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Le choix du régime fiscal

Avril 2012
Le Particulier n° 1072, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)
Le choix du régime fiscal. L’intérêt d’investir en résidence services tient notamment dans son régime fiscal, particulièrement favorable. En tant qu’acquéreur, vous bénéficiez en premier lieu du remboursement de la TVA acquittée sur le prix d’acquisition. Et, dans la plupart des cas, vous n’avez même pas à faire la démarche, c’est le promoteur qui avance le remboursement. Vous économisez donc 1/5 du prix d’acquisition. Attention, vous devez, en contrepartie, conserver votre bien durant au moins 20 ans. À défaut, le fisc vous demandera la restitution de la TVA au prorata des années manquantes. Cette restitution n’est toutefois pas exigée si le bien est revendu à une personne qui continuera de l’exploiter.
Ensuite, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dans la mesure où vous louez un bien meublé. Vous pouvez alors soumettre vos revenus au régime dit du « micro-Bic ». À condition de percevoir moins de 32 600 € de recette, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %, censé représenter l’ensemble de vos charges. Si celles-ci-sont supérieures à ce montant, optez pour le régime réel. Vous pouvez alors déduire toutes vos charges, y compris les intérêts d’emprunt, de même que le coût d’acquisition du logement, sous forme d’un amortissement sur 25 ou 30 ans, et celui du mobilier (amortissement sur 5 ans, en général). De quoi, le plus souvent, gommer fiscalement la totalité de vos revenus locatifs ! Si toutes les conditions sont remplies, vous pouvez opter pour le régime Censi-Bouvard, qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’achat de votre bien, dans la limite de 300 000 € par an (quel que soit le nombre d’investissements réalisés). Cette réduction est répartie sur 9 ans, à raison de 1/9 de son montant chaque année. Si, au cours d’une année, le montant de la réduction dépasse celui de votre impôt, l’excédent est reportable sur l’impôt des 6 années suivantes, à la condition que le logement soit toujours loué au moment du report. Attention, si vous optez pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard, vous ne pourrez plus pratiquer l’amortissement du bien que pour la fraction de son prix excédant 300 000 €. Si, par exemple, vous investissez dans un logement coûtant 380 000 € et que vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, vous ne pourrez amortir que 80 000 € de vos BIC. Dans ces conditions, l’option pour ce dispositif n’est pas toujours une bonne affaire. « Compte tenu de la baisse de l’avantage fiscal accordé dans le cadre du Censi-Bouvard, l’investisseur a désormais intérêt à amortir son bien dans sa totalité et gommer ainsi fiscalement ses revenus plutôt que de bénéficier d’une réduction d’impôt à l’entrée », reconnaît Olivier Trit.

Mots-clés :

ETUDIANT , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , REDUCTION D'IMPOT , RESIDENCE DE SERVICES , RESIDENCE DE TOURISME , RESIDENCE TROISIEME AGE




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