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Dépôt de garantie : le bailleur est tenu de rendre des comptes (commentaire de jurisprudence)

Dépôt de garantie : le bailleur est tenu de rendre des comptes (commentaire de jurisprudence)
Avril 2012
Le Particulier Immo n° 285, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Un propriétaire doit justifier des sommes retenues sur le montant du dépôt de garantie. Cass. civ. 3e, 15.2.12, n°11-13014

Après avoir mis fin à son bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, une locataire a saisi la juridiction de proximité pour obtenir la restitution complète de son dépôt de garantie d’un montant de 900 €, versé lors de son entrée dans les lieux. En vain.La juridiction de Poitiers (21.4.10) rejette sa demande. Elle motive sa décision en précisant qu’il appartient à la locataire de justifier des demandes pouvant excéder la somme de 293,23 € versée à l’audience par le propriétaire. Faute de l’établir, elle est déboutée. L’ancienne locataire réclame alors les 606,77 € manquant devant la Cour de cassation.

La haute juridiction accueille le pourvoi et casse la décision de la juridiction de proximité. Sa décision est invalidée en application de l’article 22 de la loi de 1989 et de l’article 1315 du Code civil, pour cause d’inversion de la charge de la preuve. 

La Cour rappelle que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En ce sens, la Cour de cassation précise « qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie ». Le juge poitevin a donc inversé la charge de la preuve.

C’est, à notre connaissance, la première fois que la Cour est obligée d’apporter cette précision, alors même que le troisième alinéa de l’article 22 de la loi de 1989, imposant la restitution du dépôt de garantie, stipule expressément : « (…) sous réserve [que les sommes] soient dûment justifiées »… à propos du propriétaire-bailleur. D’ailleurs, en droit français, l’article 1315 alinéa 2 du Code civil prévoit que « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En vertu de ce principe, un bailleur assigné en justice en restitution du dépôt de garantie doit prouver, s’il veut échapper à la condamnation, que les sommes retenues sont justifiées. Pour cela, le propriétaire devra prouver qu’il s’agit soit de sommes lui « restant dues », soit de sommes dont il pourrait être tenu « aux lieux et place du locataire ».

Dans la première catégorie figurent les arriérés de loyers et de charges, mais aussi les frais à engager pour effectuer des travaux dans le logement, rendus nécessaires par un manquement du locataire à ses obligations. La seconde catégorie concerne les taxes d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères. La loi n’apporte pas de précisions concernant les justificatifs à produire. Il peut s’agir du bail lui-même s’agissant de loyers, ou encore de factures ou de devis établis par un professionnel pour des travaux.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DEPOT DE GARANTIE , LITIGE , PREUVE




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