler par les associés de la SCI. Si vos enfants sont jeunes ou ne disposent que de peu de revenus, leur budget sera grevé par ces frais supplémentaires. Car même si vous leur transmettez la seule nue-propriété de votre SCI, ils devront régler les gros travaux. Attention, si vous vous acquittez pour eux de l’intégralité des frais, le fisc pourrait vous demander des comptes pour donation déguisée.

En outre, apporter une résidence secondaire à une SCI génère un coût fiscal non négligeable. « Cette opération déclenche la taxation des plus-values, il faut donc faire ses calculs avant, car avec la nouvelle imposition qui a repoussé le délai d’abattement de quinze à trente ans, l’opération peut s’avérer nettement moins opportune d’un point de vue fiscal », précise Xavier Boutiron. Choisir de vendre sa résidence secondaire à votre SCI plutôt que d’en faire un apport peut également vous coûter cher : « Toute vente immobilière est soumise à un droit d’enregistrement de 5,09 %, alors que le droit d’apport est plafonné à 375 e quelle que soit la valeur du bien immobilier », précise Xavier Boutiron. Avant de vous décider, demandez des simulations à votre notaire. 

Si le coût est trop important, la solution consiste à rester en indivision. Ce choix vous évitera des frais et une gestion administrative annuelle parfois longue et rébarbative. Lorsque la famille s’entend bien, cela peut même être une solution préférable, car plus souple. Le seul conseil, dans ce cas, est de désigner l’un des membres de la famille pour gérer le bien (il réglera notamment les factures, les impôts fonciers…), ainsi que de définir clairement des règles de cohabitation (calendrier d’occupation, répartition des frais d’entretien de la maison, des impôts…). Quitte, pour les indivisaires, à rester souples sur ces règles pour que l’indivision se passe au mieux. En cas de conflit, en revanche, elles auront l’avantage d’exister et la famille pourra s’y référer. 

Le seul inconvénient d’une indivision est qu’il est toujours possible d’en sortir. Si l’un des membres de la famille veut vendre, les autres ne peuvent pas l’en empêcher et en cas de mésentente sur le prix, l’affaire se termine par une cession à la barre du tribunal. Le seul moyen de forcer les indivisaires à s’entendre à moyen terme est qu’ils signent tous une convention d’indivision devant un notaire. « Elle est renouvelable, permet de bloquer le partage entre les indivisaires pendant cinq ans au maximum, et offre la possibilité de nommer un gérant parmi eux, il aura à sa charge la gestion courante du bien immobilier », précise Xavier Boutiron.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

DONATION , FAMILLE RECOMPOSEE , FISCALITE , SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE




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