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Prestations courantes : une hausse raisonnable des tarifs

Avril 2012
Le Particulier n° 1072, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Le forfait de base des syndics couvre les missions courantes fixées par l’arrêté Novelli. Entre 2010 et 2011, ce forfait a augmenté de 1,78 % sur l’ensemble de la France avec un pic à + 5,76 % en région Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca). Un copropriétaire de Paca versera, en moyenne, 146,13 € par an et par lot à son syndic. C’est davantage qu’un copropriétaire de Rhône-Alpes (139,64 €), mais moins qu’un parisien (200,35 €). « La configuration du marché local a une grande importance. Entre une ville où la concurrence est forte et une ville où elle est faible, les honoraires peuvent, à copropriété équivalente, varier de 5 à 10 %. À Paris, de nombreux agents immobiliers ont cessé leur activité d’administration de biens ; ce qui a réduit la concurrence », remarque Sylvain Jutteau, directeur de la gestion immobilière chez Century 21 France. Le montant du forfait dépend aussi de la typologie de la copropriété gérée. « La configuration de l’immeuble est importante. On ne gère pas 100 lots sur un seul bâtiment comme 100, répartis sur 4 bâtiments de 25 appartements chacun », explique Jean-Luc Gaulon. En pratique, les honoraires sont inversement proportionnels au nombre de lots. En 2011, il fallait compter 136,57 € par lot pour les immeubles de plus de 60 lots, mais 254,68 € pour ceux inférieurs à 20 lots. Les très petites copropriétés (de 2 à 5 lots) se voient appliquer un forfait annuel minimal qui peut varier de 1 500 à 4 000 €. La présence et surtout la multiplication des équipements collectifs (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts, voire tennis ou piscine) contribue aussi à majorer les honoraires du syndic. « Ils sont à l’origine d’un surcroît de travail. Il faut prévoir une mise en concurrence régulière des contrats, vérifier que le travail est bien fait, recevoir les prestataires », énumère Christophe Guitton du cabinet d’administration de biens Sagi, à Rumilly (74). Enfin, l’état financier de la copropriété a une incidence. « Lorsque les comptes débiteurs représentent plus de 15 % du budget global, nous savons que cela va engendrer des tensions et la copropriété sera plus complexe à gérer », explique Nicolas Jacquet, président exécutif d’Urbania.

Attention aux majorations des honoraires de vacation

Les honoraires de vacation sont destinés à rémunérer le syndic lorsqu’il effectue des missions qui ne sont pas incluses dans les prestations courantes ou lorsque ces dernières sont exécutées en dehors des heures ouvrables. Principale pomme de discorde entre les syndics et les copropriétaires : la durée de présence du syndic à l’assemblée générale (AG) annuelle de copropriété. Selon l’arrêté Novelli, cela fait partie des prestations courantes si l’AG a lieu aux heures définies dans le contrat. Mais l’arrêté ne spécifie pas de plage horaire minimale. Or, « suivant les syndics, elles prennent fin à 17 heures ou à 18 heures. De plus, la durée de l’AG prise en compte dans les honoraires de base est limitée à 2 heures », déplore Claude Pouey. Ainsi, une AG qui dépasse cette durée donne lieu au versement d’honoraires pour le syndic, même si la réunion se déroule pendant les heures ouvrables.

Les majorations pour prestations réalisées hors heures ouvrables sont souvent prohibitives. « Elles atteignent 50, 75 voire 100 % chez certains syndics », dénonce David Rodrigues. En région parisienne, l’heure, au-delà de 20 heures, peut être facturée plus de 160 €. Pour éviter que les AG ne soient trop coûteuses, l’ARC demande que leur durée ne soit plus limitée pendant les heures ouvrables et qu’il n’y ait pas de majoration tarifaire avant 21 heures.

Forfait de base : davantage de syndics appliquent l'arrêté Novelli

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : en 2010, seuls 67 % des syndics intégraient dans leur forfait de base l’imputation des consommations individuelles d’eau chaude ou d’eau froide, en 2011, ils sont 72 % à le faire. Autre exemple : en 2010, la remise des archives au successeur en cas de changement de syndic n’était une tâche courante que chez 58 % des syndics, aujourd’hui elle l’est chez 70 % d’entre eux. On note, toutefois, d’importantes disparités régionales. Il apparaît, par exemple, que les syndics parisiens sont moins pressés de respecter la loi que leurs confrères de province. Ils ne sont, par exemple, que 57 % à considérer l’ouverture et le suivi des dossiers de sinistres comme une prestation courante, contre 76 % en Rhône-Alpes et 70 % en Paca.

On remarque aussi des différences suivant les professionnels. Notre enquête révèle ainsi que le réseau Foncia est l’un de ceux qui prennent le plus de libertés avec la loi. En 2011, près d’un tiers des collaborateurs de cette entreprise continuait de facturer en tant que « prestation particulière » l’établissement et la mise à jour du carnet d’entretien de la copropriété. Faut-il y voir un quelconque rapport de causalité ? Foncia a refusé de répondre à nos nombreuses demandes d’interviews.

Bien que la situation se soit assainie, vous avez intérêt à vérifier si votre syndic respecte l’arrêté Novelli. « Regardez les prestations courantes, et surtout les petites lignes des prestations particulières », conseille David Rodrigues. On voit encore des contrats qui prévoient une rémunération pour la mise à jour des fichiers de copropriétaires alors qu’il s’agit d’une mission de gestion courante. Parfois, la liberté prise avec la loi est plus subtile. Ainsi, la souscription des assurances est une prestation de gestion courante. Mais certains syndics considèrent que c’est une prestation particulière s’il s’agit un contrat dommages-ouvrage (obligatoire pour la réalisation de certains gros travaux).


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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