Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Prestations particulières : la hausse est toujours forte et la liste s'allonge...

Prestations particulières : la hausse est toujours forte et la liste s'allonge...

Avril 2012
Le Particulier n° 1072, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Avec une hausse de 5,27 % en 2011, la progression des prestations particulières s’est assagie par rapport à 2010, où elle avait atteint 9,94 % (voir :Facturations : les tours de passe-passe des syndics). L’appellation « prestations particulières » recouvre l’ensemble des missions ne relevant pas de la gestion courante d’une copropriété. Il peut, par exemple, s’agir du suivi des gros travaux, du recouvrement des impayés ou encore de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). Si l’augmentation enregistrée en 2011 semble raisonnée, des motifs d’inquiétude subsistent. « On note une augmentation du nombre de prestations particulières. Non seulement leur liste s’allonge mais il y a de plus en plus de prestations facturées », remarque Claude Pouey. Il existe, en effet, chez certains professionnels, une inflation de prestations particulières aux appellations parfois farfelues. Ces pratiques agacent les syndics eux-mêmes. Ce sont d’ailleurs certains d’entre eux qui nous ont rapportés avoir eu connaissance, dans des contrats de leurs concurrents, de frais de « report de signature chez le notaire » d’un montant de 150 € ou d’une « remise d’un livret d’accueil aux nouveaux arrivants dans la copropriété » facturée… 200 € ! « Dans de tels cas, nous conseillons à l’acquéreur de refuser de payer », souligne Claude Pouey. 

Le coût des photocopies est une source de conflit récurrente entre les copropriétaires et leurs administrateurs de biens. D’après notre enquête, elles sont facturées de 0,55 € l’unité pour les copropriétés de plus de 60 lots à 1 € la page pour les immeubles de moins de 20 lots. Des dérives, là encore, dénoncées par les syndics eux-mêmes. « Je ne prends que 0,15 centime par photocopie. Au-delà, ce n’est pas raisonnable », dit l’un d’entre eux. « Les photocopies ne doivent pas être une source de profit pour le syndic », ajoute Sylvain Jutteau.

La loi vous autorise à négocier les honoraires de suivi de travaux

Depuis la loi dite « Boutin » du 5 mars 2009, seuls les travaux importants (ravalement, réfection de toiture, etc.) votés aux majorités des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent justifier un versement d’honoraires au syndic. Par ailleurs, ces honoraires ne peuvent plus être unilatéralement décidés dans le contrat du syndic, mais doivent être votés au cas par cas à la même majorité que les travaux. La loi Boutin semble donc méconnue des syndics, car dans un peu plus d’un contrat sur deux, ces honoraires restent expressément fixés dans leur contrat. Certains inscrivent toutefois des honoraires « indicatifs ». Une initiative qui nous paraît plutôt saine car elle permet une base de négociation. 

En pratique, il est difficile de comparer les honoraires de travaux demandés par les syndics. Certains les scindent en deux : d’un côté, le suivi administratif et juridique du chantier (appel d’offres, étude des devis, vérification des assurances et paiement des entreprises), de l’autre, le suivi technique. D’autres syndics appliquent des tarifs dégressifs en fonction du montant des travaux. « Je facture, pour le suivi administratif et juridique, 2 % d’honoraires jusqu’à 100 000 € et 1,7 % au-delà. Pour le suivi technique, je facture à la vacation. Je trouve cela plus honnête car un chantier coûteux peut se dérouler rapidement et ne nécessiter qu’une seule visite alors qu’un chantier plus modeste peut s’éterniser », explique Yves Gratade. Le recours à un maître d’œuvre (un architecte, par exemple), parfois nécessaire, joue aussi sur le montant des honoraires. « Pour les chantiers impliquant une grosse technicité, certains ravalements par exemple, je préfère faire appel à un homme de l’art et je minimise alors les honoraires de suivi. Avec un homme de l’art, je demande 1 % ; s’il n’y en a pas, je prends de 1,5 % à 2 % », confie Arnaud Brindos, de l’agence Era de Milly-la-Forêt (77). N’hésitez pas à négocier les honoraires puisque la loi l’autorise. Préférez une base de montant hors taxes des travaux. « Les copropriétaires ne discutent pas assez les honoraires des syndics pour travaux », regrette Claude Pouey. Nos chiffres lui donnent raison : les pourcentages d’honoraires sont souvent plus élevés quand ils sont négociés que lorsqu’ils sont expressément fixés dans le contrat du syndic ! 

Le compte bancaire séparé entre peu à peu dans les moeurs

Le compte séparé est une obligation légale : chaque syndic doit ouvrir un compte en banque par copropriété gérée. Il est cependant possible, par un vote en assemblée générale, de déroger à cette règle.

Le compte séparé est actuellement utilisé dans près de 50 % des copropriétés gérés par des syndics indépendants. Ils n’étaient que 44,42 % il y a un an. La pratique s’est développée, dans une moindre mesure, chez les syndics en réseaux : le recours au compte séparé est passé de 26,73 à 29,5 % entre 2010 et 2011. Toutefois, certains professionnels rechignent encore à mettre en place des comptes séparés, quitte à utiliser des arguments fallacieux. « Les établissements bancaires prennent des frais importants sur ce type de comptes », a-t-on pu entendre ici et là. « Ce n’est pas une fatalité. Nous avons passé des accords avec nos banques partenaires et aucune ne prélève de frais sur les comptes des copropriétés », rétorque Sylvain Jutteau. Surtout, le compte séparé offre davantage de transparence aux copropriétaires. « Le conseil syndical peut ainsi vérifier les mouvements intervenus sur le compte et connaître sa situation avec exactitude. Cela permet aussi de s’assurer que le syndic a payé les factures en temps et en heure », explique David Rodrigues. 

La gestion d’un compte séparé est souvent facturée par l’administrateur de biens. « Elle peut engendrer des majorations d’honoraires de 15 à 20 % », relève David Rodrigues. Mais chez certains syndics, cela ne coûte rien. « Je ne travaille qu’en compte séparé et je ne le facture pas », souligne Arnaud Brindos. « Chez Century 21, nous recommandons aux agences de ne pas facturer de frais supplémentaires pour le compte séparé », renchérit Sylvain Jutteau. L’avenir nous dira s’ils ont fait des émules…

 


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier