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Les SCPI font face à la crise

Les SCPI font face à la crise
Avril 2012
Le Particulier Immo n° 285, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Les sociétés civiles de placement immobilier ont abondamment collecté en 2011, bénéficiant de leur statut de valeur refuge en temps de crise. Toutefois, la conjoncture actuelle les fragilise malgré des fondamentaux solides.

L’attrait pour la pierre papier ne se dément pas. Et cela, malgré un contexte économique toujours plus inquiétant. En effet, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui investissent principalement dans l’immobilier tertiaire pour le compte d’épargnants ont atteint de nouveaux records de collecte en 2011. Les augmentations de capital réalisées par les sociétés de gestion ont atteint 2,79 milliards d’euros (+14 % par rapport à 2010). Ce type d’actifs, dont le développement s’est accéléré depuis les années 2000, se fait progressivement une place de choix dans le portefeuille des Français, avec une capitalisation proche des 25 milliards d’euros aujourd’hui. « Comme l’immobilier géré en direct, ces produits suscitent l’attrait des épargnants, notamment en temps de crise, car ils versent des revenus très réguliers avec des risques somme toute mesurés. En vingt ans, leurs taux de rendements ne sont jamais descendus en deçà de 5 % du prix de la part », rappelle Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’Association française des sociétés de placement Immobilier (Aspim). Ce sont les SCPI « classiques diversifiées », dont le patrimoine est principalement constitué d’immeubles de bureaux, qui signent la collecte la plus spectaculaire. Celle-ci a en effet bondi de 74 % par rapport à 2010, pour atteindre 1,62 milliard d’euros selon l’Aspim. Les SCPI murs de boutiques, dont les fonds sont essentiellement investis sur ce segment – magasins en pied d’immeuble, galeries marchandes, zones d’activités commerciales – ont, quant à elles, collecté 487 millions d’euros (-12 %). Plus marginalement, les SCPI régionales – dont les fonds sont investis dans les métropoles régionales – ont augmenté leur capital à hauteur de 70 millions d’euros (+8 %). Les SCPI « internationalement diversifiées », dont la capitalisation reste très limitée, ont lancé peu de nouvelles souscriptions (8 millions d’euros, soit - 69 % par rapport à 2010).

Un report des épargnants au profit des SCPI

Même si elle est orientée à la baisse, la rentabilité de ce type de véhicule reste compétitive au regard de celle affichée par d’autres supports – contrats d’assurance vie, Livret A, Sicav… Toutes catégories confondues, les SCPI de rendement ont atteint 5,16 % de rentabilité en 2011 (en baisse de 0,5 point par rapport à 2010). Les « classiques diversifiées » ont versé un rendement de 5,14 %. Les SCPI « murs de boutiques », réputées plus résistantes en contexte de crise ont, quant à elles, versé 5,30 % à leurs épargnants (voir tableaux, p. 32 et 34). Celles affichant des capitalisations moins importantes, comme les SCPI régionales et les SCPI internationales diversifiées, ont rapporté respectivement 5,70 et 5,30 %. Certes, les rendements des SCPI ont pu être confortés par des prix d’achat de parts en moyenne légèrement en décrue (- 0,6 %). Sur les 80 SCPI de rendement à capital fixe, 24 ont dévalorisé la valeur de leurs parts, 26 l’ont maintenue inchangée et 30 l’ont revalorisée. « Sur les 24 SCPI ayant revu à la baisse la valeur de leurs parts, 12 l’ont fait dans des proportions comprises entre 5,67 et 26,63 % », rappelle l’Aspim dans son communiqué présentant les résultats du secteur à la fin février. 

Autre preuve de confiance des épargnants dans ce produit, la stabilité du marché secondaire, alors qu’avec la réforme sur l’imposition des plus-values, les associés auraient pu faire le choix de se séparer d’une partie de leurs actifs avant la mise en place du dispositif pour purger leurs plus-values. C’est l’inverse qui s’est produit. L’évolution des reventes des parts est en léger retrait par rapport à 2010 (-5,6 %) selon l’Aspim. Le taux de rotation des titres reste en deçà du seuil des 2 % du total des souscriptions (1,59 %). « Les SCPI demeurent des placements sur le long terme, auxquels les associés sont attachés. Ces produits sont souvent souscrits dans le but de percevoir un complément de revenus pour la retraite. Lorsqu’il y a revente, celle-ci intervient le plus souvent à l’occasion de successions », rappelle Guy Marty, directeur général de l’Institut d’épargne immobilière et foncière. En revanche, l’alourdissement de la fiscalité touche davantage les SCPI fiscales, revendues en général une quinzaine d’années après la souscription. Bien qu’une double taxation (sur le patrimoine et sur les parts) soit à exclure. « La SCPI étant fiscalement transparente, la société de gestion reversera les plus-values issues de la vente des biens locatifs, mais s’il y a plus-value, c’est déjà une bonne nouvelle, car ce n’est pas forcément l’objectif de ces véhicules », rappelle Arnaud Dewachter. « En cédant les immeubles, la SCPI diminue dans le même temps la valeur réelle des parts des porteurs jusqu’à ce que celles-ci atteignent une valeur zéro, et donc qu’elles deviennent non imposables », précise-t-il. 

Des loyers à la baisse

Les SCPI pourront-elles maintenir ce niveau de rendement en 2012, à savoir se maintenir au-dessus de 5 % ? Si les professionnels écartent une rentabilité en deçà de ce seuil, celle-ci devrait être écornée. La baisse des revenus locatifs dans l’immobilier tertiaire est constante depuis deux ou trois ans. Les loyers ont ainsi décru de 10 à 15 % pendant cette période. « Le gros des négociations sur les loyers est sans doute derrière nous, même si des révisions, probablement à la baisse, sont à prévoir, sur certains immeubles », juge Jean-Marc Peter, directeur général adjoint de Sofidy. Du fait de la flambée de l’indice du coût de la construction (ICC) ces dix dernières années, les locataires se sont en effet saisis de l’article L. 145-39 du Code du commerce dès 2009, pour tenter d’actualiser à la baisse leurs loyers. Celui-ci prévoit une méthode de révision, en cas d’évolution de plus de 25 % par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement. « En 2011, nous sommes revenus à des loyers moyens en île-de-France qui semblent se consolider autour de 

300 e/m2. Ce sont des niveaux comparables à ceux du début des années 2000. Ces valeurs ne sont pas excessives et les loyers tendent à se stabiliser. Le pic avait été atteint en 2007 avec une moyenne île-de-France supérieure à 320 e/m2 », rappelle Laurent Guize directeur général de HSBC Reim. Toutefois, d’autres facteurs pèsent sur les revenus. Les coûts de recrutement des locataires notamment. Ils sont tendanciellement en hausse, les SCPI consentant plus fréquemment des franchises de loyers et la prise en charge de travaux dans le cadre de relocations. De même, les taux de vacance du parc locatif se situent désormais plus fréquemment entre 8 et 12 %, contre 5 à 8 % avant la crise. « Toutes les SCPI ont, dans leur patrimoine, des immeubles de seconde catégorie en province ou en deuxième couronne parisienne. Ce sont ­généralement ces actifs qui souffrent le plus aujourd’hui. Mais ils ne forment qu’une partie minime du parc des SCPI », estime Danièle François-Brazier, vice-présidente de Foncia Pierre Gestion. Pour compenser certaines baisses de revenus, les sociétés de gestions pourraient être amenées à piocher encore une fois dans leur « report à nouveau », les réserves prévues à cet effet leur permettant de faire le dos rond en temps de crise. 

Se séparer des immeubles énergivores

Dans les prochaines années, les SCPI devront affronter un défi de taille. Le « verdissement » de leur patrimoine. En effet, les objectifs de réduction de consommation d’énergie de 38 % pour les bâtiments existants à l’horizon 2020 auront un impact sur leur coût d’exploitation. Celui-ci est déjà chiffré entre 500 et 1500 e/m2 selon la nature des travaux et le type d’actifs. Un investissement qui ne pourra être optimisé que pour les immeubles les mieux loués. « Actuellement, les SCPI passent au peigne fin leur patrimoine pour séparer le bon grain de l’ivraie. Les bâtiments les mieux localisés pourront être remis à niveau avec un retour sur investissement acceptable, mais cela ne sera généralement pas le cas des bureaux situés dans des zones secondaires », juge Isabelle Rossignol, présidente du directoire de Ciloger. L’arbitrage du patrimoine des SCPI, dont les premières datent des années 1970, prendra du temps. En revanche, les SCPI créées récemment ont dû intégrer d’emblée ces contraintes dans leur réflexion stratégique. C’est le cas de la PFO2 lancée par Périal en 2009 ou de Primopierre de Primonial Reim, inaugurée en 2008. 

Les sociétés de gestion seront sans doute contraintes de se séparer de leurs immeubles les plus énergivores et elles devront collecter à nouveau. Mais les ­augmentations de capital rencontreront-elles le même succès qu’en 2011 ? Et surtout, les conditions d’achat permettront-elles de ne pas diluer le rendement des associés ? « La pression sur les loyers est loin d’être forte et le marché offre des opportunités », estime, quant à lui, Laurent Flechet, directeur général délégué en charge de l’activité immobilière de Primonial Reim. « On trouve aujourd’hui des immeubles de qualité avec des rentabilités supérieures à 6,70 % qui permettent de reverser des rendements situés entre 5 et 5,5 % aux associés. » Les SCPI offrent l’avantage d’investir en fonds propres alors que la plupart des acteurs doivent affronter des conditions d’obtention de crédit plus difficiles. Cela leur procure davantage de marge pour négocier. Les opportunités d’investissement sont encore plus nombreuses pour les SCPI de taille importante, qui se positionnent sur des immeubles d’un coût unitaire plus élevé. Les prix d’acquisition dépassent plus fréquemment les 40 millions d’euros, alors que la cible habituelle de ces véhicules se situe plutôt entre 10 millions et 20 millions d’euros.

Si les SCPI ne font pas appel à l’emprunt (à l’exception de certaines SCPI de plus-values) pour financer leurs acquisitions, les souscripteurs le font et à des conditions d’octroi de crédits plus strictes. Malgré une demande forte et des niveaux de collecte historiques, cette dernière a eu tendance à décélérer en fin d’année. C’est notamment le cas pour les SCPI fiscales, mais aussi pour les SCPI de rendement. Cet accès au crédit pourrait être un enjeu stratégique dans les mois à venir. En témoigne  la Française AM (ex-UFG-LFP), qui a annoncé récemment qu’elle souhaitait saisir l’opportunité du retrait des banques dans le financement de l’immobilier pour créer, au sein du groupe, une activité de financement sécurisé.

Jorge Caraso


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , PLACEMENT IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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