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Crédit immobilier : vers une remontée des taux ?

Crédit immobilier : vers une remontée des taux ?
Avril 2012
Le Particulier Immo n° 285, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Hausse ou pas hausse ? La question est sur toutes les lèvres depuis quelques semaines. Pour l’instant, la perte du triple A n’a pas eu d’effet inflationniste sur les taux des crédits immobiliers. Mais une augmentation modérée reste le scénario privilégié en cours d’année.

À l’annonce de la dégradation de la note de la France par l’agence de notation Standard & Poor’s, le 13 janvier dernier, on s’attendait au pire. Les courtiers en crédit (Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux…) prévoyaient tous une envolée des taux, conséquence automatique et inéluctable, selon eux, de la perte du triple A par la France au profit d’un AA+. La raison ? Les banques auraient davantage de difficultés à emprunter et se refinanceraient à des conditions moins favorables, entraînant une hausse des taux de crédit pour les particuliers.

Contrairement à ces pronostics, la perte de la note souveraine n’a pas eu d’incidence sur les taux de crédit immobilier, car les banques l’avaient anticipée. En effet, après une légère baisse, de l’ordre de 0,20 point cet été, les taux sont remontés dans la même proportion en septembre, en raison des menaces avérées de perte du triple A. Et, tout comme aux États-Unis, eux aussi dégradés par S&P l’année dernière, les taux à long terme n’ont pas bougé. 

Ainsi, l’OAT 10 ans (le taux auquel l’État emprunte sur dix ans) est resté quasiment stable, à 3,10 % le 16 janvier, contre 3,03 % le 13 janvier, avant l’annonce fatidique. Or, les banques utilisent précisément l’obligation assimilable du trésor, le fameux OAT, comme indice de référence pour déterminer leur grille de taux fixes. Ces derniers suivent donc l’évolution des taux longs. Du moins en théorie, car malgré les baisses récentes de l’OAT, les établissements financiers n’ont pas, ou très peu, baissé leurs taux fixes. L’explication est toute simple : ils en profitent pour augmenter leurs marges.

Quant au taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE), aujourd’hui maintenu au plancher, à 1 %, il n’impacte pas le niveau des taux fixes servis aux particuliers. Les taux de la BCE influencent seulement les indices de référence des taux révisables (Euribor 3 mois ou 1 an selon les cas), qui ne représentent pas plus de 10 % des crédits immobiliers en France. 

Pour l’instant, les taux des crédits immobiliers proposés par les banques sont stables, voire en légère baisse. C’est ce qui ressort des baromètres des courtiers qui se fondent sur les grilles de taux que fournissent leurs banques partenaires. « Après une légère hausse au mois de janvier, les taux moyens ont enregistré en février de très légères baisses comprises entre 0,05 point et 0,10 point sur les durées inférieures ou égales à 20 ans », constate Empruntis. 

Le mouvement s’est généralisé en mars, 83 % des banques partenaires de meilleurtaux. com affichant des baisses de 0,12 point en moyenne. Le taux moyen sur 20 ans – la durée moyenne des prêts accordés – ressort ainsi à 4,20 % (taux fixe hors assurance). Les emprunts les plus longs ne sont pas concernés et se maintiennent à un niveau élevé : 4, 43 % à 25 ans et 4,86 % à 30 ans.

Le pire a été évité, mais pour combien de temps ?

Selon Sandrine Allonier, responsable des études économiques de meilleurtaux.com, les banques sont en train de se positionner par rapport à la concurrence, dans un contexte de baisse à la fois des taux à long terme et des taux à court terme, qui leur laisse une marge de manœuvre pour faire un effort en faveur des prêts sur 20 ans. Le pire a donc été évité. Mais pour combien de temps ? Crise des dettes souveraines, environnement économique peu favorable, chômage persistant, attentisme électoral… le devenir des taux reste l’une des grandes inconnues des mois à venir.

« Leur évolution au cours de l’année dépendra des réactions des marchés aux analyses des agences de notation sur les programmes des candidats et sur les élections présidentielles elles-mêmes », souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Or, S&P a abaissé la note financière de la France avec perspective négative, ce qui signifie que l’agence envisage de dégrader à nouveau cette note à moyen terme (un risque de dégradation en 2012 ou 2013 « d’au moins un sur trois » selon S&P). Quant à l’agence Moody’s, elle envisage, elle aussi, d’abaisser à moyen terme la note de solvabilité maximale qu’elle attribue à la France.

Les courtiers pessimistes quant à la note de la France

C’est pourquoi tous les courtiers interrogés prévoient un renchérissement du crédit immobilier. « J’anticipe une dégradation d’autres agences de notation, avec une hausse des taux de 0,50 à 1 point en cours d’année, même s’il n’existe pas de risque de flambée des taux dans le premier trimestre », pronostique Philippe Taboret. Tandis que Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis, affirme : « Le scénario de hausse progressive reste, quoi qu’il en soit, inévitable à moyen terme. » 

Le répit observé au mois de février, qui a persisté en mars, est dû essentiellement à des facteurs saisonniers. Ces mois sont, en effet, ceux où l’on enregistre le plus grand nombre de transactions immobilières et correspondent également à la période où les banques doivent réaliser une partie de leurs objectifs. Ce n’est donc pas la meilleure fenêtre de tir pour augmenter les taux. 

« Les taux pourraient rester stables à l’approche du printemps de l’immobilier, premier rendez-vous annuel de la profession avec le grand public, période très concurrentielle pour les banques », prévient Maël Bernier. Selon toute vraisemblance, le scénario de la hausse des taux de crédit immobilier, s’il reste certain, est donc simplement différé.

Les conséquences sur le pouvoir d’achat des ménages pourraient êtres assez limitées, dans la mesure où, d’une part, les durées d’emprunt demeurent assez longues avec des taux raisonnables dans l’ensemble, et où, d’autre part, les prix de la pierre tendent, eux, à baisser légèrement. Selon Cafpi, la correction est déjà une réalité dans plusieurs régions, l’offre s’ajustant à la demande. Philippe Taboret est formel… et même optimiste : « Une hausse de taux de 1 % signifie une baisse de 8 % à 10 % du pouvoir d’achat immobilier. De manière logique, les prix devront baisser pour rejoindre les niveaux de solvabilité, des primo-accédants notamment. » De son côté, Maël Bernier craint, à terme, un blocage du marché immobilier, mais seulement là où il y a plus d’offres que de demandes, ce qui n’est pas le cas dans les zones tendues, comme à Paris. 

En tout état de cause, même si la courbe des taux reste pour l’heure assez sage, il existe des signes indéniables de contraction du marché des crédits immobiliers. Les durées d’emprunt tendent en effet à se réduire.

Les taux à long terme sont devenus dissuasifs

Les banques ne prêtent plus aussi facilement au-delà de 25 ans. Et quand elles le font, les taux sont souvent dissuasifs (5 % en moyenne, voire davantage pour un crédit sur 30 ans en Île-de-France, selon Sandrine Allonier, de Meilleurtaux). D’ailleurs, la légère baisse des taux constatée en ce début d’année ne concerne pas les durées longues, qui restent au mieux stables, confirmant ainsi la volonté des banques de ne pas mettre en avant ce type de solution, voire de les restreindre, de l’aveu même d’Empruntis. 

Pourquoi une telle réticence à prêter sur le très long terme ? Tout d’abord, comme l’explique AB Courtage, avec la baisse programmée des prix de l’immobilier, les banques jugent le risque élevé sur les durées supérieures à 20 ans. En effet, l’emprunteur ne rembourse que très peu de capital pendant les premières années de son crédit. Dans le cas d’une revente à court terme combinée à une éventuelle baisse des prix, l’établissement prêteur ne pourrait se rembourser sa créance (voir encadré p. 17).

Les règles de liquidité imposées aux banques pour sécuriser le système bancaire après la crise des subprimes (Bâle III) constituent l’autre raison au raccourcissement des durées d’emprunt. La nécessité pour les banques de reconstituer leurs fonds propres les contraint désormais à collecter plus de dépôts à long terme (comptes courants, produits d’épargne, etc.) et à prêter sur des durées plus courtes, pour améliorer leur ratio de solvabilité. À tel point que de nombreux établissement, aujourd’hui, prêtent des fonds pour une acquisition immobilière à condition de souscrire à des produits d’épargne maison.

Resserrement des conditions de crédit

La prudence des banques se renforce donc avec pour résultat un durcissement des critères d’octroi des crédits immobiliers, sans pour autant fermer le robinet. En pratique, cela se traduit par une plus grande vigilance sur les dossiers. Pour décrocher un crédit, mais surtout un bon taux, il faut encore plus qu’avant montrer patte blanche. 

Les bons profils, c’est-à-dire les emprunteurs les plus solvables, sont chouchoutés car ils présentent le moins de risque pour la banque. Il faut être capable de mobiliser un bon apport personnel. « Un apport de 10 % est accepté si les emprunteurs sont jeunes, mais 20 % c’est mieux », affirme la porte-parole d’Empruntis. Parmi les autres critères figurent notamment l’absence d’incident de paiement sur les derniers mois, une capacité d’épargne durable, une situation professionnelle stable (même avec un CDI, certaines banques analysent la santé de l’entreprise, à en croire Meilleurtaux). 

D’une manière générale, l’application des critères d’octroi est plus stricte. Par exemple, un taux d’endettement supérieur à 33 % toléré il y a quelques mois ne l’est plus aujourd’hui par les banques qui appliquent avec fermeté la règle de l’endettement maximum de 33 %, voire en dessous en fonction de ce qu’il reste pour vivre.

Les meilleurs taux sont réservés aux profils haut de gamme (revenus élevés supérieurs à 5 000 € en province et 8 000 € à Paris, apport de 20 %, etc.). Les établissements prêteurs démentent ce tour de vis, comme l’atteste l’enquête mensuelle de la Banque de France sur la distribution de crédits dans l’Hexagone (publiée le 10 février dernier). En janvier, les banques estiment leurs critères d’attribution à l’habitat « quasi stables ».

Même les emprunteurs sont très prudents 

La réalité est différente. Les emprunteurs sont de plus en plus des ménages aisés qui bénéficient d’un apport personnel important, au détriment des emprunteurs les plus fragiles (clientèles les plus jeunes et primo-accédants). 

En parallèle, les emprunteurs s’autocensurent ou tout au moins semblent eux-mêmes faire preuve de prudence. « On constate dans les dossiers de ce début d’année une hausse de l’apport moyen, un recul de la durée de crédit et une baisse du montant emprunté », note Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux. Les ménages qui peuvent encore emprunter s’adaptent. Les autres sont pénalisés et attendent des jours meilleurs, lorsque la sélectivité des dossiers sera moins forte. 

Pour solvabiliser les primo-accédants, déjà affaiblis par la suppression du PTZ+ dans l’ancien, désormais réservé au neuf sous conditions de ressources, Philippe Taboret préconise le recours aux crédits révisables. 

« Les taux directeurs de la Banque centrale européenne sont bas et il n’y a pas de risque qu’ils remontent, à l’inverse des taux longs. Je prévois même une baisse d’un quart de point dans les prochains mois car Mario Draghi, le président italien de la BCE, soutient l’économie de la zone euro par la planche à billets. C’est la première fois depuis de nombreuses années que l’écart entre OAT et Euribor atteint deux points. Cela vaut donc la peine de s’intéresser aux révisables. Le choix est gagnant même si le taux d’appel prend deux points, à la condition de rembourser en moyenne dans les six ans, car plus il y a de capital amorti au départ et moins il y a d’intérêts à rembourser à la fin », analyse le directeur général adjoint de Cafpi.

Un avis partagé par d’autres courtiers qui reconnaissent que ce type de solution peut constituer une ultime alternative pour des primo-accédants qui ne seraient pas éligibles aux taux fixes sur les durées longues, en raison d’un endettement trop élevé. Ils peuvent alors l’être avec un taux révisable sur la même durée, grâce à une mensualité moindre.

Les formules mixtes, à certaines conditions

Toutefois, selon la porte-parole d’Empruntis, si l’écart entre les taux fixes et les taux variables reste identique de mois en mois (0,50 point), ce n’est pas suffisant pour les privilégier en général. Dans le même sens, la responsable des études économiques de Meilleurtaux estime que le recours aux variables devient pertinent quand l’écart atteint 0,70 point.

Il n’est alors pas étonnant que la part des taux révisables plafonne à 10 % des crédits souscrits, en raison de leur niveau pas assez attractif et de leur mauvaise réputation, même s’ils sont désormais « capés » (plafonnés). Par exemple, un taux révisable capé + 2 ne peut pas augmenter de plus de 2 points par rapport au taux initial. 

Les formules « taux semi-fixe » sont alors très intéressantes (voir simulation p. 19). Ces produits mixtes combinent un taux fixe sur les premières années, puis un taux variable. À conseiller aux primo-accédants qui revendent souvent leur bien avant le basculement en taux variable afin d’acheter un logement plus grand. 

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , BANQUE , CREDIT IMMOBILIER , INTERET D'EMPRUNT , MARCHE IMMOBILIER , TAUX DU PRET




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